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VONOVIA IM FOKUS: Zinswende zwingt Immobilienkonzern zum Strategiewechsel

BOCHUM (dpa-AFX) - Eine starke Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten treibt Deutschlands größten Immobilienkonzern Vonovia <DE000A1ML7J1> schon lange an. Mittlerweile rückt aber für die gesamte Branche angesichts steigender Zinsen die Verschuldung in den Vordergrund. Der Konzern will sich auch deshalb von Immobilien trennen. Was bei Vonovia los ist, was die Analysten sagen und wie die Aktie zuletzt gelaufen ist.

LAGE DES UNTERNEHMENS:

Der Dax-Konzern <DE0008469008> ist in den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase neben steigender Mieten in den Großstädten und Neubauten vor allem über Zukäufe im In- und Ausland kräftig gewachsen. Im vergangenen Jahr glückte Vonovia die Übernahme von Deutschlands zweitgrößtem Vermieter Deutsche Wohnen. Vonovia hält fast 87 Prozent an dem Berliner Unternehmen. Die Bochumer sind mit rund 550 000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich Europas größtes privates Wohnungsunternehmen.

Erst vor wenigen Monaten wurde Vonovia zudem größter Aktionär beim Branchenrivalen Adler Group <LU1250154413>, der in schweres Fahrwasser geraten war. Der Konzern sicherte sich im Wege der Pfandverwertung einen Anteil von 20,5 Prozent. Eine Übernahme des Unternehmens ist laut dem Vonovia-Vorstandsvorsitzenden Rolf Buch aber nicht geplant.

Unterdessen will sich Vonovia nach jahrelangem Expansionskurs von rund 66 000 Wohnungen im Gesamtwert von rund 13 Milliarden Euro trennen. "Wir haben selten ein solch starkes Interesse an Immobilien gesehen, die wir zum Verkauf anbieten", sagte Buch der Nachrichtenagentur Bloomberg jüngst. Anders als einige mahnende Stimmen, sieht der Manager für den deutschen Immobilienmarkt aber kein Crash-Risiko. Zu den zum Verkauf gestellten Immobilien gehören laut ihm Mehrfamilienhäuser in deutschen Großstädten, wie München, die typischerweise wohlhabende Käufer, Familien und Kommunen anziehen würden.

Mit dem Erlös könnten bei Vonovia Schulden getilgt beziehungsweise Aktien zurückgekauft werden, die derzeit mit einem Abschlag zum Wert der Immobilien gehandelt würden. Die Nachfrage nach deutschen Wohnungen stützt dem Manager zufolge weiterhin die Immobilienwerte. Während in einigen Großstädten wie Frankfurt und München die Preise für Eigentumswohnungen in diesem Jahr leicht gesunken sind, verzeichneten andere Städte wie Berlin und Köln einen leichten Anstieg, so eine Auswertung des Online-Immobilienmaklers Scout24.

"Wir sehen eine große Knappheit an Wohnraum, vor allem in den großen Städten. Und die Nachfrage steigt weiter an", sagte der Vonovia-Chef. Deshalb erwarte er, dass die Preise mindestens stabil bleiben werden. "Seit den 70er Jahren sind die Immobilienwerte in Deutschland nicht wirklich gesunken, sondern stetig gestiegen", fügte er hinzu.

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN:

Von den vom Unternehmen erfassten 19 Experten empfiehlt mit 17 Branchenkennern die Mehrheit die Aktie zum Kauf. Während sich zwei Experten für das Halten aussprechen, gibt es kein Verkaufsvotum. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 46,50 Euro - derzeit kostet die Aktie mit knapp 27 Euro deutlich weniger.

Dem Vonovia-Management kann man laut Analyst Tom Carstairs von dem Investmenthaus Stifel nicht vorwerfen, untätig zu sein. Ein Beweis dafür seien die strategischen Änderungen als Reaktion auf den Anstieg der Zinssätze zu Beginn des Jahres. So sollen dem Stifel-Experten zufolge insgesamt 17 Prozent des Portfolios von Vonovia verkauft werden.

Analyst Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs taxiert die Verkäufe nun bis zum Jahr 2026 auf insgesamt sechs Milliarden Euro - nach zuvor drei Milliarden Euro. Hierbei dürfte es sich vor allem um solche Liegenschaften handeln, die geringere Renditen abwerfen.

Für Analyst Marc Mozzi von der Bank of America hat das Management des Immobilienkonzerns mit der geplanten Veräußerung von Immobilien endlich die Notwendigkeit zur Reduzierung der Schulden erkannt. Weitere Verkäufe zur Rückführung der 44 Milliarden Euro Schulden, denen bis 2030 ein jährlicher Refinanzierungsbedarf von vier Milliarden Euro gegenüberstehe, seien mehr als willkommen. Nach dem Kursrückgang preise die Aktie die meisten schlechten Nachrichten nun schon ein. Damit sie sich erholen könne, müsse der Schuldenabbau aber zügig angegangen werden.

Nach Ansicht des Goldman-Sachs-Analysten Kownator bleibt das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im deutschen Wohnungsmarkt für Vonovia trotz kurzfristiger Sorgen über eine Rezession und hohe Energiekosten günstig. Vonovia dürfte die Verschuldung durch Veräußerungen reduzieren, was derzeit ein Hauptanliegen der Investoren sei, so Kownator. Er erwartet zudem, dass Vonovia bis 2026 eigene Aktien in einem Volumen von 2,65 Milliarden Euro zurückkaufen wird.

DAS MACHT DIE AKTIE:

Die Zins- und Inflationsängste spiegeln sich auch am Aktienmarkt wider: Die Aktien der deutschen Wohnungsvermieter verloren in den vergangenen Monaten kräftig an Wert. Die Papiere von Vonovia brachen in den letzten 12 Monaten um mehr als 40 Prozent ein. Seit der Jahreswende haben sie mit einem Kursverlust von gut einem Drittel auch mehr an Wert eingebüßt als der Dax. Mit einem Börsenwert von derzeit rund 21 Milliarden Euro liegt Vonovia bei dieser Kennziffer im unteren Index-Mittelfeld.

Vonovia ist aus Deutsche Annington hervorgegangen, die 2000 einen Großteil der Eisenbahnerwohnungen des Bundes gekauft hatte. Bis zum Börsengang hatte die Firma Finanzinvestoren gehört. Der Start am Kapitalmarkt war holprig - der Börsengang gelang 2013 erst im zweiten Anlauf. Die Investoren, allen voran die britische Gesellschaft Terra Firma, hatten sich mit deutlich weniger zufriedengeben müssen als erhofft.

Doch die Übernahmestrategie des Unternehmenslenkers Buch sowie der Immobilienboom in Deutschland bescherten den Anteilseignern bald kräftige Gewinne. Vom Ausgabepreis von 16,50 Euro ging es Stück für Stück nach oben bis auf gut 50 Euro im September. Zum Vergleich: aktuell kostet das Papiere um die 27 Euro. Inzwischen haben sich die Alteigentümer ganz von Vonovia verabschiedet.