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Wie Startups mit explodierenden Büromieten umgehen können – und wo Städte helfen

·Lesedauer: 9 Min.
Es gibt zwar Büroprojekte – doch die Kosten sind für junge Startups kaum tragbar.
Es gibt zwar Büroprojekte – doch die Kosten sind für junge Startups kaum tragbar.

Eine Garage als erstes Büro – was für die Apple-Gründer noch annehmbar war, würden heute viele Gründer mit Naserümpfen quittieren. Abgesehen vom nötigen digitalen Equipment sind auch dank üppiger Finanzierungsrunden größere Locations angesagt. Viele Startups wachsen schnell und benötigen dafür ausreichend Platz.

Doch derzeit machen Startups gerade in der Anfangsphase steigende Mieten zu schaffen. Gleichzeitig schmilzt vorwiegend in Ballungsräumen das Angebot an Bürofläche. Die Immobilienanalysten von JLL berechneten im 1. Quartal 2021 eine Leerstandsquote von nur 3,9 Prozent in den Top-7-Wirtschaftsstädten wie München, Düsseldorf oder Berlin. Lange schauten Politik und Verwaltung weg, doch immer mehr Kommunen errichten neue moderne Quartiere für Startups, um sie als Job- und Technologie-Booster zu halten.

Warum Tesla nicht nach Berlin kommen konnte

Als Tesla-Boss Elon Musk in Berlin Flächen für seine geplante Gigafactory suchte, brauchte Wirtschaftsförderungs-Chef Stefan Franzke von Berlin Partner nicht lange zu überlegen, sagt er: Das XXL-Objekt war in Berlin nicht unterzubringen. Selbst ein neues Hochhaus wie das „Edge East Side Berlin“ in Berlin-Friedrichshain mit 80.500 Quadratmetern Fläche, das bis 2023 für Ankermieter Amazon entsteht, würde für Elon Musks Pläne nicht reichen.

Durch Franzkes Vermittlung entsteht die Tesla-Fabrik nun auf 600.000 Quadratmeter im benachbarten Grünheide in Brandenburg. Ein typisches Problem: Das Angebot wird knapp, die Nachfrage ist hoch. So stiegen die Mieten laut Berliner Büromarktbericht seit 2017 um 48 Prozent. „Berlin ist aber mit Spitzenmieten von 35 bis 42 Euro pro Quadratmeter im internationalen Vergleich eher günstig“, sagt Franzke zu Gründerszene. Kleine Firmen würden in Randlagen wie Marzahn auch noch für 15 Euro pro Quadratmeter fündig. „Im Silicon Valley oder Tokio geht es um dreistellige Dollar-Quadratmeterpreise.“

Die meisten der über 4000 Berliner Startups könnten daher die Büromieten stemmen, schätzt der Berlin-Partner-Chef. Auch, weil etwa jeder dritte Startup-Mitarbeiter im Homeoffice arbeite. „Dadurch wird der Bürobedarf tendenziell kleiner. Hinzu kommt: Alteingesessene Firmen digitalisieren ihre Produktion und bauen sie um, dadurch brauchen sie weniger Fläche. Wie Mercedes in seinem ältesten Werk in Marienfelde, aus dem künftig E-Motoren kommen.“

(Einige) Startups haben mehr Geld zur Verfügung

Laut Franzke könnten Startups höhere Mieten auch durch „wachsende Tickets bei Finanzierungsrunden“ abfangen. „Investitionsvolumina von über 100 Millionen Euro waren früher in Berlin die Ausnahme, heute fast Tagesgeschäft“, weiß Franzke. Bundesweit wurden im ersten Halbjahr 2021 laut EY-Startup-Barometer 7,6 Milliarden Euro investiert. Der Löwenanteil davon in Berlin mit 4,1 Milliarden Euro. Laut Franzke produzierte Berlin allein dieses Jahr sieben neue Unicorns. Auf den Spuren von Berliner Startup-Größen wie Zalando, Mister Spex, N26, SoundCloud, Delivery Hero oder Gorillas stürmen sie den Büromarkt. Aber viel Geld bringt nicht automatisch die neue Produktions- oder Startup-Fläche – siehe Tesla.

Entsprechend hart ist der Wettbewerb um die Flächen. Franzke: „Hatten Firmen in Berlin früher einen Monat Bedenkzeit für einen Mietvertrag, ist das Objekt heute nach einer Woche vom Markt.“ Der Berliner Senat hat die Not erkannt. Elf sogenannte „Zukunftsorte“ sollen die Wende auf dem Büromarkt bringen. Dazu gehören etwa der Technologiepark Adlershof oder die Siemensstadt² (sprich: Siemensstadt Square). Bis 2035 soll Letztere für 600 Millionen Euro 420.000 Quadratmeter Büroflächen bringen. Baustart ist 2023. „Diese Projekte sind der richtige Weg“, glaubt Franzke.

Bis solche XXL-Projekte zusätzliche Büroflächen auf den Markt werfen, boomen in Startup-Städten die Coworking-Spaces. Auch Ex-HelloFresh-Manager Tobias Fezer gründete sein Berliner Kurs- und Event-Startup Konfetti zunächst als Untermieter in einem Coworking-Space am Potsdamer Platz. „Mittlerweile sind wir in ein eigenes Büro in Berlin Mitte gezogen. Wir arbeiten im hybriden Setup und ermöglichen unseren derzeit 13 Mitarbeitern entweder von unserem Büro zu arbeiten oder remote“, berichtet Fezer auf Nachfrage von Gründerszene. „So wie ich das wahrnehme, starten viele Startups aktuell ohne eigenes Büro und nutzen die Vorteile von hybriden Arbeitskulturen.“

Der Trend befeuert Fezers Geschäftsmodell. „Viele unserer Kunden für Teamevents sind Startups, die seit Beginn von Corona fast ausschließlich remote arbeiten und ihre Büros teils verkleinert haben beziehungsweise Mietverträge auslaufen lassen.“ Durch deren hybride Arbeitsweise werde die klassische Firmenweihnachtsfeier im Büro dann gerne „durch ein Team-Event ersetzt.“

Boom außerhalb der Metropolen

Andere Städte wollen sich nicht die Butter vom Brot nehmen lassen, der Konkurrenzkampf um Startups als Job-Motoren wird härter. München und sein Umland, bundesweite Nummer zwei beim Investvolumen für Startups, kann für Scaleups kaum noch größere Flächen ab 300 Quadratmeter anbieten. Wie die bayerische Landeshauptstadt auf ihrer Website eingesteht. Im März verabschiedete daher der Münchner Stadtrat ein Förderprogramm für Technologie- und Gründerzentren. Zu den zehn Bausteinen gehört ein Netzwerk aus privaten Büroanbietern („Spaces for Scaleups“). Sie sollen Erfolgsfirmen schnell mit passenden Räumen versorgen. Dazu will München in seinen Gewerbehöfen, bisher meist von Handwerkern genutzt, Platz für Startups schaffen. Bereits im Sommer eröffnete das Munich Urban Colab mit Coworking-Spaces, Büros, Veranstaltungsräumen.

Die Nähe zu Berlin und wesentlich billigere Büromieten dagegen könnten Leipzig zu einem neuen Startup-Hotspot machen. Ein Drittel des Büromarkt-Umsatzes fällt auf die Tech-Branche. Für die Messe-Metropole meldeten Immobilienanalysten im Vorjahr einen historisch niedrigen Büro-Leerstand von 4,8 Prozent. Mit 183.000 Quadratmetern freier Fläche halbierte sich in Leipzig zwischen 2013 und 2020 das Büroangebot. Derweil stiegen im gleichen Zeitraum die Spitzenmieten auf moderate 15,50 Euro pro Quadratmeter. Der sächsischen Metropole, die Firmen Gründungs-Prämien von 4.000 Euro zahlt, mangelt es an zusammenhängenden modernen Büroflächen, so BNP-Analysten. Für sieben Millionen Euro soll daher in der ehemaligen Baumwollspinnerei ein neues Gründerzentrum auf 6000 Quadratmetern entstehen.

Wie das Leipziger Dezernat für Wirtschaft, Arbeit und Digitales Gründerszene versichert, laufen die Kauf-Verhandlungen für eine Halle in der früheren Fabrik. Auch für Leipzig dienen Gewerbehöfe (zwölf an der Zahl) als Startup-Quartiere. Mit der Vermietung beauftragt sei die Leipziger Stadt-Tochterfirma LGH. Die LGH vermietet auch die „BioCity“ auf dem Gelände der Alten Messe mit Labors und Büros für Biotechnologie und Lifescience. Der Ausbau mit einem neuen Biotech-Campus von 27.000 Quadratmetern Bruttofläche ist bis 2024 geplant. Dazu ist am Stadtrand auf den Theklafeldern eine „EnergyCity“ geplant, unter anderem für Startups in der Energie- und Umweltbranche.

Lieber Leipzig als Berlin

Das Leipziger Gründerklima mit bezahlbaren Mieten zieht innovative Startups an. Voriges Jahr zog die Nu Company zu. Das grüne Food-Startup zählt unter anderem Formel-1-Champion und Höhle-der Löwen-Juror Nico Rosberg zu seinen Investoren. Die Nu Company logierte vor dem Umzug in Dresden mit damals 40 Mitarbeitern auf 140 Quadratmetern. „Wir überlegten erst, von Dresden nach Berlin umzuziehen“, erzählt Nu-Gründer und Marketingchef Christian Fenner. „Wegen der dortigen hohen Mietpreise fiel dann die Wahl auf Leipzig, das billiger ist und auch eine impulsive Startup-Szene hat.“

In Leipzig lässt die mittlerweile auf 100 Mitarbeiter angewachsene Schoko-Firma eine Fabrik mit über 1000 Quadratmetern Bürofläche im angesagten Stadtteil Plagwitz umbauen – mit Eventspace, Bibliothek, Meetingräumen. Bei einem Vorjahresumsatz von rund sieben Millionen Euro und Leipziger Spitzenmieten von knapp 16 Euro pro Quadratmeter für Nu kein Problem. Fenner spricht einen weiteren Immobilienvorteil an: „Auch die Lage passt. In einer Stunde ist man per ICE in Berlin.“

Die sächsische Landeshauptstadt Dresden liegt weniger zentral. Dafür punktet sie mit Forschungsclustern wie dem Halbleiternetzwerk Silicon Saxony. Gründen boomt auch deshalb. Neugründer der TU Dresden (TUD) logieren zwar schon mal beengt in umlackierten Baucontainern, sogenannten „Startup-Cubes“. Doch viele bleiben auch als Scaleups in Dresden. Dort hilft die Stadt zunehmend bei der Raumsuche. Eine neue Produktionshalle für das aus der TUD ausgegründete Leichtbau-Startup Herone in einem Gewerbepark am Stadtrand feiert die Stadt als Erfolg. Laut dem Immobilien-Analysten Aengevelt Research sinkt in Dresden zwar das Büro-Angebot, ging der Leerstand seit 2019 von 6,4 Prozent auf weniger als 4,8 Prozent zurück. Doch mit rund 115.000 freien Quadratmetern Bürofläche Ende des Vorjahres finden Dresdner Startups noch genug Platz. Dresdner Spitzen-Büromieten liegen zudem bei nur 15 Euro pro Quadratmeter.

Alumni bleiben in der Nähe ihrer Hochschulen

Frank Pankotsch vom Startup-Service der TU Dresden „Dresden Exist“ erklärt Gründerszene: „Die sehr deutliche Mehrheit der Startups bleibt in der Region Dresden oder am Standort der Hochschule. Eine Tendenz zur Abwanderung können wir derzeit nicht erkennen.“ Der Engpass betrifft laut Pantsch weniger bezahlbare Mieten als die „Verfügbarkeit passender Räume mit anlagetechnischer Ausstattung“ wie Labore, Reinräume oder Werkstätten. Hier springt das Technologie-Gründerzentrum Dresden (TZD) ein, eine gemeinsame Tochter von Stadt, Dresdner TU und Sparkasse. Ein kleines Büro von etwa 20 Quadratmetern für drei Leute vermietet das TZD ab 197 Euro pro Monat. Problem: Die Flächen, insgesamt 41.500 Quadratmeter an fünf TZD-Standorten, sind „bis auf derzeit einige wenige Büros“ ständig ausgebucht, so das TZD zu Gründerszene. Von den dadurch entstehenden Wartezeiten profitiert das Dresdner Umland. Das aus TUD und Fraunhofer Institut ausgegründete Verpackungs-Startup Wattron, das im Frühjahr 2020 eine Finanzierungsrunde über 3,4 Millionen Euro abschloss und mehr Platz benötigte, zog von Dresden ins nahe Freital.

In Dresden blieb dagegen das Robotik-Unternehmen Wandelbots. Die TU-Ausgründung mit zirka 130 Mitarbeitern residiert in einer historischen Villa mit Parkblick. In der feinen Gegend bieten Makler Büroflächen bereits für 10,50 bis 14 Euro pro Quadratmetern an. Ein Wandelbots-Sprecher zu Gründerszene: „Wir setzen alles daran, dass die Homebase in Dresden bleibt. Andere Standorte mit ähnlicher Infrastruktur sind im Vergleich nicht günstiger. Eher würden wir in Richtung hybrider Arbeitsmodelle gehen und die vorgehaltenen Platzkapazitäten nicht synchron zum Mitarbeiterwachstum steigern.“

Erst Container, dann ein Gründerzentrum – für 35 Millionen Euro

Deutlich teurer wäre die Wandelbots-Villa in der Hansestadt Hamburg, wo der designierte Bundeskanzler Olaf Scholz lange als Bürgermeister regierte. Dort nimmt die Stadt Geld in die Hand, um seine zuletzt sinkende Beliebtheit bei Startups hinter Städten wie Berlin wieder aufzuholen. Wie Gründerszene bereits berichtete, soll bis 2025 im Stadtteil Altona ein neues Gründerzentrum entstehen. Für den Techhub macht der Senat 35 Millionen Euro locker. Um bis dahin Startups in Hamburg zu halten, sollen Containerlösungen den Bürobedarf provisorisch decken.

Übrigens, dass Städte ihren erfolgreichen Gründern Räumlichkeiten bieten sollten, ist schon seit über 100 Jahren bekannt. Als die Dresdner Hausfrau Melitta Bentz (1873-1950) nach einer Fabrik für ihren patentierten Kaffee-Filter – Startkapital 73 Reichspfennig – suchte, ging sie in ihrer Heimatstadt leer aus. Erst in Minden (heute Nordrhein-Westfalen) wurde sie fündig – bis heute Sitz der weltweit agierenden Melitta Group, die im Vorjahr 1,7 Milliarden Euro Umsatz erwirtschaftete und mehr als 5.800 Mitarbeiter beschäftigt.

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