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Vonovia soll Mietern genauere Belegeinsicht gewähren

Der Konzern verweigerte einem Münchner Mieter Einblicke in die Kostenabrechnungen unter seinen Tochtergesellschaften. Laut Landgericht München hat der Kläger aber ein Recht darauf.

Mit hierzulande 355.000 Wohnungen ist der Konzern Deutschlands größter Vermieter. Foto: dpa

Der Streit zwischen Franz Obst aus München und seinem Vermieter Vonovia könnte eigentlich einer von Tausenden jährlichen Verhandlungen über Betriebskosten sein. Doch in diesem Fall erhoffen sich Mietervereine eine Signalwirkung, denn der Streit greift einen zentralen Punkt von Vonovias Geschäften mit haushaltsnahen Dienstleistungen an.

Bisher will der Wohnungskonzern die genauen Abrechnungen unter seinen Tochtergesellschaften für etwa Hausmeisterdienste Mietern gegenüber nicht offenlegen. Das aber geht so nicht, urteilte erstinstanzlich schon das Amtsgericht München (Aktenzeichen 461 C 21735/17) im vergangenen Jahr. Nun bekräftige das Landgericht München (Aktenzeichen 31 S 7015/19) diese Ansicht. Vonovia habe dem Kläger keine hinreichende Belegeinsicht gewährt, schreiben die Richter in der Urteilsbegründung.

Der 68-jährige Mieter Franz Obst wohnt in einer geförderten Wohnung in einer Münchner Wohnanlage, die der Vonovia gehört. Erstmals seien ihm 2013 Unstimmigkeiten bei den Kosten für den Hauswart aufgefallen. Dieser Posten der Nebenkostenabrechnung stieg damals für die gesamte Wohnanlage im Vergleich zum Vorjahr von 20.000 auf 60.000 Euro an.

„2013 hat Vonovia von externen Hausmeistern auf Objektbetreuer und Handwerker von Tochterfirmen des Konzerns umgestellt“, sagte Obst dem Handelsblatt. Nachdem sich die Lage auch mit dem Jahr 2014 nicht besserte, ging Obst juristisch gegen Vonovia vor.

Statt seines direkten Vermieters beauftragte die Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH, eine Tochtergesellschaft der Vonovia, die Ausführung der haushaltsnahen Dienstleistungen. Die Hauswarttätigkeiten rechnete wiederum die Deutsche Annington Immobilienservice GmbH ab, ebenfalls eine Tochtergesellschaft der Vonovia.

Nicht in allen Punkten folgte das Landgericht der Vorinstanz

Obst erhielt auf seine Nachfrage zwar die Gesamtkosten für die Hauswartleistungen und eine Liste über die ausgeführten Tätigkeiten, nicht aber eine Kostenaufschlüsselung für die einzelnen Tätigkeiten. Obst wollte es aber genauer wissen. Er verlangte die Rückzahlung womöglich zu viel gezahlter Betriebskosten.

Obwohl Vonovia zahlreiche Dokumente zur Betriebskostenabrechnung lieferte, trug der Konzern laut Amtsgericht „nicht nachvollziehbar“ vor, wie sich die Gesamtkosten von rund 60.000 Euro ergeben. Außerdem habe Obst ein Anrecht darauf, die zu viel gezahlten Betriebskosten zurückzuerhalten.

Diesen Grundsatz des Urteils sah das Landgericht anders: Obst habe kein Recht auf die Rückzahlung. Er hätte zuvor auf die Belegeinsicht klagen müssen statt direkt auf die Rückzahlung. Im Kern der Klage gaben die Richter nun also Vonovia Recht. Zurückzahlen muss Vonovia nun lediglich 33 Euro. Diesbezüglich ging der Konzern nicht in Berufung.

Wirtschaftlich gesehen ging es für Vonovia um eine Petitesse. Der gesamte Streitwert betrug 255 Euro. Zum Vergleich: Der operative Gewinn (Funds From Operations I) Vonovias lag 2019 bei 1,2 Milliarden Euro.

Brisante Aspekte offenbart hingegen die Urteilsbegründung des Landgerichtes. Die Richter schließen sich nämlich „im Ergebnis der Ansicht des Amtsgerichts an, dass die Beklagte dem Kläger keine hinreichende Belegeinsicht gewährt hat“.

Vonovia hatte dies zuvor abgelehnt. Sie habe aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Situation überhaupt keine rechtliche Handhabe, die Herausgabe weiterer Unterlagen zu verlangen. Insbesondere der Arbeitsvertrag des Objektbetreuers hindere Vonovia daran.

Die geschäftlichen Beziehungen können entscheiden

Tatsächlich urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) 2013 in einem ähnlichen Fall (Aktenzeichen VIII ZR 322/12). Dort verlangte ein Mieter Einsicht in die Heizkosten-Abrechnung, die sein Vermieter mit einem Fernwärme-Contractor geschlossen hat.

Laut BGH haben Mieter zwar Anspruch auf die Einsicht in die Verträge des Vermieters mit Dritten, in diesem Fall also den direkten Vertrag mit dem Contractor. „Allerdings wurde der weitergehende Anspruch des Mieters auf Offenlegung auch der Verträge zwischen dem Contractor und dessen Zulieferern vom BGH verneint“, sagt die Mietrechtsanwältin Beate Heilmann von der Kanzlei Heilmann Kühnlein.

Die Ausgangslage sahen die Münchner Richter im aktuellen Fall aber anders. Vonovia schaltete keinen externen Dienstleister, sondern Tochterunternehmen ein. Zudem hatte der Konzern eingestanden, mit diesen Tochterunternehmen Gewinne zu erzielen.

„Insofern besteht wegen der Angehörigkeit der Beklagten zu demselben Konzern die Gefahr eines Interessenkonflikts“, heißt es in der Begründung. Um die Abrechnungen zu überprüfen, müsse dem Mieter nicht nur Einsicht in das Leistungsverzeichnis, sondern auch in den Vertrag mit dem beauftragten Unternehmen gewährt werden.

Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen

So sei auch nicht nachzuvollziehen, warum das Unternehmen für die Punkte „Wartung von Löscheinrichtung“ und „Wartung Rauchabzugsklappen“ sowohl Leistungsverzeichnis als auch den Vertrag vorgelegt habe, nicht aber für die beanstandeten Hauswartkosten.

Allgemein gilt, dass Vermieter mit Betriebskosten keine Gewinne erzielen dürfen. Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Eversheds Sutherland ergänzt: „Wenn ein Vermieter einen Dienstleister unter Vertrag nimmt, muss er das Gebot der Wirtschaftlichkeit einhalten. Er hat dem Mieter gegenüber eine Treuepflicht.“

Wie weit diese führt, was die richtige Referenz ist, ist allerdings Auslegungssache. Ob etwa der doppelte Preis gegenüber einem früheren Dienstleister noch wirtschaftlich ist, ist nicht klar geregelt, sagt Molt.

Dass das Gericht die Rückzahlung der Betriebskosten abgelehnt hat, begrüßt Vonovia. Allerdings erklärt der Konzern auch: „Wir hinterfragen die Andeutungen des Landgerichts München I, wonach die erweiterten Rechte von Mietern öffentlich geförderter Wohnungen zum Beispiel auch die Einsicht in die Arbeitsverträge der Beschäftigten von Dienstleistern umfasst.“

Denn der Münchner Fall könnte eine größere Tragweite entwickeln: Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. „Die hier maßgeblichen Rechtsfragen sind von grundsätzlicher Bedeutung“, begründen die Richter diesen Schritt. Sie beträfen „eine unbestimmte Vielzahl von Mietern“, was sich auch in der mündlichen Verhandlung im Zuschauerbereich gezeigt habe. Die Frage des Umfangs des Belegeinsichtsrechts von Mietern von öffentlich-gefördertem Wohnraum sei höchstrichterlich bisher nicht geklärt.

Für den Mieter Franz Obst und den Mieterverein München, der den 68-Jährigen bei seiner Klage unterstützt, soll der Weg hier noch nicht zu Ende sein. Volker Rastätter, Geschäftsführer des Münchner Mietervereins, kündigt an: „Wir wollen die höchstrichterliche Entscheidung nun herbeiführen.“