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Starkes Geschäftsjahr 2020: Ergebnis oberhalb Prognose – LEG entwickelt sich vom NRW-Experten zum westdeutschen Wohnungsanbieter

·Lesedauer: 12 Min.
  • FFO I steigt um 12,3 Prozent auf rund 383 Millionen Euro

  • NTA erhöht sich um 16,5% auf 122,43 Euro pro Aktie

  • Starke operative Performance kompensiert Effekte aus Mieterverzicht:

    • Leerstand sinkt auf 2,6 Prozent (l-f-l, -30bps)

    • EBITDA-Marge steigt auf 74,4 Prozent (+160bps)

  • Zukauf von 9.535 neuen Wohneinheiten, der Großteil davon außerhalb NRWs

  • Verschuldungsgrad von 37,6 Prozent bietet weitere Wachstumsoptionen

  • Dividendenvorschlag von 3,78 Euro pro Aktie (+ 5,0 Prozent)

  • Ausblick 2021 bekräftigt (FFO I: 410 bis 420 Millionen Euro)

  • Umfassende Klimabilanz liefert valide Datenbasis für nachhaltige Planung

  • Sichere Arbeitsplätze für 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (+ 11 Prozent)

  • Sehr erfreuliche erste Jahresbilanz der „Stiftung – Dein Zuhause hilft“

  • Erstmalige Definition durchgehend quantifizierter ESG-Ziele

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien AG setzte sich trotz der erheblichen pandemiebedingten Einschränkungen im Geschäftsjahr 2020 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs waren der Anstieg der Nettokaltmieten durch Zukäufe und maßvolles Miet-wachstum, eine deutlich verbesserte Vermietungsquote, eine erneut reduzierte Verwaltungs-kostenquote und eine weitere Reduktion der durchschnittlichen Finanzierungskosten. Erfreulich entwickelt hat sich auch das Geschäft mit Zusatzdienstleistungen, unter anderem durch den Erwerb eines erfahrenen Projektsteuerers im Bereich der Leerwohnungssanierung.

„In einem herausfordernden Umfeld haben wir 2020 ein starkes Ergebnis erzielt. Wir haben unsere finanziellen und operativen Zielvorgaben trotz Mietverzicht und pandemiebedingten Einschränkungen übertroffen. Negative Auswirkungen von Covid-19 konnten wir durch unser hervorragende operative Arbeit und unsere erfolgreiche Ankaufstrategie mehr als ausgleichen. Besonders freut mich, dass die LEG-Wohnungen bis auf Leerstände durch Mieterwechsel derzeit voll vermietet sind. Das zeigt, dass wir unseren Kunden auch in Krisenzeiten ein gutes, bezahlbares und sicheres Zuhause bieten – und damit genau das Produkt zur Verfügung stellen, das unsere Gesellschaft in besonderem Maße benötigt.“, erläutert Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

FFO I legt kräftig zu – moderates Mietwachstum wegen Mietverzichts

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen aufgrund der eingangs genannten Treiber im Geschäftsjahr 2020 deutlich um 12,3 Prozent auf 383,2 Millionen Euro (GJ 2019: 341,3 Millionen Euro).

Die EBITDA-Marge konnte auf 74,4 Prozent (Vorjahr 72,8 Prozent) deutlich ausgeweitet werden. Damit gehört die LEG in puncto Profitabilität unverändert zu den führenden Anbietern im deutschen Wohnungssektor.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Das im Marktvergleich moderate Mietwachstum ist dabei wesentlich durch den freiwilligen zeitweisen Verzicht auf Mieterhöhungen sowie die Verlangsamung von Modernisierungsmaßnahmen geprägt. Die Miete pro Quadratmeter für eine LEG-Wohnung liegt durchschnittlich bei 5,96 Euro (l-f-l). Damit fokussiert die LEG eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche sank im Jahresvergleich wesentlich um 30 Basispunkte auf 2,6 Prozent (l-f-l) und liegt damit im Bereich des strukturell bedingten Leerstandes durch Mieterwechsel.

Dividendenvorschlag in Höhe von 3,78 Euro

Für das Geschäftsjahr 2020 werden Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung am
27. Mai 2021 eine Dividende von 3,78 Euro je Aktie vorschlagen. Pro Aktie erhöht sich die Dividende damit um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2020 ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,0 Prozent.

Weiterer deutlicher Anstieg von NTA und NAV
Mit dem NTA (Net Tangible Assets Value) weist das Unternehmen zukünftig den Nettover-mögenswert seiner Immobilien aus und ersetzt den bisher berichteten NAV (Net Asset Value). Der NTA schließt im Vergleich zum NAV immaterielle Vermögenswerte und Goodwill nicht mit ein. Der NTA erhöhte sich zum Bilanzstichtag um 16,5 Prozent auf 122,43 Euro je Aktie. Der bereinigte NAV pro Aktie erhöhte sich im gleichen Zeitraum um 16,4 Prozent auf 122,65 Euro.

Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 31. Dezember 2020 bei 1.503 Euro/qm (31. Dezember 2019: 1.353 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug demnach 4,7 Prozent. Aufgrund der positiven operativen Performance und der weiterhin hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien wird auch 2021 mit einem Anstieg des Nettovermögenswerts NTA gerechnet.

Externes Wachstum nochmals beschleunigt

Als Experte für gutes Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung beabsichtigt die LEG ihre

Position als Marktführer im Heimatmarkt NRW kontinuierlich weiter zu stärken und zusätzlich gezielt ihre Bestände jenseits der NRW-Landesgrenzen in weiteren westdeutschen Bundesländern mit ähnlichen Strukturen auszubauen. Im Geschäftsjahr 2020 war das Unternehmen hierbei sehr erfolgreich. Mit dem Ankauf von insgesamt 9.535 Einheiten, davon fast 8.300 außerhalb Nordrhein-Westfalens, hat die LEG ihr Wachstumstempo 2020 nochmals beschleunigt. Aufgrund von Einheiten, deren Erwerb bereits 2019 vertraglich vereinbart wurde, die jedoch erst 2020 in den Besitz der LEG übergegangen sind, stieg die Zahl der LEG-Wohnungen 2020 insgesamt sogar um rund 10.500 auf 144.530 Einheiten. Der Anteil der Wohneinheiten außerhalb Nordrhein-Westfalens ist von 3 Prozent Ende 2019 auf 8 Prozent Ende 2020 gestiegen. Wie bereits 2020 hat sich das Unternehmen für das laufende Geschäftsjahr erneut den Ankauf von rund 7.000 Wohnungen vorgenommen.

Starke Bilanz bietet Spielraum für weiteres Wachstum

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 wiesen die Verbindlichkeiten der LEG eine durch-schnittliche Restlaufzeit von 7,4 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei
1,33 Prozent und damit nochmals unter denen des Vorjahres. Ausschlaggebend war unter anderem die erfolgreiche Platzierung einer Wandelschuldverschreibung mit einem Volumen von 550 Millionen Euro am 24. Juni 2020 mit 0,4 Prozent Kupon bei acht Jahren Laufzeit. Die Emission diente zusammen mit der am gleichen Tag durchgeführten, ebenfalls mehrfach überzeichneten Kapitalerhöhung im Volumen von 273 Millionen Euro vor allem der Finanzierung des deutlichen Portfoliowachstums. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilien-vermögen (Loan to Value/LTV) betrug zum Jahresende 37,6 Prozent. Die strategische Zielvorgabe liegt für den LTV bei weniger als 43 Prozent. Die Zinssicherungsquote bewegt sich auf weiterhin hohem Niveau von 92,5 Prozent. Das niedrige Risikoprofil der LEG lässt unverändert Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums.

Hoher Kundenfokus und sichere Arbeitsplätze in Corona-Zeiten

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die LEG ist die Orientierung am Kundennutzen, der im Pandemiejahr durch den besonders ausgeprägten Wunsch nach einem sicheren, bezahlbaren und wohnlichen Zuhause und einer hohen Akzeptanz digitaler Lösungen gekennzeichnet war.

Die hohe finanzielle Stabilität ermöglichte es dem Unternehmen dabei zum einen, den von Corona finanziell besonders betroffenen Kunden Zahlungen zu erleichtern und – auch über ihre beiden Stiftungen – vor allem Mieter mit Kindern und Senioren im Alltag zu unterstützen. Zum anderen zogen die Nachfrage nach und die Zahlungsbereitschaft für mehr Wohnkomfort spürbar an. Dem kommt die LEG durch wertsteigernde Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Bestände nach, die im Geschäftsjahr 2020 um rund 32 Prozent auf rund 389 Millionen Euro (inkl. Neubau) bzw. 41 Euro/qm stiegen. Im Sinne der Kunden nutzte die LEG dabei die Kostenvorteile des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes im zweiten Kalenderhalbjahr. Ein Großteil der Ausgaben umfasste Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung der Gebäude.

Der LEG-Gruppe kam in 2020 zudem ein vergleichsweise hoher Digitalisierungsgrad zugute. Mieter-App und Mieter-Portal zählen bereits seit 2017 zum LEG-Standard. Seit 2019 bietet das Unternehmen einen digitalen Mietvertrag an, den das LEG-Team Anfang 2020 zu einem vollständig digitalen Vermietungsprozess einschließlich virtueller und damit kontaktloser Besichtigungsmöglichkeiten weiterentwickelt hat. Rund 20 Robotics-Lösungen ermöglichen die effiziente und kostengünstige Bearbeitung von Massenprozessen und sorgen bei Mitarbeitern der LEG an vielen Stellen für Freiräume, um sich komplexeren Kundenanliegen zu widmen.

Vor dem Hintergrund der positiven Geschäftsentwicklung bietet die LEG gute und sichere Arbeitsplätze. Die Anzahl der Mitarbeiter der LEG-Gruppe stieg von 1.444 (31. Dezember 2019) auf 1.599 (31. Dezember 2020). Die LEG-Mitarbeiter haben einen Corona-Bonus von insgesamt 1.500 Euro erhalten. Das bewährte Gesundheits- und Krisenmanagement der LEG hat agil auf die Anforderungen der Pandemie reagiert: Die gesamte Belegschaft hat umgehend die technische Möglichkeit erhalten, zu flexiblen Arbeitszeiten im Homeoffice zu arbeiten. Die entsprechende Betriebsvereinbarung gilt explizit auch für die Zeit nach Überwindung der Pandemie. Für Tätigkeiten in den Quartieren gibt es klare Sicherheitsanweisungen und angepasste Arbeitsprozesse. Schon seit Anfang Februar ermöglicht die LEG ihren Mitarbeitern mit Kundenkontakt einen wöchentlichen Corona-Schnelltest, im Frühjahr 2020 gewährte sie Mitarbeitern mit Kindern über 4.400 bezahlte Betreuungsstunden.

Klimabilanz aus Echtdaten

Wir nehmen unsere gesamtgesellschaftliche Verantwortung für soziale Belange, Umweltthemen und eine gute Unternehmensführung mit großer Ernsthaftigkeit wahr. Um dies auch in unserer Berichterstattung angemessen zu reflektieren, umfasst der diesjährige Geschäftsbericht erstmals auch den nicht-finanziellen Bericht nach HGB. Der gesonderte Nachhaltigkeitsbericht wird am 11. Mai 2021 veröffentlicht – zusammen mit einer umfassenden Erläuterung unserer Nachhaltigkeitsstrategie.

Im Vorgriff darauf weist die LEG am heutigen Berichtstermin erstmals eine aus echten Verbrauchsdaten abgeleitete Klimabilanz für das gesamte Portfolio aus, statt wie bisher auf die Hochrechnung aus den Energieausweisen zurückzugreifen. Das Ergebnis zeigt, dass das Unternehmen sich mit einem durchschnittlichen Energieverbrauch von 157,5 kWh je Quadratmeter trotz der Fokussierung auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ und einem hohen Anteil von Gebäuden, die vor 1980 errichtet wurden, schon heute in etwa im Durchschnitt des gesamten deutschen Wohnungsmarktes befindet. Als Startpunkt für die Ableitung weiterer Klimaschutzmaßnahmen ergibt sich daraus ein CO2-Fußabdruck von 36,7 kg/qm.

Unterstützung der „Stiftung - Dein Zuhause hilft“ erreicht über 10.000 Menschen

Mit Blick auf soziale Maßnahmen freuen wir uns besonders über die starke erste Jahresbilanz unserer „Stiftung – Dein Zuhause hilft“, die mit einem Budget von 1 Million Euro 2020 insbesondere von der Corona-Krise betroffene Mieter und Haushalte unterstützt. Insgesamt kamen die 28 verschiedenen Projekte mehr als 10.000 Menschen zu Gute. Eine vollständige Übersicht über die Maßnahmen finden Sie unter: https://bit.ly/DZH-Jahresbilanz-2020

Ausblick für 2021 bekräftigt

Zu den Aussichten für das neue Geschäftsjahr sagt CEO Lars von Lackum: „Für 2021 erwarten wir ein robustes operatives Geschäft und weiteres Wachstum. Jenseits unserer finanziellen Ziele werden wir unser soziales Engagement und unsere Klimaziele ungebremst weiterverfolgen. Dafür stehen exemplarisch unsere erfolgreiche Stiftungsarbeit und unsere umfangreiche Modernisierungsoffensive.“

In Abhängigkeit der weiteren Entwicklung der Corona-Auswirkungen erwartet das Unternehmen für 2021 einen FFO I in der Bandbreite von 410 bis 420 Millionen Euro. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einer Steigerung von rund 8,3 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2020 erzielten FFO.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Aktionären u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Kennzahlen

Ertragslage

2020

2019

+/- %

Nettokaltmiete

Mio. €

627,3

586,1

7,0

Laufendes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

Mio. €

493,0

453,2

8,8

EBITDA

Mio. €

1.619,6

1.310,1

23,6

EBITDA bereinigt

Mio. €

466,9

426,5

9,5

EBT

Mio. €

1.395,0

1.051,3

32,7

Periodenergebnis

Mio. €

1.364,5

821,1

66,2

FFO I

Mio. €

383,2

341,3

12,3

FFO I pro Aktie

5,44

5,27

3,2

FFO II

Mio. €

381,3

327,9

16,3

FFO II pro Aktie

5,41

5,06

6,9

AFFO

Mio. €

92,8

134,6

-31,1

AFFO pro Aktie

1,32

2,08

-36,5

Dividende pro Aktie

3,78

3,60

5,0

Portfolio

31.12.2020

31.12.2019

+/-
%/bp

Wohneinheiten

144.530

134.031

7,8

Ist-Miete

€/qm

5,94

5,82

2,1

Ist-Miete (l-f-l)

€/qm

5,96

5,83

2,3

EPRA-Leerstandsquote

%

2,8

3,1

-30 bp

EPRA-Leerstandsquote (l-f-l)

%

2,6

2,9

-30 bp

Bilanz

31.12.2020

31.12.2019

+/-
%/bp

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Mio. €

14.582,7

12.031,1

21,2

Liquide Mittel

Mio. €

335,4

451,2

-25,7

Eigenkapital

Mio. €

7.389,9

5.933,9

24,5

Finanzverbindlichkeiten gesamt

Mio. €

5.869,0

5.053,9

16,1

Finanzverbindlichkeiten kurzfristig

Mio. €

491,3

197,1

149,3

LTV

%

37,6

37,7

-10 bp

Eigenkapitalquote

%

48,4

45,9

+250 bp

Adj. EPRA-NAV, verwässert

Mio. €

9.264,3

7.273,0

27,4

Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert

122,65

105,39

16,4

EPRA-NTA, verwässert

Mio. €

9.247,6

7.254,5

27,5

EPRA-NTA pro Aktie, verwässert

122,43

105,12

16,5

bp = Basispunkte

Über die LEG

Die LEG ist mit rund 145.000 Mietwohnungen und rund 400.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält in seinem Stammland Nordrhein-Westfalen sieben Niederlassungen und ist an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten.

Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2020 Erlöse von rund 861 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 gestarteten Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen.

Kontakt Investor Relations:

Frank Kopfinger

Tel. +49 211 45 68-550

E-Mail: frank.kopfinger@leg.ag

Kontakt Presse:

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