VONOVIA IM FOKUS: Immobilienkonzern bleibt im Übernahmemodus

BOCHUM (dpa-AFX) - Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia <DE000A1ML7J1> will auch in Zeiten von Corona in puncto Wohnungsbestand auf Expansionskurs bleiben. Dabei schaut sich Unternehmenschef Rolf Buch nach geeigneten Übernahmen sowohl im In- als auch Ausland um. Die Auswirkungen der Pandemie bekam Vonovia bislang kaum zu spüren. Allerdings weht dem Unternehmen schon seit längerem ein kräftiger Wind wegen steigender Mieten auf dem deutschen Heimatmarkt entgegen: Die Mietpreisbremse wurde verlängert und in Berlin wurde der Mietendeckel eingeführt. Was bei Vonovia los ist, was die Analysten sagen und wie die Aktie zuletzt gelaufen ist.

LAGE DES UNTERNEHMENS:

Die Geschäfte für den Dax <DE0008469008>-Konzern Vonovia laufen auch während der Corona-Krise dank steigender Mieten in den Großstädten gut. Dabei profitiert der Vermieter wie andere aus der Branche vor allem von modernisierten Wohnungen. Die Kosten dafür legen die Konzerne nicht nur teilweise auf die Mieter um, sondern sie können die Mieten anschließend auch stärker erhöhen. Zudem setzt Vonovia auf Neubau und die Aufstockung von Gebäuden. Hier kam es zuletzt aber wegen der Sicherheitsvorkehrungen im Zuge der Corona-Pandemie zu Bauverzögerungen.

Seit längerem wächst der Wohnimmobilien-Konzern auch durch Übernahmen im In- und zuletzt auch im Ausland. Vonovia ist mit rund 356 000 Wohnungen der größte Vermieter in Deutschland. Weitere etwa 60 000 Wohnungen besitzt der Dax-Konzern in Schweden und Österreich. Zuletzt war der Konzern beim niederländischen Immobilieninvestor Vesteda eingestiegen. Unternehmenschef Buch peilt eine weitere Expansion an. "Im Ausland haben wir rein prozentual gesehen bessere Wachstumschancen, da wir dort noch kleiner sind", betonte er Ende September in einem Interview mit dpa-AFX und dpa. Aber auch in Deutschland sieht der Manager noch Möglichkeiten zu expandieren: Es seien noch viele Wohnungsbestände im Besitz von Finanzinvestoren, betonte er.

Im Gegensatz zu vielen Unternehmen aus anderen Branchen sieht Vonovia derzeit keine großen Folgen der Corona-Krise für seine Geschäfte. "Unser Geschäft ist stabil. Es gibt kein Drama", hatte der Vonovia-Chef bei der Vorlage der Halbjahreszahlen im August gesagt. Damals hatte sich nur ein Prozent der rund 350 000 Mieter in Deutschland mit der Bitte um Mietstundung bei Vonovia gemeldet.

Im Fokus steht seit einigen Monaten der Berliner Wohnungsmarkt wegen des Mietendeckels. Mit diesem wurden die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt, die vor 2014 gebaut wurden, für fünf Jahre eingefroren. Für Neuvermietungen gelten Obergrenzen. Dies trifft besonders Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen <DE000A0HN5C6> und Ado Properties, die Immobilien überwiegend in Berlin besitzen. Vonovia gehören in Berlin etwa 42 000 Wohnungen, das sind etwa zehn Prozent des eigenen Bestands.

Zuletzt stellte das Berliner Landgericht einen Teil des Mietendeckels in der Hauptstadt in Frage. Mit dem Mietendeckel will der Berliner Senat den zuletzt starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen. Gegen das Gesetz sind Klagen vor dem Landes- und dem Bundesverfassungsgericht anhängig.

Auch sonst weht den großen Wohnimmobilien-Konzernen in Deutschland ein stärkerer Gegenwind entgegen. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Knappheit an Wohnungen die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete auch für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern. Vonovia legt am kommenden Mittwoch (4. November) Zahlen zum dritten Quartal vor.

DAS SAGEN ANALYSTEN:

Von den im dpa-AFX-Analyser seit August erfassten 14 Analysten empfiehlt mit acht Branchenkennern die Mehrheit die Aktie zum Kauf. Während sich sechs Experte für das Halten des Papiers aussprechen, gibt es kein Verkaufsvotum. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 63 Euro - aktuell (Stand 29. August) kostet das Papier rund 54,50 Euro.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich laut Analyst Sander Bunck von der britischen Investmentbank Barclays <GB0031348658> weiterhin durch gesunde Fundamentaldaten aus. Diese dürften auch beim Platzhirschen Vonovia für anhaltendes Gewinnwachstum und Wertsteigerungen sorgen. Nach Ansicht von Analyst Neil Green von der US-Bank JPMorgan <US46625H1005> ist der Wohnimmobilienkonzern dabei gut positioniert. Vonovia mache Fortschritte in vielerlei Hinsicht. Dazu zählten das umfangreiche Modernisierungsprogramm und der Fokus auf die Kosten.

Analyst Kai Klose von der Privatbank Berenberg attestiert derweil dem Bochumer Unternehmen aufgrund seiner Entwicklungspipeline von rund 41 000 Wohnungen ein enormes internes Wachstumspotenzial, auch wenn sich der Bau von Wohnungen aufgrund der schleppenden Baugenehmigungen verzögere. Der Experte sieht Vonovia daher nicht unter Druck, sein Wachstum mit Hilfe von Übernahmen zu beschleunigen.

Analyst Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs <US38141G1040> wies hingegen darauf, dass Vonovia eine Konsolidierung des Sektors erwarte. Derzeit würden laut dem Unternehmen fünf bis sechs Immobilienkonzerne etwa eine Million bezahlbare Mietwohnungen anbieten. Mittelfristig erwarte Vonovia, dass zwei bis drei Millionen bezahlbarer Wohneinheiten von weniger Spielern bereitgestellt würden

Wenig Gefahr sieht trotz des Mietendeckels Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies. So zeichne der Gewerbeimmobilien-Dienstleister CBRE ein positives Bild vom Berliner Immobilienmarkt. Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage sei demnach in Ordnung und die Zuwanderung in die Hauptstadt werde vor einer Erholung gesehen. Der Barmittelfluss durch Mieten sei in einer anhaltenden Krise ein "sicherer Hafen" auch wegen umfangreicher staatlicher Hilfsmaßnahmen.

DAS MACHT DIE AKTIE:

Die Vonovia-Anteile gehören in diesem Jahr zu den wenigen Gewinnern am deutschen Aktienmarkt. Ungeachtet der Corona-Krise, die das Papier nur kurzfristig belastet hatte, erreichten die 2013 an die Börse gebrachten Anteile Anfang September ein Rekordhoch. Von den damals knapp 63 Euro ging es zwar wieder etwas nach unten, aber mit einem Kurs von zuletzt etwas mehr als 54 Euro ist die Aktie immer noch rund 14 Prozent teurer als Ende 2019.

Damit liegt das Vonovia-Papier in diesem Jahr bisher auf Rang sechs unter den Dax-Titeln. Seit dem Index-Aufstieg der Aktie im September 2015 zog der Kurs um fast 90 Prozent an - und auch in diesem Zeitraum gab es kaum Dax-Titel, die mehr zugelegt haben. Mit einem Börsenwert von inzwischen 30 Milliarden Euro liegt Vonovia in dieser Wertung inzwischen im Index-Mittelfeld.

Vonovia ist aus der Deutsche Annington hervorgegangen, die 2000 einen Großteil der vom Bund verkauften Eisenbahnerwohnungen gekauft hatte. Bis zum Börsengang hatte Deutsche Annington Finanzinvestoren gehört. Der Start am Kapitalmarkt war holprig - der Börsengang gelang erst im zweiten Anlauf. Die Investoren, allen voran die britische Gesellschaft Terra Firma, mussten sich mit deutlich weniger zufrieden geben als erhofft.

Doch die geschickte Übernahmestrategie des Unternehmenslenkers Buch sowie der Immobilienboom in Deutschland bescherten den Anteilseignern bald kräftige Gewinne. Vom Ausgabepreis in Höhe von 16,50 Euro ging es Stück für Stück nach oben. Inzwischen haben sich die Alteigentümer ganz von Vonovia verabschiedet.