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Wie der Staat zum Bauherr wird

Im Finanzministerium wird eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft des Bundes erwogen. Olaf Scholz sieht das Hamburger Modell als Vorbild.

Olaf Scholz gilt nicht als emotionaler Charakter. Aber wenn es um den Wohnungsmangel geht, kann der Bundesfinanzminister fuchsteufelswild werden. Der SPD-Politiker ärgert sich maßlos darüber, dass die Baubranche es nicht hinbekommt, mehr Wohnungen zu bauen, und verweist auf seine Zeit als Hamburger Bürgermeister, in der er erfolgreich kommunalen Wohnungsbau betrieben hat.

Der Bundesfinanzminister ist so angetan von seinem Hamburger Modell, dass er sogar den Gedanken trägt, ob es nicht irgendwann auch auf den Bund übertragbar wäre. Eine Bundes-Wohnungsbaugesellschaft könnte den Wohnungsmangel beheben, wenn die Baubranche das Problem weiter nicht in den Griff kriegt. So hat Scholz es nach Handelsblatt-Informationen in einem kleineren Kreis vor Monaten kundgetan.

Noch sind es nur lose Überlegungen, ein Konzept gibt es nicht. Aber der Bundesfinanzminister hat schon eine Idee, wie der Bund ins Neubaugeschäft einsteigen könnte: über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima), die Grundstücke des Bundes verwaltet und bebaut. Passenderweise hat Scholz jüngst einen Vertrauten zum Bima-Chef gemacht: Christoph Krupp, viele Jahre Scholz‘ Staatskanzleichef in Hamburg.

Mit Scholz‘ Idee verknüpft ist ein weiterer, brisanter Aspekt. Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften dürfen ihre Investitionen über Kredite finanzieren. Der Staat könnte auf diesem Wege also vorbei an der Schuldenbremse Schulden machen. Die Idee stößt deshalb auch in Ökonomenzirkeln auf großes Interesse.

Denn der Wohnungsmangel in Deutschland ist eklatant. Aufgrund einer höheren Geburtenrate und des Zuzugs von Ausländern fehlen in den 77 deutschen Großstädten 1,9 Millionen günstige Wohnungen, hat die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung ermittelt. Der Staat wollte die Not mittels sozialem Wohnungsbau eigentlich etwas lindern. Doch zuletzt ist weniger als die Hälfte des Bedarfs an neuen Sozialwohnungen gedeckt worden. Der Neubau stockt, da die Länder Gelder nutzten, um andere Löcher zu stopfen.

Hamburger Vorbild

Sollte sich dies nicht ändern, sieht Scholz den Bund stärker in der Verantwortung. Mit seinen Überlegungen für eine Bundesbaugesellschaft knüpft er nicht nur an seine Zeit als Hamburger Bürgermeister, sondern auch an die Tradition der „Neuen Heimat“ an, die ebenfalls mit der „Gemeinnützigen Kleinwohnungsbaugesellschaft Groß-Hamburg“ ihren Ursprung in der Hansestadt hat. Die Gesellschaft des Deutschen Gewerkschaftbunds war in den 1920er-Jahren gegründet worden, um Arbeiter mit Kleinwohnungen zu versorgen.

In seiner Zeit in Hamburg verfolgte Scholz eine ähnliche Strategie. Als er 2011 Bürgermeister wurde, ließ er umgehend die städtische Baugesellschaft Saga Tausende neue kommunale Wohnungen errichten. Allein 2018 wurden in Hamburg 10.700 neue Wohnungen fertiggestellt, ein Zehntel davon von der Saga. Später gründete die Saga auch noch eine Tochtergesellschaft, die Schulen sanierte. Hamburg dient anderen Städten inzwischen als Vorbild.

Scholz kann sich so eine Gesellschaft grundsätzlich auch für den Bund vorstellen und stößt bei Ökonomen auf Zustimmung. „Grundsätzlich ist es vorstellbar, dass der Bund mit einer oder mehreren Bundesgesellschaften in den Wohnungsmarkt eingreift“, sagt Sebastian Dullien, Chef des gewerkschaftsnahen Konjunkturinstituts IMK.

Eine solche Lösung habe viele Vorteile: So könnte die Bauaktivität in jenen Regionen konzentriert werden, in denen akute Wohnungsnot herrscht, während bei traditionelleren Programmen alle Länder nach bestimmten Schlüsseln bedacht werden müssen. Außerdem bestünde die Chance, das Potenzial des modernen seriellen Bauens stärker auszunutzen. „Die Kosteneinsparungen durch serielles Bauen könnten wiederum günstigere Mieten ermöglichen“, so Dullien. Längst gäbe es Firmen, die innerhalb weniger Tage ganze Wohnungen bauen können.

Zahlreiche Hindernisse

Doch es gibt auch viele Hürden. So würde eine Bundes-Wohnungsgesellschaft mit den gleichen Problemen kämpfen, die derzeit Bauvorhaben hemmen. Etwa komplizierte Baugenehmigungen oder Naturschutz-Auflagen. Und es wäre auch keine leichte Operation, die Bima in eine Bundes-Baugesellschaft zu ändern.

Ziel der Gesellschaft war es lange Zeit, viel Geld an den Bundeshaushalt abzuliefern. Deshalb hat sie die Flächen des Bundes meistbietend verkauft, was ihr Kritik einbrachte. Inzwischen sieht die Bima Wohnungspolitik auch als Sozialpolitik und gilt als Hoffnungsträger für Kommunen, günstig an Grundstücke zu gelangen, um darauf Wohnraum zu errichten. Seit 2015 gibt es eine „Verbilligungsrichtlinie“. Wenn Käufer den Bau von Sozialwohnungen sichern, gewährt die Bima einen Rabatt auf den Kaufpreis von 25.000 Euro pro Wohnung. Grundstücke sollen bevorzugt an Kommunen vergeben werden.

Seitdem hat die Anstalt rund 40 Grundstücke vergünstigt verkauft. Allerdings ist die Bima kein Allheilmittel für den Wohnraummangel. Die Anstalt besitzt zwar 466.000 Hektar an Flächen. Das Gros davon, 450.000 Hektar, entfällt jedoch auf Forstflächen. Auf dem ohnehin geringen Teil, der noch für Gewerbe- und Wohngrundstücke übrig bleibt, will die Bima schon jetzt selbst bauen, damit Staatsbedienstete günstig wohnen können. 8000 Wohnungen sollen so entstehen. Auf den übrigen Flächen können noch rund 20.000 Wohnungen gebaut werden.

„Jede Wohnung, die neu gebaut wird, ist wichtig. Allerdings sind die Neubaupläne der Bima nicht mal ein Tropfen auf den heißen Stein“, sagt Daniel Föst, baupolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion.

Wenn der Bund sich zum Bauherr aufschwingen will, müsste die Anstalt nicht nur Grundstücke verkaufen, sondern auch im großen Stile kaufen. In der SPD-Bundestagsfraktion wird diese Idee zwar immer mal diskutiert, der baupolitische Sprecher Bernhard Daldrup ist jedoch skeptisch. „Allgemeinen Wohnungsbau wird die Bima nicht leisten können, das würde jede Dimension sprengen. Dafür müsste man die Gesellschaft mit unglaublich viel Geld ausstatten.“

Genau das elektrisiert Ökonomen. „Solche Gesellschaften können ein Zukunftsmodell sein. Denn sie beheben die Wohnungsnot in den Städten und den kommunalen Investitionsstau, ohne mit der Schuldenbremse ins Gehege zu kommen“, sagte der Düsseldorfer Ökonom Jens Südekum.

Die Schuldenbremse ist zuletzt immer stärker unter Beschuss geraten. Für Ökonomen wie auch für die neue SPD-Spitze ist sie eine Investitionsbremse. Da eine Abschaffung wegen der dafür notwendigen Zweidrittelmehrheit unmöglich ist, arbeiten Ökonomen an Ideen, wie man die Schuldenbremse umgehen kann, um Investitionen zu steigern.

Eine Bundes-Wohnungsbaugesellschaft wäre da eine Option. „Die Gesellschaft könnte Kredite bloß für echte Investitionen aufnehmen. Die Gefahr, dass am Ende Sozialausgaben oder Renten über Schulden finanziert werden, liegt praktisch bei null“, sagt Südekum. Ökonomenkollege Dullien sieht das genauso, Anfang März will er dazu sogar ein Forschungspapier vorstellen.

Im Bundesfinanzministerium heißt es, es werde derzeit nicht an einem Konzept für eine Bundesbaugesellschaft gearbeitet. Und der Minister habe bei Überlegungen zum Wohnungsmangel das eigentliche Problem im Kopf und nicht, wie er die Schuldenbremse umgehen könne.

Wohnungsbauexperten sind ohnehin skeptischer als die Ökonomen. „Ich halte es für einen großen Fehler, bei der Suche nach Wohnraum mit dem Finger nur auf die Bima zu zeigen. Erst einmal sollte jede Kommune und jedes Land selbst schauen, wo sie noch Grundstücke besitzen“, sagt Karola Knauthe, Professorin für Immobilienrecht an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin.

Doch Scholz hat immer wieder klargemacht: Wenn der Wohnungsmangel fortbesteht oder gar noch steigende Zinsen Bauaktivitäten hemmen, muss der Staat eingreifen. Ein Dach über dem Kopf sei schließlich ein Grundrecht.