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Ihr wollt eine Immobilie kaufen? Das sind die letzten 16 lukrativen Landkreise für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses

Der Landkreis Tuttlingen gehört zu den letzten 16 lukrativen Regionen für einen Immobilienkauf.
Der Landkreis Tuttlingen gehört zu den letzten 16 lukrativen Regionen für einen Immobilienkauf.

Mit den klassischen Anlageformen lässt sich kaum noch Geld verdienen. Deshalb drängen immer mehr Menschen auf den Wohnungsmarkt. Weil die Preise für Immobilien jedoch steigen, die Mieten aber stagnieren, lohnt sich das Investment nicht immer. Deshalb lohnt es sich für Immobilienkäufer, einen genaueren Blick auf die einzelnen Regionen zu werfen.

Gute Voraussetzungen für ein Investment sind moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerungen. Wo es die gibt, zeigt der Investitionschancen-Index, den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut für die Postbank erstellt hat. Die Experten haben 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten ermittelt, in denen die Bedingungen für einen Immobilienkauf besonders günstig sind. In 30 weiteren Regionen sind die Voraussetzungen zumindest sehr vielversprechend.

Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis zu den örtlichen Mieten. Laut der Analyse sind zuletzt die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während die Nettokaltmieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lediglich um 2,7 Prozent teurer wurden, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 10,1 Prozent zu.

Die verwendeten Kennzahlen

Der sogenannte Vervielfältiger bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten Käufer für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zahlen müssten. Als moderat gilt eine Vervielfältiger bis zu einem Wert von maximal 25 Prozent. Das bedeutet, dass Käufer am besten die Ausgaben für ein Haus oder eine Wohnung in weniger als 25 Jahren wieder eingenommen haben sollten.

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Zudem haben sich die Experten die möglichen realen Wertsteigerungen von Immobilien bis 2030 angeschaut. Ab einer Schwelle von 0,5 Prozent sprechen die Forschenden von einem lohnenden Investment

Wo lohnt es sich noch zu investieren?

Betrachtet man zunächst nur den Vervielfältiger ist das Ergebnis noch einigermaßen zufriedenstellend. 184 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreie Städte erfüllen liegen laut der Analyse derzeit über einem Wert von 25. Bei den realen Wertzuwächsen verhält es sich ähnlich — in 126 Landkreise und kreisfreie Städte steigt dieser laut Prognose um mehr als 0,5 Prozent. Kombiniert man beide Kriterien, schrumpft die Anzahl deutlich. Die Liste der Regionen, die gute Investitionschancen und eine sichere Geldanlage bieten umfasst nur 16 Landkreise.

  1. Rotenburg (Wümme), Landkreis (Niedersachsen): 19,71 / 0,89%

  2. Straubing-Bogen, Landkreis (Bayern): 23,57 / 0,99%

  3. Waldshut, Landkreis (Baden-Württemberg): 23,61 / 0,91%

  4. Gifhorn, Landkreis (Niedersachsen): 23,75 / 0,82%

  5. Tuttlingen, Landkreis (Baden-Württemberg): 24,16 / 0,52%

  6. Grafschaft Bentheim, Landkreis (Niedersachsen): 24,41 / 1,20%

  7. Alzey-Worms, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,41 / 0,56%

  8. Lüneburg, Landkreis (Niedersachsen): 24,52 / 1,00%

  9. Bergstraße, Landkreis (Hessen) 24,54 / 0,60%

  10. Herzogtum Lauenburg, Landkreis (Schleswig-Holstein): 24,74 / 0,79%

  11. Bad Dürkheim, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,76 / 0,55%

  12. Südliche Weinstraße, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,79 / 0,56%

  13. Darmstadt-Dieburg, Landkreis (Hessen): 24,89 / 0,71%

  14. Stade, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,66%

  15. Osnabrück, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,69%

  16. Offenbach, Landkreis (Hessen): 24,98 / 0,54%

Beste Investitionschancen gibt es demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik. In Niedersachsen finden sich laut Postbank Wohnatlas die meisten Kreise mit guten Bedingungen. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speckgürtel der Elbmetropole gehört, glänzt mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Experten auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

Moderate Preise bei leicht positiven Preistrend

Wer sich mit geringeren Wertsteigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich bis 2030 zufriedengibt, dem eröffnen sich weitere 30 Regionen, in denen die Immobiliensuche lohnend sein könnte. Neben 24 Landkreisen haben die Experten auch sechs kreisfreie Städte identifiziert: So bieten Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms moderate Kaufpreise bei leichten Wertzuwächsen. Bei den Landkreisen hat hier Nordrhein-Westfalen die Nase vorn - Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraussetzungen.

Zudem bilanzieren die Experten sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) gute Bedingungen für ein Investment. Die beiden Landkreise Westerwald in Rheinland-Pfalz und Kleve in Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit Vervielfältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von 0,50 beziehungsweise 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.

Keine guten Bedingungen Ostdeutschland

Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind - abgesehen vom thüringischen Weimar -in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern finden sich laut den Analysten zwar sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wertentwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber Vervielfältigern, die die 25 überschritten haben.

Selbst wenn die Preisprognose für eine Region leicht negativ ausfällt, könnte der Kauf von Wohneigentum unter Umständen dennoch empfehlenswert sein, schreiben die Experten. Zum Beispiel, wenn Käufer selbst in der Immobilie wohnen wollen oder wenn langfristig orientierte Vermieter keinen Wiederverkauf in absehbarer Zeit anstreben.

In 24 Regionen ist das der Fall- zum Beispiel in den Landkreisen Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachen und im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, kann laut den Experten als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, umso stärker verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet.

"Wer in einer dieser 24 Regionen seinen Lebensmittelpunkt hat und keine Miete mehr zahlen möchte, der sollte den Wohnungskauf in Erwägung ziehen. Immobilienbesitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa mietfreies Wohnen im Alter", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Kaufinteressierte sollten das gewünschte Objekt aber auf jeden Fall vorher genau prüfen. "Bei einer gründlichen Analyse können Immobilienexperten hinzugezogen werden, die etwa die Bausubstanz und den Sanierungsstand unter die Lupe nehmen", rät Grunwald. "So können sich Käufer weiter absichern."

In den meisten deutschen Großstädten und besonders in den sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist zwar auch in den kommenden Jahren mit steigenden Preisen zu rechnen. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch. Sie liegen bei 42 der 68 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen Jahresnettokaltmiete.

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