Yahoo Finanzen Tourismus-Metropolen gehen gegen Airbnb und Co. vor
Touristen buchen private Zimmer oder Wohnungen für ein authentisches Reiseerlebnis. Rund um die Welt machen Urlaubsmetropolen dagegen zunehmend mobil.
Deutschland wird als Reiseziel immer beliebter. 185 Millionen Gästeankünfte zählte das Statistische Bundesamt 2018 aus dem In- und Ausland, so viele wie noch nie. Hinzu kommen die Übernachtungen über Sharing-Angebote, die die Statistik nicht erfasst.
Viele Touristen schleppen inzwischen ihre Koffer lieber durch ganz gewöhnliche Treppenhäuser als durch Hotelflure. Buchungen über Plattformen wie Airbnb, Wimdu, 9Flats & Co. liegen im Trend. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) schätzt den Marktanteil von Sharing-Angeboten wie Airbnb an allen Gästeübernachtungen auf 8,6 Prozent. Diejenigen, die dort buchen, versprechen sich ein authentischeres Reiseerlebnis als im Hotel: Laut einer von Airbnb beauftragen YouGov-Umfrage wollen 58 Prozent der Deutschen im Urlaub mit Einheimischen in Kontakt treten.
Gut möglich, dass dieser Kontakt alles andere als freundlich aufgenommen wird: Rund um die Welt laufen Bürger und Politiker Sturm gegen die Kurzzeitvermieter. Ihr Vorwurf: Die Angebote entziehen dem Immobilienmarkt Wohnraum und verschärfen in Städten noch den Mangel an bezahlbaren Wohnungen.
Im Heimatland des Plattform-Platzhirsches Airbnb, den USA, gingen Städte schon früh gegen den Vermittler vor. Dort begann Airbnb auch, mit Kommunen zusammenzuarbeiten. 2014 schloss das Unternehmen eine Vereinbarung mit der Stadt Portland an der Westküste der USA. Seitdem zieht auch die Plattform dort die ortsübliche Tourismussteuer ein – wie jedes Hotel auch. Im Gegenzug lockerte die Stadt die Regulierung für Kurzzeitvermietung und senkte Registrierungsgebühren. In zahlreichen anderen Städten gibt es ähnliche Abkommen. Auch in Frankfurt, Dortmund und Dresden zieht Airbnb diese Gebühr ein. Laut Airbnb gibt es von diesen Vereinbarungen weltweit über 400.
Die Zusammenarbeit ist nicht selbstverständlich. Jede Stadt muss eine eigene aushandeln, egal ob die Plattform Airbnb, Wimdu oder Home Away heißt. Als München Auskünfte zu Gastgebern auf Airbnb verlangte, weigerte sich das Unternehmen. Das Verwaltungsgericht München stellt sich auf die Seite der Stadt. Auch wenn das Unternehmen seinen Firmensitz in Irland habe, müsse es sich in Deutschland an nationale Vorschriften halten. Airbnb ging in Berufung.
Zunehmende Regulierung
Viele Städte schränken die Kurzzeit-Vermietung ein. In Deutschland berufen sich die meisten Kommunen auf das Zweckentfremdungsverbot. Wie die Maßnahmen ausfallen ist unterschiedlich. Gesetze zur Zweckentfremdung sind Ländersache. Gibt es diese, können sich die Kommunen darauf berufen. So ist das etwa in Berlin, München oder Hamburg der Fall. „Es gibt keine bundeseinheitliche Regelung, sondern einen Flickenteppich. Man muss genau schauen, welche Gemeinde welche Satzungen erlassen hat“, sagt Sebastian Woschech, Rechtsanwalt für Immobilienrecht bei der Kanzlei Eversheds Sutherland. In Berlin muss sich registrieren lassen, wer eine Wohnung oder auch nur ein Zimmer vermietet.
Wer mehr als 50 Prozent der Wohnfläche oder seine Zweitwohnung mehr als 90 Tage im Jahr vermietet, braucht zusätzlich eine Genehmigung. Auch in Hamburg müssen sich Kurzzeitvermieter registrieren lassen. In München darf eine ganze Wohnung maximal acht Wochen vermietet werden. Wer sich nicht an die Regeln hält, dem drohen Bußgelder, in Berlin und Hamburg bis zu einer halben Millionen Euro. Seit der Einführung der Maßnahmen vor einem Jahr hat Berlin Bußgelder in Höhe von 1,5 Millionen Euro verhängt.
Bleibt die Frage, wie berechtigt die Kritik an Airbnb & Co. ist. Offizielle Zahlen zu Wohnungen, die kurzzeitig vermietet werden gibt es nicht. Bei Airbnb gibt es nach Unternehmensangaben in Deutschland 160.000 Unterkünfte – zwei Drittel davon sind komplette Wohnungen, ein Drittel Privatzimmer. Das Unternehmen ist Marktführer in Deutschland, zeigt die IW-Studie. Der größte Konkurrent Wimdu kam im August 2017 auf 12.000 Angebote. Die IW-Forscher entlasten die Kurzzeitvermieter vom Verdacht der Wohnungsverknappung: Der Anteil der komplett angebotenen Wohnungen am Wohnungsmarkt liege selbst in Berlin nur bei 0,6 Prozent. Eine „Bedrohung des Wohnungsmarktes“ sei auf Stadtebene nicht gegeben, heißt es in der Studie.
Die Moderaten: Viele Mieter sind wütend
Makrygianni, ein Stadtteil am Fuße der Athener Akropolis, war früher kein Trendviertel. Doch in den beiden vergangenen Jahren sind die Wohnungsmieten hier um mehr als 30 Prozent gestiegen. Der Grund ist offensichtlich: Touristen mit Rucksäcken und Rollkoffern bevölkern die Straßen. Makrygianni ist ein Brennpunkt der Kurzzeitvermietungen, wie der benachbarte Stadtteil Koukaki. Dort stiegen die Mieten nach Angaben des Maklerportals Spitogatos zwischen 2016 und 2018 sogar um durchschnittlich 58,6 Prozent. Die Wohnungen werden unerschwinglich für viele Einheimische. Sie müssen ausziehen, wenn die Mietverträge auslaufen. Häufig möblieren die Besitzer die Wohnungen dann und vermieten sie tage- oder wochenweise über Vermittlungsplattformen wie Airbnb, Booking.com oder Home Away. So kassieren sie das Doppelte bis Dreifache dessen, was sie mit regulären Mietverträgen einnehmen könnten.
2016 gab es in Athen etwa 2.500 Wohnungsangebote für Kurzzeitmieter. Im Jahr darauf waren es bereits 5.200, und 2018 hat sich die Zahl auf rund 12.000 erneut mehr als verdoppelt. In ganz Griechenland gibt es nach einer Studie des Beratungsunternehmens Grant Thornton rund 70.000 Wohnungen, die über solche Plattformen angeboten werden. Geschätzter Umsatz im Jahr 2018: fast zwei Milliarden Euro.
Nach Daten des Maklerunternehmens Delfi Real Estate entfielen in diesem Frühjahr im Athener Stadtteil Exarchia von 886 angebotenen Wohnungen 722 auf Kurzzeitmieten. Die wenigen für Langzeitmieter angebotenen Objekte sind für Normalverdiener unerschwinglich – ein aus anderen Großstädten bekanntes Problem, das sich aber in Griechenland verschärft, weil hier die Durchschnittseinkommen seit Beginn der Krise im Frühjahr 2010 um ein Drittel gefallen sind. Auch auf vielen Inseln finden Einheimische kaum mehr bezahlbaren Wohnraum. In Chania auf Kreta entfielen im vergangenen Jahr 95 Prozent der Wohnungsangebote auf Kurzzeitvermietungen. Neben den individuellen Wohnungsbesitzern gibt es inzwischen zahlreiche Immobilienunternehmen, die mitunter Dutzende oder gar Hunderte Kurzzeitwohnungen managen. In Athen gehen inzwischen mehr als Hälfte der Vermietungen auf das Konto solcher Firmen. Gut im Geschäft sind chinesische Geschäftsleute. Denn wer in Griechenland mindestens 250.000 in Immobilien investiert, hat Anspruch auf ein „goldenes Visum“, das zu Reisen in alle Schengen-Staaten berechtigt.
Nicht nur viele Mieter, die aus ihren angestammten Wohnvierteln vertrieben werden, sind wütend auf die Vermittlungsportale. Auch die Hoteliers klagen. Obwohl die Touristenzahlen in Griechenland im ersten Quartal um fast acht Prozent anstiegen, ging die Auslastung der Hotels um 6,8 Prozent zurück. „Die Hotellerie ist überreguliert, die Sharing-Economy dagegen völlig unreguliert“, klagt Alexandros Vassilikos, der Vorsitzende der Griechischen Hotelkammer.
Bislang ist der Markt für Kurzzeitvermietung völlig unreguliert. Jetzt gibt es Pläne, das zu ändern: Immobilienbesitzer sollen maximal zwei Wohnungen anbieten dürfen. Die Vermietungen sollen auf 90 Tage im Kalenderjahr in den Städten und 60 Tage pro Jahr auf Inseln begrenzt werden. Und jeder Vermieter darf pro Jahr mit Kurzzeitvermietungen Einnahmen von höchstens 12.000 Euro erzielen. Die Politik steckt allerdings in einem Dilemma: Einerseits verzerren die Kurzzeitvermietungen den Wohnungsmarkt. Andererseits sind sie ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Die Vermittlungsportale brachten im vergangenen Jahr rund 1,8 Millionen Touristen ins Land. Das entsprach 5,5 Prozent aller ausländischen Besucher.
Die Strengen: Hohe Bußgelder zur Abschreckung
Es reicht. Weil sich immer mehr Ibiza-Touristen in den vergangenen Jahren für ein, zwei Wochen in private Wohnungen einmieteten, fanden Saisonarbeitskräfte auf der Baleareninsel bald keine bezahlbare Bleibe mehr. 2018 haben deshalb so gut wie alle Gemeinden auf der Baleareninsel die nicht gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen verboten.
Das Gleiche gilt für die mallorquinische Hauptstadt Palma. Erlaubt ist dort nur noch die Vermietung kompletter Häuser, aber nicht mehr von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Besonders gut funktioniert das Verbot nicht: Trotz Strafen von bis zu 400.000 Euro finden sich bei den Buchungsportalen weiterhin diverse Angebote für Wohnungen in der Insel-Hauptstadt.
Die Stadtverwaltung von Barcelona vergibt schon seit 2014 keine neuen Lizenzen mehr für Ferienwohnungen. Die 2015 angetretene Bürgermeisterin Ada Colau verpflichtete die Buchungsportale, alle Angebote bei der Stadt zu registrieren und nur noch die zu veröffentlichen, die eine Lizenznummer besitzen. Zudem forderte sie den Zugang zu allen Daten der Unterkünfte – inklusive Adresse und Ausweisnummer der Vermieter. So lassen sich die Angaben vor Ort überprüfen. Dafür stellte sie in ihrem Rathaus eine eigene Truppe ab, die das Web und die Gassen von Barcelona nach illegalen Angeboten durchforsteten. Nachbarn konnten den Kontrolleuren Hinweise geben und Touristenwohnungen auf einer Internetseite der Stadt eintragen.
In den vergangenen drei Jahren hat Colau auf diese Weise 4.900 Ferienwohnungen den Betrieb untersagt, rund 6.500 Bußgelder von bis zu 600.000 Euro gegen die Buchungsportale verhängt und auch die Vermieter mit – geringen – Strafen belegt. Ihr striktes Vorgehen sorgte dafür, dass der Anbieter Airbnb sämtliche Daten seiner Angebote in der Stadt offenlegte. Zimmer in Wohnungen, in der die Besitzer zugleich selbst leben, unterliegen indes keiner Lizenzpflicht.
Der oft erhobene Vorwurf, die Ferienwohnungen würden die Mieten in die Höhe treiben, lässt sich für Barcelona nicht belegen. Die rund 18.000 Ferienwohnungen und -zimmer, machen gerade einmal rund zwei Prozent des gesamten Wohnungsbestands in der spanischen Metropole aus. Rechnet man die von Colau aus dem Verkehr gezogenen 4.900 Immobilien dazu, läge der Anteil zwar bei knapp drei Prozent, ist damit aber immer noch relativ gering.
In einigen Vierteln der Stadt kann das allerdings anders aussehen: Die Doktorandin Mariona Segú von der Universität Paris-Süd kommt in einer Studie zum Einfluss von Airbnb auf die Hauspreise in der Hauptstadt Kataloniens mit drei anderen Autoren zu dem Ergebnis, dass in den zehn Prozent der Viertel mit der höchsten Konzentration von Ferienwohnungen die Mietpreise im Schnitt um sieben Prozent steigen. Im Untersuchungszeitrum 2012 bis 2016 habe die Zahl der Airbnb-Angebote pro Viertel im Schnitt um 50 Einheiten zugenommen, was zu einem Mietpreisanstieg von 1,9 Prozent bei regulären Wohnungen geführt habe.
Airbnb erklärt, die Sorgen in den spanischen Städten ernst zu nehmen, weist einen negativen Einfluss auf den Wohnungsmarkt jedoch zurück. „Das Vorgehen gegen Gastgeber wird die lokalen Familien, Unternehmen und Gemeinschaften schmerzen und die Herausforderungen am Wohnungsmarkt nicht beheben“, sagt eine Sprecherin.
Armando Ortuña Padilla, Tourismusexperte an der Universität Alicante, hält die Regulierung von Anbietern wie Airbnb in Spanien für übertrieben. „Die spanischen Städte und Regionen haben viele Beschränkungen eingeführt, ohne zwischen negativen und positiven Effekten von Ferienvermietungen zu differenzieren“, sagt er. Zu den Vorteilen von Airbnb gehöre, dass die Wohnungen nicht alle im Stadtzentrum, sondern auch in Außenbezirken liegen. „Das hilft, mehr Viertel einer Stadt zu beleben als nur ihren innersten Kern“, sagt er. In Wohnungen am Meer, die auch von den Eigentümern nur in den Ferien genutzt werden, gebe es zudem überhaupt kein Problem mit der Vermietung an Touristen – dort seien alle im Urlaub.
Die Strengsten: Verbot und Versuchung
Die Warnung könnte nicht deutlicher sein: „Dieses Gebäude ist kein Hotel. Kurzzeitvermietung ist illegal“, steht auf einer Tafel neben dem Eingang eines Bangkoker Wohnhochhauses. Daneben finden sich unmissverständliche Piktogramme von Handschellen, einem Richterhammer und einer Person hinter Gittern. Angesprochen fühlen sollen sich von solchen Hinweisen, die in vielen Gebäuden zu finden sind, Kurzzeitvermieter und ihre Gäste. Sie sind hier nicht unerwünscht.
In Thailand stoßen die Geschäfte von Airbnb und Co. auf Proteste von Anwohnern, Klagen der Hotelbranche und die Gefahr juristischer Probleme. Denn Kurzzeitvermietung ist überall illegal, außer wenn die Vermieter eine Hotellizenz besitzen. Für Privatpersonen ist diese quasi unmöglich zu bekommen. Abschrecken lassen sich die Anbieter davon offenbar nicht. Im vergangenen Jahr meldete allein Airbnb Inserate für rund 60.000 Unterkünfte in dem Urlaubsland. Experten zufolge ist nur ein Bruchteil davon mit einer Hotellizenz ausgestattet – und damit juristisch auf der sicheren Seite. Der Rest operiert Gerichtsurteilen zufolge illegal und verlässt sich darauf, dass die strengen Regeln nur selten angewandt werden.
Im vergangenen Jahr endeten zwei Gerichtsverfahren gegen Kurzzeitvermieter mit Bußgeldern von rund 400 Euro. Zum Vergleich: Das Medianeinkommen von Airbnb-Vermietern in Thailand liegt laut dem Unternehmen bei knapp 2.000 Euro im Jahr. „Viele wissen, dass es illegal ist, sehen aber vor allem die wirtschaftlichen Vorteile“, glaubt der Anwalt Wirot Poonsuwan. „Die Gefahr, dass sie ertappt und bestraft werden, ist gering, aber man weiß nie“, fügt er hinzu.
Thailands neuer Tourismusminister Pipat Ratchakitprakan, der seit wenigen Wochen im Amt ist, plant eine Kehrtwende: Während andere Urlaubsdestinationen rund um den Globus die Regeln für Kurzzeitvermietungen verschärfen, strebt er laxere Vorschriften an und verspricht die Legalisierung der Unterkünfte. Die Regierung erhofft sich einen Impuls für das Tourismusgeschäft. Derzeit schwächelt das Wachstum angesichts der starken Landeswährung Baht, die Urlaube vergleichsweise teuer macht. Airbnb will sich bei den Urlaubern als günstige Alternative präsentieren und bei den Behörden als unverzichtbarer Wirtschaftsfaktor: Im vergangenen Jahr hätten die Gäste und Gastgeber der lokalen Wirtschaft Einnahmen von umgerechnet rund einer Milliarde Euro beschert, rechnet das Unternehmen vor.
Dennoch sind die Touristen nicht überall willkommen. In Bangkok, wo Wohnhochhäuser ähnlich wie Hotels meist mit Pools und Fitnessstudios ausgestattet sind, wehren sich Anwohner immer wieder gegen externe Besucher. Die Bewohner eines Gebäudes im populären Stadtteil Ekkamai sammeln auf einer Facebook-Seite Fotos unerwünschter Gäste. Sie veranlassten auch einen Polizeieinsatz, der zu Bußgeldern gegen mehrere Personen führte.
Um Investoren, die nicht auf eine Liberalisierung durch die Regierung warten wollen, mehr Rechtssicherheit zu bieten, versuchen sich Immobilienentwickler anzupassen: Das Unternehmen Habitat Group baut in der Strandmetropole Pattaya Wohngebäude, für die von Anfang an eine Hotellizenz beantragt wird. Die Kurzzeitvermietung steht dann jedem Eigentümer frei. Airbnb hofft unterdessen, dass sich die Vorschriften landesweit ändern: „Klare und innovative Regeln würden die Chancen für Tourismusunternehmer in Thailand verbessern und lokalen Gemeinden mehr Einkommen ermöglichen“, teilt das Unternehmen mit.
