Reform der Grunderwerbsteuer könnte für Kapitalgesellschaften teuer werden

Die Pläne der Bundesregierung zur Neuordnung sogenannter Share Deals beim Immobilienkauf alarmieren Juristen und Kapitalmarktexperten. Ein entsprechender Referentenentwurf stößt in Fachkreisen auf heftige Kritik.

Als brisant gilt vor allem eine Ergänzung, der zufolge Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz auch dann grunderwerbsteuerpflichtig werden, wenn sich ein großer Anteil ihrer Aktionäre verändert. Das könnte auch große Börsenkonzerne belasten, die keinen Immobilienhandel betreiben.

Eigentlich will die Politik mit der Neuordnung in erster Linie dafür sorgen, dass Immobilieninvestoren künftig nicht so einfach Grunderwerbsteuern sparen können. Denn bisher nutzten einige ein Schlupfloch: Verkauft wurde nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Firma, die Eigentümerin der Immobilie ist.

Wenn der Käufer sich mit etwas weniger als 95 Prozent der Anteile begnügte, sparte er die Grunderwerbsteuer. Nun sollen die Schwellen strenger ausfallen und ein Steuertatbestand auch dann greifen, wenn bei Kapitalgesellschaften mehr als 90 Prozent der Anteile den Besitzer wechseln.

Das könnte aber ungeahnte Folgen haben. „Spätestens, wenn 90 Prozent oder mehr der Anteile einer börsennotierten Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Aktionäre wechseln, wird Grunderwerbsteuer fällig“, interpretiert Christian Schede den Entwurf. Er ist Managing Partner und Leiter der Branchengruppe Immobilien der Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig.

Steuerpflichtig wären dann nicht die neuen Anteilseigner, sondern die Kapitalgesellschaft. Betroffen wären also nicht nur Immobilienunternehmen, die ein großes Portfolio kaufen, sondern alle börsennotierten Konzerne mit Grundbesitz – also etwa auch Bayer, Siemens oder BASF.

Mit dem Vorschlag wären „gravierende Auswirkungen“ für börsennotierte Unternehmen verbunden, klagte Norbert Kuhn, Leiter Unternehmensfinanzierung des Deutschen Aktieninstituts in einer Stellungnahme schon nach einem ersten Entwurf Anfang des Jahres.

Laut dem Deutschen Aktieninstitut müssten die Dax-Konzerne die Grunderwerbsteuer im Schnitt alle 14 Monate bezahlen, hat das Institut ausgerechnet. Für das Ergebnis hat das Institut anhand der durchschnittlich gehandelten Aktienzahl ausgerechnet, wie lang es dauern würde, bis das Volumen 90 Prozent der Marktkapitalisierung übersteigt.

Die Rechnung mag theoretisch sein. Sie zeigt aber auf ein weiteres Problem, das Juristen umtreibt: Ab wann greift die 90-Prozent-Schwelle? Reicht es, wenn rein rechnerisch mehr als 90 Prozent der Anteile den Besitzer gewechselt haben oder muss konkret nachvollzogen werden, ob ein bestimmter Stamm von Aktien, die 90 Prozent ausmachen, erst gewechselt wurde?

Hans Volkert Volckens, Steuerexperte des Immobilienverbands ZIA, meint, dass es künftig schon reiche, wenn 90 Anleger jeweils ein Prozent innerhalb von zehn Jahren erwerben. „Was bitte hat der Erwerb eines Kleinstanteils mit dem Erwerb eines Grundstücks zu tun?“, fragt Volckens.

Solange Namensaktien die Besitzer wechseln, mag der Anteilswechsel noch nachvollziehbar sein. Denn diese sind in Registern festgehalten. Allerdings beschränkt sich der Entwurf nicht nur auf Namensaktien. Mittelbare Anteilseigner, wie etwa Kleinanleger in Fonds, sind jedoch wesentlich schwieriger bis gar nicht zu erfassen.

Ein Register, wer diese Anteilseigner konkret sind, gibt es bei den Unternehmen nicht. Hinzu kommt, dass der Handel von Anteilen in der Regel nur bei bestimmten Schwellenüberschreitungen meldepflichtig ist, zum Beispiel dann, wenn ein Aktionär mehr als drei, fünf oder zehn Prozent hält.

Höhere Steuerzahlungen absehbar

Der Konzern BASF beobachtet die Gesetzesinitiative mit Unverständnis. „Nach dem Gesetzentwurf würde der reine Börsenhandel mit BASF-Aktien zu einer Belastung mit Grunderwerbsteuer in voraussichtlich dreistelliger Millionen-Euro-Höhe führen“, teilt der Konzern auf Nachfrage des Handelsblatts mit. „Die Neuregelung könnte somit dazu führen, dass BASF die Grunderwerbsteuer quasi „auf Verdacht“ zahlen müsste“, erklärt ein Sprecher.

Auch ein Siemens-Sprecher erklärt, dass erhöhte Steuerzahlungen klar absehbar seien. „Sicher ist ebenfalls, dass die verschiedenen im Entwurf enthaltenen Regelungen zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand führen“, heißt es in einer Stellungnahme.

Aus den kaum nachvollziehbaren Anteilseigerwechseln erwachsen weitere Probleme. „Wenn wir grunderwerbssteuerpflichtig wären, müssen wir das binnen zwei Wochen dem Finanzamt anzeigen, sonst drohen Sanktionen, wie zum Beispiel Verspätungszuschläge“, sagt Daniela Heyer, Leiterin der Abteilung Finance von Deutsche Wohnen.

„Der Umfang der Anzeigepflicht ist immens. Wir müssten nicht nur die neuen Anteilseigner benennen und den Verkaufsverlauf darlegen können, sondern auch Details zu jedem einzelnen Grundstück liefern. Das ist absurd.“

Johannes Frey, Partner der Wirtschaftskanzlei Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom in Deutschland hält den Ergänzungstatbestand für einen „Webfehler“, der ohnehin kaum umsetzbar sei. Schon allein die Tatsache, dass der Wechsel der Anteilseigner der Börsenkonzerne nicht ohne weiteres nachvollziehbar sei, stelle einen Vollzugsdefizit dar.

„Dies liegt unter anderem dann vor, wenn der Vorstand keine Informationen über die Anteilseignerwechsel hat. Dann wäre der Ergänzungstatbestand verfassungswidrig“, sagt Frey.

Ganz ähnlich sieht das Schede von Greenberg Traurig. „Solange nicht gewährleistet werden kann, dass grundsätzlich alle, die nach dem Gesetz steuerpflichtig sind, auch zur Steuer herangezogen werden können, verstößt das Vorhaben wegen eines strukturellen Erhebungsdefizits gegen das Gleichheitsgebot und ist damit verfassungswidrig.“

Mit Share Deals können Immobilieninvestoren Grunderwerbssteuern umgehen, wenn sie statt der Immobilie Anteile an einer Gesellschaft erwerben. Der Kauf bleibt von der Grunderwerbssteuer befreit, solange der Investor maximal 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erwirbt und ein Co-Investor die übrigen Anteile übernimmt. Nach einer Fünfjahresfrist darf der Hauptinvestor schließlich alle Anteile erwerben, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wird.

Schwierige Datenlage

Es gibt weder offizielle Statistiken zu Share Deals noch Untersuchungen zur Höhe an Steuereinnahmen, die dem Fiskus entgehen. Einzig Hessens Finanzminister Thomas Schäfer, der die Steuervergünstigungen von Share Deals als echtes Gerechtigkeitsproblem bezeichnet, hatte einmal geschätzt, dass dem Staat eine Milliarde Euro entgehen.

Ein Brancheninsider schätzt, dass heute etwa jede zweite Transaktion am deutschen Markt jenseits von 200 Millionen Euro per Share Deal gestaltet wird. Lohnend ist die komplexe Struktur über eine eigene Gesellschaft ohnehin nur für große Investoren und Unternehmen. Denn es kostet auch Geld, die Struktur zu erhalten.

Im Kern dürfte die Reform nach Einschätzung von Branchenkennern und Insidern durchaus wirken. Die Veränderung der Regeln macht Share Deals aber in jedem Fall komplizierter. Vor allem die Regelung, dass nun der alte Gesellschafter den Minderheitsanteil zehn Jahre lang halten muss – und nicht wie bisher eine Bank oder ein beliebiger Co-Investor – sorgt für Unmut. Die Regelung schaffe eine Art „Erpressungspotenzial“, sagt der Jurist Frey. Der Altgesellschafter könne drohen, seinen Anteil zu verkaufen – was wiederum Grunderwerbsteuer bei der Gesellschaft und damit letztlich beim neuen Eigentümer auslösen würde.

Gemischte Stimmung

In der Immobilienbranche ist die Stimmung gemischt. Bei Projektentwicklern, die zahlreiche Neubauten noch in der Bauphase per Share Deal verkaufen, stößt der Entwurf auf Unmut. Wenn sie nicht komplett verkaufen können und länger an den Projekten beteiligt sind, bindet das mehr Kapital, das bei neuen Entwicklungen fehlen könnte. Würde der Verkauf mehrfach mit Grunderwerbsteuer belastet, steige letztlich auch die Belastung für Wohnungskäufer, lautet eines der gängigen Argumente, die auch der ZIA anführt.

Die großen offenen Immobilienfonds bleiben indes gelassen. Sie nutzen Share Deals bei Ankäufen in Deutschland eher selten. Das liegt auch daran, dass die Fonds aufgrund von Anlagevorschriften nur begrenzt Anteile an Gesellschaften halten dürfen.

Commerzreal hatte in Frankfurt zuletzt den Omniturm per Share Deal erworben. Das sei aber der Struktur gechuldet, die der Verkäufer, also Tishman Speyer, bereits aufgelegt hatte, berichtet Commerzreal-Chef Andreas Muschter. Generell präferiere er aber Direktkäufe, sogenannte Asset Deals.

Für diese wird auch heute schon Grunderwerbsteuer fällig. Mit dieser Kaufform bleibe er im Portfolio-Management flexibler, da der Fonds direkt die komplette Immobilie ohne Co-Investor übernehme.

Muschter glaubt, dass Share Deals in Zukunft schwieriger werden. „Es wird kaum noch Share Deals geben, weil sie in der jetzt vorgeschlagenen Form kaum noch jemand tragen kann“, sagt er. Ähnlich sieht das seine Konkurrenz von Union Investment Real Estate. „Weil Share Deals für Verkäufer an Attraktivität verlieren, erwarten wir uns als klassischer Direktinvestor zukünftig sogar einen relativen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen institutionellen Käufern“, heißt es dort auf Anfrage.

Mehr: Kommentar – Bei der Reform der Grunderwerbsteuer böten sich auch einfachere Lösungen an.