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Vermietung von Ferienwohnungen: Wann das Finanzamt Verluste anerkennt

·Lesedauer: 3 Min.

Absicht zur Einkünfteerzielung oder Liebhaberei? Wollen Vermieter bei der Steuererklärung Verluste geltend machen, müssen sie beweisen, dass sie tatsächlich Gewinne erzielen wollen.

Die Nachfrage nach den Unterkünften ist während der Coronakrise stark gestiegen. Foto: dpa
Die Nachfrage nach den Unterkünften ist während der Coronakrise stark gestiegen. Foto: dpa

Urlaub in Deutschland liegt im Trend und immer mehr Reisende entscheiden sich dabei für eine Ferienwohnung als Unterkunft. Gerade in Zeiten von Corona schätzen sie, dass sich Kontakte zu Fremden dort deutlich einfacher einschränken lassen als in Pensionen oder Hotels.

Über steigende Buchungszahlen dürften sich insbesondere solche Vermieter freuen, die mit ihrer Ferienwohnung bislang Verluste erwirtschaftet haben. Diese können sie jedoch beim Finanzamt geltend machen – falls die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Damit ein Verlust anerkannt wird, darf die Auslastung der Ferienwohnung höchstens 25 Prozent unter der ortsüblichen Auslastung liegen. In einen Streit mit dem Finanzamt geriet deshalb ein Ehepaar aus Mecklenburg-Vorpommern. Dessen Wohnung war im Jahr 2013 nur an 75 Tagen belegt.

Den entstandenen Verlust in Höhe von 9.100 Euro wollte das Finanzamt nicht anerkennen und verwies dabei auf die durchschnittliche Vermietungszeit aller Unterkünfte in der Stadt. Laut Statistischem Bundesamt lag diese bei 104 Tagen. Die erforderliche Auslastungsgrenze von 75 Prozent erreichten die Eheleute mit ihrer Ferienwohnung demnach nicht.

Während bei der Wohnungsvermietung eine Absicht zur Einkünfteerzielung typischerweise unterstellt wird, ist diese bei der Vermietung von Ferienwohnungen erst einmal zu ermitteln. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass die ortsübliche Vermietungszeit um maximal 25 Prozent unterschritten wird. Liegt die Auslastung unter diesem Wert, kann zusätzlich eine Prognose herangezogen werden. Dies gilt auch dann, wenn in seltenen Fällen keine geeigneten Vergleichsdaten feststellbar sind.

Auswahl relevanter Vergleichsdaten

Gegen die Einschätzung ihres Finanzamtes klagten die Ferienwohnungsvermieter vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern und bekamen Recht. Anders als die zuständigen Finanzbeamten stützten die Richter ihre Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht auf die Auslastungszahlen, die statt aller Unterkünfte lediglich Ferienwohnungen und Ferienhäuser umfassen. Diese werden vom Statistischen Amt Mecklenburg-Vorpommerns zwar nicht veröffentlicht, sind aber auf Anfrage erhältlich.

In den Jahren 2011 bis 2015 lag die Auslastung in der fraglichen Stadt demnach zwischen 92 und 110 Tagen. Die Eheleute kamen mit ihrer vermieteten Ferienwohnung in diesem Zeitraum im Durchschnitt auf 92 Tage und blieben damit im Rahmen der zulässigen Unterschreitung von 25 Prozent der durchschnittlichen ortsüblichen Auslastung. Aus diesem Grund erkannte das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern bei ihnen die Einkünfteerzielungsabsicht an, sodass sie auch ihre Verluste im Jahr 2013 steuerlich geltend machen konnten.

Die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH) in der Revision (Az: IX R 33/19). Dabei hatten die Richter nichts dagegen einzuwenden, dass für die Einschätzung nicht öffentlich zugängliche Daten herangezogen wurden. Schon in früheren Urteilen hatte der BFH darauf verwiesen, dass die herangezogenen Vergleichsdaten repräsentativ sein müssen. Eine Beschränkung auf durchschnittliche Vermietungszeiten von Ferienwohnungen und Häusern erscheint daher schlüssig. Nicht ausreichend wären dagegen einzelne Belegungszeiten von individuellen Vermietern vor Ort.

Praxistipp:

Liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, stuft das Finanzamt die Vermietung der Ferienwohnung als Liebhaberei ein. Als Folge können Vermieter Verluste nicht steuerlich geltend machen. In der Praxis wird eine Liebhaberei häufig rückwirkend festgestellt. Entsprechend können dann Rückzahlungen fällig werden. Dauerhaft festgeschrieben ist allerdings auch die Einstufung der Vermietung als Liebhaberei nicht. Ändert sich die Belegungsrate, kann das Finanzamt die Feststellung später wieder ändern.

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