Vonovia eilt von Rekord zu Rekord

Dass Vorstandschefs von Dax-Unternehmen im März von den Gewinnen des Vorjahres berichten, ist normal. Dass sie aber das Ergebnis des gerade angelaufenen Jahres vorhersagen, ist außergewöhnlich. Vonovia-Lenker Rolf Buch, gerade für weitere fünf Jahre im Amt bestätigt, tut es. Er kündigte am Dienstagvormittag einen operativen Gewinn – ohne Gewinne aus Wohnungsverkäufen (FFO) – von 890 bis 910 Millionen Euro des deutschland- und europaweit größten Wohnungsvermieters für 2017 an. Es wäre der nächste Ergebnisrekord, nachdem Vonovia auch 2016 mehr verdiente als je zuvor. Bei seiner Gewinnprognose hat Buch den Ergebnisbeitrag des gerade übernommenen Wettbewerbers Conwert eingerechnet.

Ein höherer operativer Gewinn bedeutet für die Aktionäre, dass die Dividende quasi automatisch steigt. Denn wie andere Wohnungsunternehmen auch hat sich Vonovia gegenüber den Aktionären verpflichtet, einen nahezu fixen Anteil des FFO – bei Vonovia 70 Prozent – als Dividende an die Aktionäre auszuzahlen. Für 2016 zahlt Vonovia 1,12 Euro Dividende aus 761 Millionen Euro operativen Gewinn. Erstmals können sich Aktionäre die Dividende auch in Aktien auszahlen lassen.

Zum Ergebnisanstieg haben auch höhere Mieten beigetragen. Im Schnitt zahlten Vonovia-Mieter im vergangenen Jahr 6,01 Euro pro Quadratmeter nach 5,82 Euro im Jahr zuvor. Der Mietanstieg resultiert je zur Hälfte aus regulären Mieterhöhungen Anhebungen nach Modernisierungen. Auch andere Kennzahlen wurden noch besser. So kletterte der Nettovermögenswert, landläufig englisch abgekürzt NAV, je Aktie auf von 30,02 Euro auf 36,58 Euro. Der NAV eines Immobilienunternehmens gibt den Immobilienwert minus Schulden an. Insofern reflektiert der Vonovia-NAV die Aufwertung des Immobilienportfolios um rund drei Milliarden Euro auf nun 27,1 Milliarden Euro bei gleichzeitigem Schuldenabbau. Analysten sahen das Ergebnis im Rahmen ihrer Erwartungen. Independent Research beließ seine Empfehlung bei „Halten“ und gab ein Kursziel von 35 Euro aus und damit unter dem von Vonovia genannten NAV je Aktie liegt. Karsten Oblinger, Immobilienaktien-Experte der DZ-Bank, gefällt, dass das umfangreiche Investitionsprogramm des Unternehmens „spürbares organisches Wachstum für die Zukunft generiert“. Er bestätigte die Empfehlung „Kaufen“ und gab als Kursziel 36 Euro aus. Die Aktionäre waren von den Zahlen offensichtlich weniger positiv beeindruckt. Am frühen Nachmittag lag die Aktie um 0,4 Prozent im Minus bei 32,76 Euro.

Die Zeit der großen Wachstumssprünge der Bochumer durch Übernahmen ist vorüber, nachdem vor gut einem Jahr der Kauf der Nummer zwei im Markt, Deutsche Wohnen, scheiterte. Die 24.500 Wohnungen der Conwert, die nun hinzugekommen sind, gleichen lediglich die Verkäufe des vergangenen Jahres in fast gleicher Höhe aus, so dass Vonovia 2017 wieder auf etwa 360.000 Wohnungen kommen wird. Buch will den Vonovia-Gewinn durch effiziente Bewirtschaftung und aufgrund steigender Mieten erhöhen.

Große Portfolio-Käufe stehen nicht auf seiner Agenda für die künftige Amtszeit, auch kein neuer Anlauf, die Deutsche Wohnen zu übernehmen, obwohl darüber immer wieder spekuliert wird. Andererseits schließt Buch nicht aus, interessante Angebote anzunehmen, betonte aber: „Wir haben es nicht nötig, zu überhöhten Preisen zu kaufen.“ Wo für ihn die Preisgrenze ist, lässt Buch offen. Am Montag hatte Deutsche Wohnen angekündigt, in Berlin 3.900 Wohnungen für 655 Millionen Euro zu kaufen und dabei fast 2.400 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die Berliner geben damit etwa das 30-Fache einer Jahresmiete für ihre Neuerwerbung aus. Buch betonte, er werde Entscheidungen von Wettbewerbern nicht kommentieren, aber die eigenen Ankaufkriterien würde das von der Deutsche Wohnen gekaufte Wohnungspaket nicht erfüllen. Anders als sie Conwert-Übernahme zu einem Preis, der Buch zufolge „unterhalb des Substanzwertes“ lag.

Hauptsache zufriedene Kunden

Auf seiner Prioritätenliste stehen die Verbesserung der Kundenzufriedenheit, serielles Bauen und wachsende Präsenz in den Ballungsgebieten. Hörbar stolz berichtete er von einer im dritten Jahr hintereinander gestiegenen Zufriedenheit der Vonovia-Mieter. Ausschlaggebend für die besseren Noten sei eine bessere Betreuung vor Ort und erweiterte Servicezeiten gewesen. Die Beurteilung der Vonovia-Dienstleistungen wird von einem externen Institut eingeholt.

Für Neubau, Instandhaltung und Modernisierung will Vonovia in den nächsten Jahren im Schnitt eine Milliarde Euro im Jahr investieren. Neue Vonovia-Wohnungen entstehen zum einen durch die Aufstockung bestehender Gebäude und Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken in modularer Bauweise. Die Bochumer haben sich vorgenommen, auf diesem Weg allein in diesem Jahr 1.000 neue Wohnungen zu schaffen. Aufstocken sei schnell gemacht, ohne dass jemand ausziehen müsse, sagte Buchs Vorstandskollege Klaus Freiberg. „Das ist eine Lösung, die schnell Quadratmeter schafft.“ Für den Neubau vom Boden an bieten sich die teils großzügigen Grünflächen in den nach dem zweiten Weltkrieg errichteten Mietwohnungssiedlungen im Vonovia-Bestand an. Vor wenigen Wochen errichtete Vonovia in Bochum einen Mietwohnblock aus in der Fabrik vorgefertigten Zimmern, die per Tieflader zur Baustelle geliefert wurden. Die reinen Baukosten, also ohne Grundstück gerechnet, seien um 30 Prozent geringer gewesen als bei herkömmlicher Bauweise, berichtete Buch.

Die Konzentration auf Ballungszentren hat dazu geführt, dass der Leerstand weiter auf 2,4 Prozent gesunken ist. Diesen Leerstand schaffe sich Vonovia quasi selbst, weil Wohnungen während Sanierungsmaßnahmen nicht vermietet seien, sagte Buch. Freie Wohnungen gebe es nicht. „Wir sind ausvermietet.“