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Wohnungswirtschaft: „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum steckt weiter im Halbschlaf“

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Vor zwei Jahren versprach die Bundesregierung eine Wohnraumoffensive. Die Bilanz ist jedoch gemischt, denn die Herausforderungen sind seitdem nicht kleiner geworden.

Die auf dem Wohngipfel geplanten Verbesserungen konnten sich nur bedingt durchsetzen. Foto: dpa
Die auf dem Wohngipfel geplanten Verbesserungen konnten sich nur bedingt durchsetzen. Foto: dpa

Mit dem Wohngipfel im Kanzleramt am 21. September 2018 wollte die Bundesregierung ein starkes Signal für den bezahlbaren Wohnraum aussenden. Wohnen und Bauen sollte zur Chefsache werden. „Es ging um den Schulterschluss aller staatlicher Ebenen einerseits und der Investoren und Mieter andererseits“, fasst Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, die Gespräche zusammen.

Zwei Jahre später zieht er jedoch eine eher gemischte Bilanz. Es gebe zwar viele positive Entwicklungen, aber: „Insgesamt steckt die Schaffung und der Erhalt von mehr bezahlbarem Wohnraum in unserem Land immer noch im Halbschlaf.“

Das von Horst Seehofer (CSU) geführte Bundesbauministerium hingegen bescheinigt sich „eine außergewöhnlich erfolgreiche Bilanz“. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels seien umgesetzt oder auf den Weg gebracht.

Ähnlich optimistisch äußert sich auch das Bundesjustizministerium: „Auf dem Wohn- und Mietengipfel hat sich die Bundesregierung wichtige Vorhaben ins Pflichtenheft geschrieben, um einen ungebremsten Mietenanstieg in Ballungsräumen zu stoppen“, erklärte Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) dem Handelsblatt. „Vieles davon haben wir bereits umgesetzt, bei den übrigen Punkten sind wir auf der Zielgeraden.“

Mietpreisbremse bereits reformiert und verlängert

Tatsächlich können die Ministerien zahlreiche Regelungen zusammenstellen, die durch die Beschlüsse des Wohngipfels vor zwei Jahren veranlasst wurden. Im Justizministerium zielt vieles auf die Dämpfung von Mieterhöhungen ab.

Darunter finden sich aber auch hoch umstrittene Vorschriften wie etwa die Verschärfung der Mietpreisbremse. Folgende Beschlüsse konnten dahingehend bereits umgesetzt werden:

  • Mit dem am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Mietrechtsanpassungsgesetz ist der Satz, mit dem die Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung an den Mieter weitergegeben werden können, auf acht Prozent gesenkt worden.

  • Zudem gilt eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung. So darf sich die Miete bei sehr teuren Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

  • Auch die bereits existierende Mietpreisbremse wurde reformiert. „Wir haben die Mietpreisbremse nicht nur um weitere fünf Jahre verlängert, sondern auch verschärft“, sagte Lambrecht. „Mieterinnen und Mieter können zu viel gezahlte Miete nun für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten zurückzufordern.“

  • Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete konnte von vier auf sechs Jahre verlängert werden. „Dadurch wird der Anstieg bei künftigen Mieten auf dynamischen Märkten gedämpft“, erklärte die SPD-Politikerin. Konkret wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. „Um die Mietpreisbremse wirksamer zu gestalten, sind die Auskunftspflicht des Vermieters über die Ausnahmen von der Mietpreisbremse erweitert und die Rüge des Mieters wegen der Nichteinhaltung der Mietpreisbegrenzung erleichtert worden“, erklärte ein Sprecher des Bundesjustizministeriums.

  • Das am 1. April 2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ sieht vor, dass Mieter rückwirkend die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können, wenn sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt haben.

  • Zur Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten ist der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Das entsprechende Gesetz trat am 1. Januar 2020 in Kraft. Es werde „auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Neuvertragsmieten zu einem geringeren Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete führen“, erklärte ein Ministeriumssprecher.

Gesetzliche Änderungen zum Jahresende

Auf dem Wohngipfel vom September 2018 hatte die Bundesregierung außerdem verabredet, die Kosten für den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum abzusenken – mit Blick auf die Maklerkosten. Als Kaufnebenkosten stellen sie eine der Hürden für private Käufer von Wohnimmobilien dar.

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist es künftig nicht mehr möglich, dass die Maklercourtage, die vom Verkäufer verursacht wurde, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.

Die Maklerkosten sollen nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns weitergegeben werden können. Das Gesetz wurde am 12. Juni 2020 vom Bundestag beschlossen und wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten.

Außerdem sind noch gesetzliche Änderungen in Vorbereitung, die auf dem Wohngipfel verabredet wurden, wie ein Sprecher des Bundesjustizministeriums bestätigte. So sei zur verabredeten Novellierung des Wohneigentumsrechts der Gesetzentwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) erarbeitet worden. Basis dafür seien die Ergebnisse einer dafür eingerichtete Bund-Länder-Arbeitsgruppe gewesen.

Vorgesehen sind demnach rechtliche Erleichterungen für Sanierungsmaßnahmen sowie für bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung, zur Errichtung von Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge und für den Einbruchsschutz.

Der Gesetzentwurf steht mittlerweile kurz vor dem Abschluss der parlamentarischen Beratungen und wird voraussichtlich noch in diesem Jahr in Kraft treten.

Geplante Aktivierung von mehr Bauland stößt auf Kritik

Um die Möglichkeiten zu reduzieren, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, hat das Ressort von Lambrecht zusammen mit dem Bundesinnenministerium zudem einen Vorschlag erarbeitet, der Bestandteil des Referentenentwurfs für ein Baulandmobilisierungsgesetz ist.

„Hintergrund des Vorschlags ist die in den letzten Jahren in den Großstädten gestiegene Zahl an Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und dass im Zuge solcher Umwandlungen über steigende Mieten, die Zunahme von Eigenbedarfskündigungen und die Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung berichtet wurde“, erklärte ein Sprecher des Justizministeriums.

Die CDU ist genervt, aber auch Wohnungs- und Immobilienwirtschaft kritisieren die neuerlichen Regulierungsversuche massiv.

Dagegen gilt die Aktivierung von mehr Bauland schon lange als Schlüssel zu mehr bezahlbarem Wohnraum. GdW-Präsident Gedaschko beobachtet „eine vielfach fehlende Bereitschaft“ in den Kommunen, Bauland auszuweisen.

Der Referentenentwurf steht dennoch in der Kritik: Man lese von neuen Regulierungsvorhaben, zusätzlichen Verfahren und einer Ausweitung der Vorkaufsrechte, so Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA. „Eine Vereinfachung und Beschleunigung von Planungs- und Bauprozessen sieht anders aus.“

Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz müsse endlich kommen, die Preisspirale bei den Baukosten müsse gestoppt und das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland so nachgebessert werden, dass Planungsprozesse schneller würden, mahnt GdW-Präsident Gedaschko.

Wohnraumoffensive „verpufft trotz guter Ansätze“

Dass der Bund über eine Änderung des Grundgesetzes die Länder auch weiterhin bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus unterstützt, begrüßt die Wohnungswirtschaft. Positiv wertet der GdW auch, dass die Städtebauförderung auf hohem Niveau weitergeführt wird, die Typengenehmigung in die Musterbauordnung aufgenommen wurde und die Bundesregierung über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben BImA bundeseigene Grundstücke weiter vergünstigt an die Kommunen vergibt. Auch die neue Verstetigung des Wohngeldes und seine nun regelmäßig vorzunehmende Anpassung wird gelobt.

„Gute Ansätze, aber die gemeinsame Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Kommunen verpufft“, monieren auch der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) in einem gemeinsamen Papier, das an diesem Samstag veröffentlicht wurde.

Die Bundesregierung habe für diese Legislaturperiode den Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen als Ziel ausgegeben. Doch statt der dafür benötigten 375.000 Wohnungen pro Jahr seien 2018 nur 285.000 und 2019 rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt worden.

Der soziale Wohnungsbau sei gescheitert, das Baukindergeld verpuffe, die Mietentwicklung sei ungebremst - trotz Corona-Pandemie, Wirtschaftsabschwung und Kurzarbeit.

„Wir brauchen 400.00 neue Wohnungen jährlich zu erschwinglichen Preisen und dort, wo sie nachgefragt werden, also vor allem in den Großstädten und Ballungszentren“, so DMB und und DGB. Davon müssten mindestens 100.000 Sozialwohnungen sein und weitere 60.000 im preisgedämpften Segment. Tatsächlich ist der Bestand an Sozialwohnungen seit Jahren rückläufig.

Baustelle Klimaschutz

Zu der auf dem Wohngipfel verabredeten Verbesserung der Rechtssicherheit von qualifizierten Mietspiegeln und zur Förderung der Mietspiegelerstellung hat das Justizministerium gemeinsam mit dem Innenministerium Referentenentwürfe erarbeitet. Die Ressortbeteiligung zu diesen Entwürfen ist am 11. Juni 2020 eingeleitet worden.

Das Bundesjustizministerium plant zudem die Vorlage eines Gesetzentwurfs zur Modernisierung des Bauträgervertragsrechts. „Derzeit wird an einem entsprechenden Referentenentwurf gearbeitet“, sagte ein Sprecher.

Das Vorhaben ist schon im Koalitionsvertrag festgeschrieben worden und zielt auf eine verbesserte Absicherung des Erwerbers in der Insolvenz des Bauträgers sowie auf Erleichterungen beim Verfahren der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei größeren Objekten, insbesondere im Geschosswohnungsbau.

„Alle Beteiligten müssen jetzt an einem Strang ziehen, um die verbleibenden Vorhaben zügig umzusetzen und damit bezahlbares Wohnen in den Großstädten zu erhalten“, forderte Bundesjustizministerin Lambrecht.

Doch es bleiben andere Baustellen für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums: etwa die Frage, wie nach den staatlicherseits angemahnten Investitionen in den Klimaschutz am Ende noch bezahlbare Mieten übrig bleiben sollen, sagte GdW-Präsident Gedaschko.

„Momentan sanieren wir uns in Deutschland systematisch den preisgünstigen Wohnraum zur Erreichung von mehr Energieeffizienz weg.“ Unterm Strich, so Gedaschko, „sind die riesigen Herausforderungen beim bezahlbaren Wohnen und Bauen in Deutschland in den vergangenen beiden Jahren weiter gewachsen.“

Die Bundesjustizministerin blickt optimistisch auf die geplanten Umsetzungen des Wohngipfels Foto: dpa
Die Bundesjustizministerin blickt optimistisch auf die geplanten Umsetzungen des Wohngipfels Foto: dpa