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Vonovia-Chef Rolf Buch: „Um Berlin mache ich mir Sorgen“

Der CEO von Deutschlands größtem Immobilienkonzern vermisst eine nachhaltige Wohnungspolitik in der Hauptstadt und schaut auf Auslandszukäufe.

Rolf Buch hat es seit langer Zeit mal wieder nach Frankfurt verschlagen. Wie alle anderen musste auch der Vonovia-Chef die vergangenen drei Monate wegen des Corona-Shutdowns überwiegend zu Hause arbeiten, Geschäftsreisen waren nicht möglich. Das ist nun wieder anders, auch wenn der Normalbetrieb sehr langsam anläuft.

In der Mainmetropole hat Buch Geschäftspartnern einen Besuch abgestattet. Danach erscheint er zum Gespräch in der Handelsblatt-Redaktion. Die Schutzmaske hat er selbstverständlich dabei. Und er ist ausgesprochen gut gelaunt.

Buch spricht ausführlich darüber, dass Deutschlands größter Immobilienkonzern weiterhin auf der Suche nach Zukäufen ist. Allein in Deutschland verwaltet das Bochumer Unternehmen, das aus der Deutschen Annington hervorgegangen ist und später mit der Gagfah fusionierte, rund 360.000 Wohnungen. Zählt man die Auslandsmärkte Schweden und Österreich hinzu, sind es mehr als 400.000.

Immer wieder wird in der Branche über einen neuen Fusionsanlauf zwischen Vonovia und Deutscher Wohnen spekuliert. Konkret danach gefragt, sagt Buch: „Wir gucken uns konstant alle Optionen an. Wir haben immer das strategische Rational ganz oben, also die Frage, in welchen Markt ich investiere.“

Rein von den Zahlen her sei ein Zusammenschluss mit dem Erzrivalen durchaus möglich, sagt Buch. Allerdings könne er sich derzeit nicht vorstellen, dass ein solches Vorhaben insbesondere im Heimatmarkt der Deutschen Wohnen, Berlin, Unterstützung finde. In der Hauptstadt hatte die steile Preisentwicklung der vergangenen Jahre auf dem Gesamtmarkt zu einem regelrechten Aufstand der Mieter geführt.

Konsequenz war der rechtlich umstrittene Mietendeckel, der nun vom Verfassungsgericht überprüft wird. „Selbst wenn das Verfassungsgericht den Mietendeckel kassiert, halte ich es für eine völlige Illusion zu meinen, dass wieder alles so wird wie früher“, betont Buch. „Die Politik wird sich anpassen. Sie wird ein neues Gesetz machen. Die Leute in Berlin, die auf die Straße gegangen sind, die das Volksbegehren ‚Deutsche Wohnen und Co. enteignen‘ angestoßen haben, denen kann die Politik doch nicht einfach sagen, das war umsonst. Es wird etwas passieren müssen.“

Buch zufolge braucht die Hauptstadt endlich eine nachhaltige Wohnungspolitik, weil immer noch Zehntausende Menschen jedes Jahr zuziehen. „Ehrlich gesagt mache ich mir Sorgen um den Berliner Markt.“ Für Vonovia sei das Thema Internationalisierung aber „mindestens genauso wichtig“, sagt der Vorstandschef.

Er liebäugelt insbesondere mit Frankreich, wo die Regierung private Investoren aus dem Ausland bislang auf Distanz hielt. Das könnte sich nach der Coronakrise aber vielleicht ändern, hofft Buch. Die Coronakrise selbst hat bei Vonovia bislang kaum Spuren bei den Mieteinnahmen hinterlassen, aber den Neubau und Modernisierungsvorhaben etwas gebremst. „Wir haben ungefähr zwei Monate verloren. Wir hoffen, dass es keine zweite Welle gibt. Die Baustellen fahren jetzt wieder hoch. Aber es wird das ganze Jahr ein bisschen langsamer gehen.“

Lesen Sie hier das vollständige Interview:

Herr Buch, fühlen Sie sich manchmal wie der Rockefeller der Immobilienbranche? Der US-Unternehmer versuchte ja auch als Erster seiner Branche, in diesem Fall der Ölindustrie, die gesamte Wertschöpfungskette abzubilden.
(Lacht) Rockefeller war schon eine andere Liga. Aber im Grunde versuchen auch wir bei Vonovia sozusagen vorwärts und rückwärts eine Integration der Wertschöpfungskette. Damit werden Sie natürlich breiter und größer. Früher waren Immobilienunternehmen mehr oder weniger Asset-Manager, die das Geld der Kapitalgeber investiert haben. Den ganzen Rest, die Dienstleistungen drumherum, das hat jemand anderes gemacht. Wir haben nun gezeigt, dass es sinnvoll ist, die Sachen selber zu organisieren.

Mit rund 400.000 Wohnungen ist Vonovia Marktführer in Deutschland. Im Dax bekommen Sie aber nächste Woche Gesellschaft von Ihrem Erzrivalen Deutsche Wohnen. Was sagen Sie dazu?
Das ist erst mal positiv. Bislang wird die Immobilienwirtschaft hierzulande noch nicht als große Industrie wahrgenommen. Vielleicht schärft das die Wahrnehmung, dass wir als Branche für das Land eine gewisse Bedeutung haben.

Vor einigen Jahren sind Sie mit der Übernahme von Deutscher Wohnen gescheitert. Zuletzt hieß es, Sie wären nicht abgeneigt, einen zweiten Anlauf zu starten. Außerdem wird hier in Frankfurt gemunkelt, Sie verstehen sich inzwischen viel besser mit Michael Zahn.
Ich hatte schon immer großen Respekt vor Herrn Zahn, der ja viel länger in der Branche tätig ist als ich. Den Respekt sehen Sie auch daran, dass die Portfoliostrategie von Vonovia ziemlich genau die der Deutschen Wohnen ist. Darum drehte sich ja damals schon die Diskussion. In so einer Transaktion wird dann von allen Beteiligten natürlich viel personalisiert. Wir hatten aber damals kein persönliches Problem miteinander, und wir haben es auch heute nicht. Ich unterhalte mich regelmäßig mit Herrn Zahn, und das ist auch gut so.

Macht der Dax-Aufstieg der Berliner einen solchen Milliardendeal nun wahrscheinlicher oder eher nicht?
Damit implizieren Sie ja, dass es überhaupt Pläne gäbe. Ich glaube, wir haben eine sehr klare Strategie. Wohnungswirtschaft ist ein skalierendes Geschäft. Logischerweise ist man günstiger und effizienter, wenn man größer ist. Da fängt auch die Wertschöpfungskette an zu wirken. Deshalb ist es völlig klar, dass Zukäufe zu unserem Geschäft gehören. Wir gucken uns konstant alle Optionen an. Wir haben immer das strategische Rational ganz oben, also die Frage, in welchen Markt ich investiere. Rein von den Zahlen wäre ein Merger schon im September möglich gewesen. Zahlen allein machen aber keine Transaktionen.

Nirgendwo sonst ist derzeit so viel Musik drin für Investoren wie in Berlin. Mieten und Preise stiegen in den vergangenen Jahren rasant. Doch jetzt gilt der Mietendeckel. Hapert es daran?
Ehrlich gesagt mache ich mir Sorgen um den Berliner Markt. Da gibt es eine Politik, die heißt Bauen, Kaufen, Deckeln. Wobei Bauen nicht privates Bauen heißt, sondern kommunales Bauen auf Grundstücken des Landes. Kaufen meint: Ich kaufe, was privatrechtlich organisiert ist, auf. Und deckeln meint, ich greife massiv ins Mietrecht ein. Das ist kein Umfeld, wo es – wie soll ich das ausdrücken – besonders einfach ist, als Vermieter tätig zu sein.
Jetzt stellen Sie sich mal vor, die beiden größten privaten Vermieter gehen zusammen. Die Berliner sind auf die Straße gegangen, weil Deutsche Wohnen und Vonovia – zumindest der Berliner Teil des Portfolios – verstaatlicht werden sollten. Ich würde vermuten, dass dies zu neuer Aufregung führen würde.

Konsequenz des Aufstands der Berliner gegen den sogenannten „Mietwucher“ ist der beschlossene Mietendeckel für einige Bestände in der Hauptstadt. Eine schwere Bürde für die Branche?
Die Frage ist doch: Was muss im Berliner Markt passieren, damit die Berliner Stadtgesellschaft nicht ein Problem bekommt? Berlin hat einen Zuzug von 30.000 bis 40.000 Menschen pro Jahr. Wir brauchen Wohnungen in der Hauptstadt. Auf der anderen Seite ist klar, dass man eben nicht auf Dauer die Mieten um sechs, sieben Prozent erhöhen kann, wenn die Inflation bei einem Prozent liegt. Auch wenn Berlin beim Preisniveau nicht vergleichbar mit anderen Metropolen ist, sind solche Steigerungen zu viel. In Berlin ging das alles zu schnell.

Und jetzt?
Selbst wenn das Verfassungsgericht den Mietendeckel kassiert, halte ich es für eine völlige Illusion, zu meinen, dass wieder alles so wird wie früher. Die Politik wird sich anpassen. Sie wird ein neues Gesetz machen. Die Leute in Berlin, die auf die Straße gegangen sind, die das Volksbegehren ‚Deutsche Wohnen und Co. enteignen‘ angestoßen haben, denen kann die Politik doch nicht einfach sagen, das war umsonst. Es wird etwas passieren müssen.

Schauen wir mal nach links und rechts. Da tut sich doch einiges: Ado, Adler und Consus gehen zusammen und bilden auch die Projektentwicklung mit ab. Zuletzt gab es Gespräche zwischen LEG und TAG Immobilien, die wieder relativ schnell beendet wurden. Wäre bei TAG und LEG nicht einer dabei, der für Sie interessant sein könnte?
Ich habe ja gesagt, wir schauen uns alles an. Aber ich gehe jetzt mit Ihnen nicht die einzelnen Portfolios durch. Im Übrigen: Wir haben uns in den letzten zwei Jahren eher um das Ausland gekümmert. Das Thema Internationalisierung ist für uns also mindestens genauso wichtig.

Und das wäre dann in bestehenden Märkten?
Wir haben einen klaren Fokus: Wir sind bereits in Österreich und Schweden präsent. Und wir haben zwei Suchmärkte: die Niederlande und Frankreich, mit sehr unterschiedlichen Konstellationen, weil der französische Markt ja in Teilen noch nicht geöffnet ist für uns.

Ändert sich Ihr Blick in der Coronakrise?
Nein. Wobei die Coronakrise die Dinge vielleicht verändert. Staatliche Institutionen und insbesondere Kommunen müssen jetzt sehr viel Geld für anderes ausgeben. Die Frage ist also, wie viel Finanzkraft langfristig noch zur Verfügung steht für Wohnen und Stadtentwicklung. Vielleicht kommt man dann auch in Frankreich zu dem Schluss: Es ist gut, wenn wir jetzt einen privaten Partner an unserer Seite haben, der eben nicht die hohe finanzielle Belastung hat und der in der Lage ist mitzuhelfen.

Nehmen Sie in Frankreich denn Signale wahr, dass es so kommen könnte?
Ich war anderthalb Monate nicht mehr dort, weil ich im Zuge des Lockdowns nicht mehr hindurfte. Diese Gespräche führt man halt nicht per Telefon. Wir müssen sehen, wie sich die Dinge ordnen. Noch beschäftigt sich die Politik damit, die schlimmsten Corona-Folgen aufzufangen. Irgendwann werden wir uns aber alle die Frage stellen: Wie wird dieses Land wieder nach vorn gebracht? Und wie wird das finanziert?

In Schweden hat Vonovia in den letzten Jahren groß zugekauft und mit Hembla und Victoria Park gleich zwei Deals gestemmt. Auch dort sind Sie inzwischen der größte private Vermieter. Ist damit alles abgegrast?
Wir sind gerade dabei, die beiden Firmen zusammenzuführen. Durch Corona verzögert sich das ein bisschen. Sobald die Integration geschafft ist, können wir über weitere Zukäufe in dem Land nachdenken. Schweden ist ein großer Markt, wir wollen dort weiter wachsen.

Und die Niederlande stehen auf der Prioritätenliste eher an dritter Stelle?
Ich möchte nicht priorisieren. Das ist eine Frage der Opportunitäten, und die kommen nicht jeden Monat irgendwo, da muss man ein bisschen warten. Natürlich ist Randstad super. Das ist von Bochum schneller zu erreichen als Berlin und Frankfurt. Für uns liegt das direkt vor der Haustür. Das ist der zweitgrößte Wohnungsmarkt in Europa nach Paris.

Stichwort vor der Haustür: Vor Kurzem hat Vonovia mit Bien-Ries im Rhein-Main-Gebiet einen Projektentwickler gekauft. Versuchen Sie, angesichts der hohen Preise für Wohnungsportfolios nun über Projektentwickler ein größeres Wachstum zu erreichen?
In die Projektentwicklung sind wir ja schon mit der Übernahme der Buwog eingestiegen. Das war für uns der Start als Developer. Jetzt muss man aber auch realistisch sein: Man kann mit einem Developer nicht die Menge an Wohnungen bauen, die unserer bisherigen Wachstumsgeschwindigkeit entspricht. Aktuell bauen wir 2.000 Wohnungen. Wir müssen noch mehr schaffen, das ist erklärter Wille. Aber das wird natürlich nicht den riesengroßen Schub im Bestand bringen.

Betrachtet man nur den Wohnungsbau, den Sie in den eigenen Bestand übernehmen, bräuchten Sie 300 Jahre, um ein Portfolio von der Größe Vonovias zu bauen. Was müsste denn passieren, damit Sie noch mehr bauen?
Ich brauche mehr Grundstücke mit Baugenehmigung. Das ist das Problem. Im Moment läuft es ja so: Derjenige, der am meisten bietet, bekommt das Grundstück. Und der baut dann eben teure Eigentumswohnungen darauf, weil man damit mehr Geld verdient. Die Logik ist relativ klar.

Sie haben bei den Zahlen zum ersten Quartal gesagt, dass Sie zu Jahresbeginn nur 122 Wohnungen gebaut haben. Stockt der Bau wegen Corona?
In Deutschland sind die Baustellen ja nie ganz zu gewesen. Aber natürlich ist so eine traditionelle Baustelle, wenn man alles so macht wie vorher, gefährlich. Das fängt damit an, dass die Bauarbeiter nicht mehr im Baucontainer zusammen Mittag essen durften. Oder dass man beim Einbau einer Heizung zu zweit kaum den Sicherheitsabstand einhalten kann. Das musste alles organisiert werden und führte zu Verzögerungen. Und weil die Menschen den ganzen Tag in ihren Wohnungen waren, haben wir auch Modernisierungen gestoppt. Wir haben ungefähr zwei Monate verloren. Wir hoffen, dass es keine zweite Welle gibt. Die Baustellen fahren jetzt wieder hoch. Aber es wird das ganze Jahr ein bisschen langsamer gehen.

Viel wichtiger ist für Sie das Vermietungsgeschäft. Wie schlägt sich die Coronakrise hier nieder?
Etwa ein Prozent der Mieter hat sich mit finanziellen Schwierigkeiten bei uns gemeldet. Das bleibt auch relativ konstant. Die Miete ist in diesem Fall erst mal gestundet. Insofern sind die finanziellen Konsequenzen für uns erträglich. Mehr als 40 Millionen Euro wird uns das nicht kosten.

Wie gehen Sie dann weiter mit Mietstundungen um? Ihre Konkurrenten haben da teilweise ganz eigene Programme aufgelegt.
Sie werden bei uns niemanden finden, der wegen Corona seine Wohnung verlassen musste. Jetzt nicht und auch danach nicht. Sie werden übrigens so oder so ganz wenig Menschen finden, die bei Vonovia ihre Wohnung verlassen oder rausmüssen, weil sie unverschuldet in Not gekommen sind. Dafür haben wir heute schon ein Härtefallmanagement, mit dem wir die Leute auffangen. De facto verhalten wir uns alle gleich. Wir haben nur auf den Marketingaspekt mit den Rabatten verzichtet.

Werden auf die gestundeten Mieten eigentlich Verzugszinsen fällig?
Rein rechtlich könnten wir das, aber das werden wir nicht machen. Wir wollen den Menschen helfen und nicht noch zusätzliche Probleme schaffen.

Kommen wir zu einem ganz anderen Thema – der energetischen Modernisierung. Die Klimaziele der EU bis 2050 werden die Immobilienbranche mit voller Wucht treffen.
Ich bin überzeugt: Wenn wir jetzt nichts tun, dann läuft die Uhr gegen uns. Aber dafür brauchen wir ein Konzept. Wir bei Vonovia haben einen eigenen Bereich Nachhaltigkeit aufgebaut. Bis zum Herbst wollen wir einen Klimareduktionsplan erarbeiten. Also: Welche Häuser müssen wir bis wann sanieren, um die Vorgaben für CO2-Emissionen zu erfüllen?

Haben Sie mal durchgerechnet, was Sie das kosten wird?
Für die Immobilienbranche gab es vor der Coronakrise Schätzungen, die sich auf bis zu 800 Milliarden Euro für alle Investitionen, also unter anderem für den Klimaschutz, beliefen. Damals war das eine große Summe, heute hört es sich vielleicht gar nicht mehr so groß an. Fakt ist, dass wir das nicht allein schaffen werden. Als Immobilienunternehmen kann ich mir einen Teil des Geldes für die Investitionen besorgen. Aber eine Restlücke bleibt, und die muss geschlossen werden. Allerdings sehe ich bei der EU durchaus den Willen zu helfen.

Die Wohnungsbranche hat in den vergangenen Jahren gut verdient. Sind ihr die Investitionen nicht selbst zuzumuten?
Wir investieren doch! Vonovia liegt mit der jährlichen Sanierungsquote von mehr als drei Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Aber die 800 Milliarden Euro wurden in den letzten Jahren von der Branche nicht verdient, wir sind weit davon entfernt. Das ist eine ganz andere Dimension. Wir bei Vonovia haben eine Dividendenrendite von im Schnitt drei Prozent. Das ist keine unanständige Verzinsung für unsere Aktionäre, sondern eher langfristig gedacht. Die drei Prozent werden ja auch in höheren Zinsphasen so bleiben.

Aus Mietersicht ist die energetische Modernisierung ein rotes Tuch, schließlich steigen damit auch die Mieten. Wie kalkulieren Sie da?
In Deutschland müssen im Prinzip alle Bestände noch mal angefasst werden, bis auf die Neubauten der letzten Jahre. Wenn wir bis 2050 durch sein wollen, müssen wir drei Prozent pro Jahr machen. Sonst kommen wir nicht hin. Die Krux dabei: Wir können nur ganze Häuser sanieren, nicht einzelne Wohnungen. Wir deckeln daher die Mehrkosten für die Mieter. Wer das dennoch nicht zahlen kann, für den haben wir auch hier ein Härtefallmanagement. Es macht allerdings keinen Sinn, Wohnblocks zu sanieren, wo sich ein Großteil der Mieter die Maßnahmen nicht leisten kann. Dann müssen wir da erst mal warten.

Wie steht es um die Digitalisierung in Ihrem Haus? Auch die kostet Geld.
In den klassischen Kernprozessen waren wir schon vor Corona papierlos. Was wir bis Corona noch hatten: Leute im Servicecenter. Die sitzen jetzt im Homeoffice, wofür die Digitalisierung natürlich Voraussetzung war. Der Handwerker kriegt seine Aufträge übrigens auch auf dem iPad. Und ich unterschreibe die Steuererklärung digital. Unser neuester Erfolg: die Mieter-App. Die haben wir weitestgehend selbst entwickelt.

Schauen Sie sich Start-ups (Proptechs) an, die Ihr Angebot erweitern könnten?
Ja, beim Thema elektrische Aufzugswartung haben wir ein Start-up gekauft. Generell gucken wir uns viele Proptechs an, schon allein um zu sehen, welche Ideen da draußen unterwegs sind. Wir wollen gucken, was uns hilft, besser zu werden. Das Nächste, was ich mir vorstellen könnte: Die Heizung meldet sich automatisch, bevor sie ausfällt.

Sie stehen jetzt seit sieben Jahren an der Spitze, erst bei der Deutschen Annington und dann bei der Rechtsnachfolgerin Vonovia. Offensichtlich haben Sie auch noch viele Ideen. Hängen Sie eine weitere Amtszeit dran, wenn Ihr Vertrag 2023 ausläuft?
Diese Frage stellt sich jetzt nicht. Mir macht der Job großen Spaß. 2023 bin ich 58 Jahre alt, noch recht jung, um aufzuhören. Jedenfalls ist das offizielle Pensionsalter in Deutschland 67 Jahre.

Herr Buch, vielen Dank für das Interview.