VONOVIA IM FOKUS: Corona erfasst auch erfolgsverwöhnten Immobilienkonzern

BOCHUM (dpa-AFX) - Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia <DE000A1ML7J1> wächst schon seit Jahren durch Übernahmen. Zudem profitiert der Dax-Konzern wie auch seine Konkurrenten von steigenden Mieten in großen deutschen Städten. Allerdings weht Vonovia deswegen ein kräftiger Wind entgegen. Die Mietpreisbremse wurde verlängert und in Berlin der Mietendeckel eingeführt. Nun trifft die Corona-Krise auch Vonovia: Das Unternehmen erwartet vorübergehende Mietausfälle in Millionenhöhe. Was bei Vonovia los ist, was die Analysten sagen und wie die Aktie zuletzt gelaufen ist.

LAGE DES UNTERNEHMENS:

Konzernchef Rolf Buch rechnet wegen der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie vorläufig mit Mietausfällen in zweistelliger Millionenhöhe. Er erwarte "maximal 40 Millionen Euro" an gestundeten Mieten, sagte er jüngst der Zeitung "Welt". Dies werde sich aber nur vorläufig auf das Ergebnis auswirken, denn die gestundeten Mieten sollten irgendwann nachgezahlt werden, so wie es das Gesetz vorsehe. Zwischen dem 1. April und dem 30. Juni dürfen Vermieter ihren Mietern zudem nicht kündigen, wenn diese ihre Miete wegen krisenbedingter Einnahmeausfälle nicht zahlen können.

An der Dividendenausschüttung hält der Dax-Konzern fest. Im Gegensatz zum Branchenkollegen Deutsche Wohnen <DE000A0HN5C6> bleibe er bei der für das vergangene Geschäftsjahr vorgeschlagenen Ausschüttung, sagte Buch der Zeitung. Vonovia habe im Moment die Liquidität, die vorgeschlagene Dividende zu leisten.

Derweil entwickelt sich das operative Geschäft mit Mieten und Zusatzleistungen ohne wesentliche Schwäche, wie Vonovia Anfang April mitteilte. Die Einziehung der Mieten für April verlief reibungslos. Es gab nur eine geringe Quote von Nichtzahlern. Allerdings könnten sich aufgrund der Viruskrise einige Modernisierungs- und Neubauprojekte in das Jahr 2021 verzögern. An diesem Dienstag (5. Mai) wird Vonovia seine Bilanz für das erste Quartal 2020 vorlegen.

Seit Jahren laufen die Geschäfte für Vonovia dank steigender Mieten in den Großstädten gut. Dabei profitiert der Vermieter wie andere aus der Branche vor allem von modernisierten Wohnungen. Die Kosten dafür legen die Konzerne nicht nur teilweise auf die Mieter um, sondern sie können die Mieten anschließend auch stärker erhöhen. Zudem setzt Vonovia auf Neubau und die Aufstockung von Gebäuden. Mittelfristig will das Unternehmen 12 000 neue Wohnungen bauen, insgesamt verfügt es laut Unternehmenschef Buch über Grundstücke für den Bau von 47 000 Wohnungen.

Der Wohnimmobilien-Konzern wächst zugleich auch seit Längerem durch Übernahmen im In- und zuletzt auch im Ausland, etwa von Rivalen wie Gagfah, Süddeutsche Wohnen (Südewo), Franconia und Wiener Conwert. 2018 kamen Buwog aus Österreich und Victoria Park aus Schweden hinzu, 2019 auch der Stockholmer Wohnimmobilienkonzern Hembla AB. Zuletzt übernahm der Wohnungskonzern den Projektentwickler Bien-Ries. Mittlerweile gehören Vonovia mehr als 400 000 Wohnungen.

Jüngst kamen erneut Übernahmegerüchte hoch, dass Vonovia einen Kauf des Konkurrenten Deutsche Wohnen prüfe. Ein erster Versuch war vor vier Jahren gescheitert. Dabei könnte ein Unternehmen mit einer Marktbewertung von fast 40 Milliarden Euro entstehen. Vonovia erteilte dem jedoch vorerst eine vage Absage. Zum einen liegen dem Konzern zufolge die Prioritäten in Zeiten der Corona-Pandemie woanders, zum anderen hält Vonovia eine politische Zustimmung für nötig.

Der Berliner Wohnungsmarkt steht aktuell vor allem wegen des Mietendeckels im Fokus. Damit werden die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt, die vor 2014 gebaut wurden, in den kommenden fünf Jahren eingefroren. Für Neuvermietungen gelten Obergrenzen. Dies trifft besonders Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen und Ado Properties <LU1250154413>, die Immobilien überwiegend in Berlin besitzen.

Vonovia kündigte deshalb an, 2020 keine Wohnungen in Berlin zu modernisieren. "Energetische Modernisierungen sind in Berlin de facto verboten", sagte Buch bei Vorlage der Zahlen für das Jahr 2019. Er rechnet damit, dass Vonovia für ein Drittel der rund 40 000 Wohnungen in der Hauptstadt die Mieten senken muss. Das mache zehn Millionen Euro weniger an Mieteinnahmen pro Jahr aus, sagte er.

Aber auch sonst weht den großen Wohnimmobilien-Konzerne in Deutschland ein stärkerer Gegenwind entgegen. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Knappheit an Wohnungen die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete auch für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern.

Mit Blick auf die Proteste von Mietern wegen teils kräftiger Erhöhungen hatte Buch Ende 2018 einen Strategiewechsel angekündigt. Vonovia steckt jetzt deutlich weniger Geld in die energetische Modernisierung deutscher Wohnungen, wozu etwa die Dämmung oder der Austausch alter Fenster gehören. Stattdessen nimmt der Konzern mehr Geld für den Neubau und für die Modernisierung der Wohnungen in Schweden in die Hand.

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN:

Verantwortliche bei Vonovia, LEG <DE000LEG1110> oder auch TAG Immobilien <DE0008303504> haben laut Analyst Aaron Guy von der US-Bank Citigroup während in Videokonferenzen ein positives und krisenfestes Bild des deutschen Marktes für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien gezeichnet. Dies mache ihn noch zuversichtlicher in Bezug auf die Widerstandsfähigkeit dieses Marktes. Weniger euphorisch zeigt sich Analysten Thomas Martin von der britischen Investmentbank HSBC. Trotz der vergleichsweisen stabilen sozialen Rahmenbedingungen in Deutschland ist seiner Ansicht nach der Wohnimmobiliensektor nicht immun gegen die Auswirkungen der Corona-Krise.

Wegen der Aussetzung von Mieterhöhungen für dieses Jahr als Zeichen der Solidarität der Unternehmen bezweifelt Martin, dass Vermieter mit allen früheren Investitions- und Mietwachstumsplänen im laufenden und kommenden Jahr fortfahren werden. Neben der Aussetzung von Mieterhöhungen kämen Verzögerungen von Modernisierungsmaßnahmen hinzu, die normalerweise auch zu höheren Mieten führten. Zudem könnten aufgrund des wirtschaftlichen Shutdowns die regulären Mieten nicht so stark angepasst werden wie geplant.

Nach Ansicht von Analyst Julius Stinauer von der Privatbank Hauck & Aufhäuser ist das Geschäftsmodell von Vonovia robust und die Virus-Krise hat nur marginale Auswirkungen auf das Immobilienunternehmen. Das untere Ende der Prognose für das Mietwachstum 2020 von 3,5 Prozent bleibe deshalb in Reichweite. Allerdings rechnet Stinauer damit, dass Vonovia aufgrund einer möglichen Rezession im laufenden Jahr weniger Eigentumswohnungen verkaufen wird als geplant.

Eine von der Nachrichtenagentur Bloomberg wieder ins Spiel gebrachte Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen durch den Bochumer Wohnimmobilienkonzern birgt nach Ansicht von Analyst Neil Green der US-Bank JPMorgan viele Hürden und Unwägbarkeiten. Die beiden Immobilienportfolios hätten mit ihren insgesamt 578 000 Wohnungen einen Wert von 76 Milliarden Euro. Der Fokus würde in Deutschland liegen.

Für Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies sind die meisten deutschen Wohnimmobilienkonzerne nach der jüngsten Kurserholung recht hoch bewertet. Der Markt schätze die Ergebnisentwicklung und die Stabilität der Nettovermögenswerte (NAV) des Sektors zu optimistisch ein.

DAS MACHT DIE AKTIE:

Noch kurz bevor die Coronavirus-Krise den Dax und damit auch sämtliche seiner Mitglieder auf Talfahrt schickte, herrschte unter den Anlegern von Vonovia noch Rekordlaune. Mitte Februar hatte das 2013 an die Börse gebrachte Papier mit 54,48 Euro noch ein Rekordhoch erreicht. Dann kam der Corona-Crash und schickte die Aktie bis auf Kurse unter 37 Euro am 19. März. Zur Virus-Panik kam zur selben Zeit auch noch ein vom Bundesverfassungsgericht abgelehnter Eilantrag gegen den Berliner Mietendeckel hinzu.

Von diesem Krisentief konnte sich das Papier zuletzt wieder erholen und liegt mit rund 44 Euro rund ein Fünftel unter dem Rekordhoch. Damit ist das Papier noch eines der besten im deutschen Leitindex, der im Corona-Crash fast ein Viertel einbüßte. Die Aktie des Immobilienkonzerns gehörte bereits in den vergangenen Monaten und Jahren zu den am besten gelaufenen Dax-Titeln.

In den vergangenen zwölf Monaten fiel der Kurs nur leicht, während der deutsche Leitindex 15 Prozent nachgab. Noch deutlich positiver fällt der Vergleich seit dem Dax-Aufstieg der Aktie im September 2015 aus. Seitdem zog der Kurs um rund 50 Prozent an, während der Dax in diesem Zeitraum kaum zulegen konnte. Vonovia ist aus der Deutschen Annington hervorgegangen, die 2000 einen Großteil der vom Bund verkauften Eisenbahnerwohnung gekauft hatte.

Bis zum Börsengang gehörte die Deutsche Annington Finanzinvestoren, die das Unternehmen im Sommer 2013 an die Börse brachten. Der Start am Kapitalmarkt war holprig - der Börsengang gelang erst im zweiten Anlauf. Die Investoren, allen voran die britische Gesellschaft Terra Firma, musste sich mit deutlich weniger zufrieden geben als erhofft.

Doch die geschickte Übernahmestrategie des Unternehmenslenkers Buch sowie der Immobilienboom in Deutschland bescherten den Anteilseignern bald kräftige Gewinne. Vom Ausgabepreis in Höhe von 16,50 Euro ging es Stück für Stück nach oben. Inzwischen haben sich die Alteigentümer ganz von Vonovia verabschiedet.

Größter Anteilseigner an dem mit 24 Milliarden Euro bewerteten Unternehmen ist der weltgrößte unabhängige Vermögensverwalter Blackrock mit sieben Prozent. Blackrock ist der weltgrößte Anbieter von passiv verwalteten Indexfonds und daher an so gut wie jedem Dax-Konzern beteiligt.