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«test»: Schnelltilgerkredit kann sich lohnen
Für Immobilienkäufer sind die Bedingungen günstig. Denn Kredite sind nach wie vor preiswert. Allerdings könnte sich das bald ändern. «Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Mai extrem gestiegen», hat Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main beobachtet.
So kletterte der durchschnittliche Zinssatz für einen Kredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren laut FMH von 1,23 Prozent auf bis zu 1,82 Prozent. Aktuell liegt der Zinssatz wieder etwas niedriger bei 1,76 Prozent. Von einer echten Trendwende zu sprechen, ist daher vielleicht noch etwas früh. Dennoch: «Ein Anstieg von 0,5 Prozent ist schon eine ganze Menge», sagt Herbst.
Doch wie können Käufer sich gegen das Risiko steigender Zinsen absichern? Eine Möglichkeit ist ein sogenanntes Schnelltilger- oder Volltilgerdarlehen. Diese Kredite kombinieren lange Zinsbindung mit zügiger Tilgung. Innerhalb der Laufzeit, die meist zwischen 10 und 30 Jahren liegt, zahlen Kunden das Darlehen vollständig zurück. Der Vorteil: «Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig», sagt Finanzexperte Herbst. «Ich muss mir also auch keine Sorgen über steigende Zinsen machen.»
Ein weiterer Vorteil: Schnelltilgerdarlehen sind derzeit oft deutlich günstiger zu haben als Standardkredite mit gleicher Zinsbindung, aber nur 2 Prozent Tilgung. Das geht aus einer Stichprobe der Stiftung Warentest hervor. Für die Zeitschrift «test» (Heft 08/2015) nahmen die Experten die Angebote von 73 Banken und Kreditvermittlern unter die Lupe. Das Ergebnis: Viele Banken bieten Schnelltilgerdarlehen mit einem Zinsrabatt bis zu einem halben Prozentpunkt an.
Für Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit beträgt der Zinsrabatt bei jeder vierten Bank im Test mindestens 0,2 Prozentpunkte. Für Kunden kann sich ein solches Angebot auf lange Sicht auszahlen: Im Testbeispiel zahlt der Kunde für einen 160 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Laufzeit bei der teuersten Bank fast 70 Euro mehr im Monat als beim günstigsten Top-Anbieter. Über die gesamte Laufzeit summiert sich der Unterschied auf 16 690 Euro.
Allerdings gibt es auch einen Haken: «Aufgrund der schnellen Entschuldung ist die monatliche Rate relativ hoch», erklären die Experten die Stiftung Warentest. Um 100 000 Euro Kredit mit einem Zinssatz von 2 Prozent in 20 Jahren abzuzahlen, ist eine Monatsrate von rund 500 Euro erforderlich. Wer nach 15 Jahren schuldenfrei sein will, muss die Rate laut Stiftung Warentest auf rund 640 Euro aufstocken. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren werden 920 Euro fällig.
Schnelltilgerdarlehen sind damit nicht ganz risikolos. «Bauherren und Wohnungskäufer brauchen ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, um den Kredit in so kurzer Zeit zurückzahlen zu können», erklären die Experten der Stiftung Warentest. Wenn es finanziell knapp wird, dürfen sie die Rate nicht einfach herabsetzen. Kleinere Raten gibt es oft nur gegen Entschädigung oder einen neuen Vertrag.
(Die genannten Zinssätze wurden erhoben am 29. Juli 2015.)
