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So sichern sich Immobilienbesitzer die Niedrigzinsen

Groth, Julia
·Lesedauer: 5 Min.

Hauskäufer, die ihren Kredit noch nicht getilgt haben und in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten einen Blick auf Forward-Darlehen werfen.

Forward-Darlehen, mit denen man sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern kann, werden kaum nachgefragt. Foto: dpa
Forward-Darlehen, mit denen man sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern kann, werden kaum nachgefragt. Foto: dpa

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, kann sich seit einigen Jahren über extrem niedrige Zinsen freuen. Viele Bankkunden gehen offenbar davon aus, dass sich an der luxuriösen Finanzierungssituation so bald nichts ändert. Forward-Darlehen, mit denen man sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern kann, werden jedenfalls kaum nachgefragt.

Ihr Marktanteil war im Dezember verschwindend gering, berichtet Michael Neumann, Vorstand des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Zahlen für Januar liegen noch nicht vor. „Weil mit einem relevanten Anstieg der Zinsen in nächster Zeit nicht zu rechnen ist, besteht für Anschlussfinanzierer kein unmittelbarer Handlungsbedarf“, kommentiert Neumann.

Die Zinsen für Baugeld mit zehn Jahren Laufzeit lagen rund um die Jahrtausendwende noch bei durchschnittlich 6,5 Prozent pro Jahr. Seitdem sind sie auf 0,6 Prozent gesunken. Wer in den vergangenen zwei Jahrzehnten ein Forward-Darlehen aufgenommen hat, lag mit seiner Zinswette also daneben und zahlte drauf. Kein Wunder, dass die Produkte nicht mehr gefragt sind. Allmählich wird es aber Zeit zum Umdenken.

Die Zinsen für Bundesanleihen liegen bereits seit einiger Zeit unter null und damit inzwischen deutlich unterhalb der Inflationsrate. „Die Wahrscheinlichkeit, dass sie steigen, wächst. Wenn es so weit ist, ziehen auch die Bauzinsen an“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.

Der Zinsanstieg dürfte sich zwar über Jahre hinziehen. Trotzdem spricht etwas dafür, bei Anschlussfinanzierungen Forward-Angebote in Betracht zu ziehen: Auch die Forward-Aufschläge, die Kunden als Gegenleistung für die Festschreibung der Zinsen zahlen, liegen auf einem Rekordtief. Eine Absicherung gegen Zinsanstiege ist also so günstig zu haben wie nie.

Die FMH-Experten haben sich für das Handelsblatt angeschaut, welche Banken und Finanzdienstleister besonders günstige Forward-Darlehen anbieten. In die Bewertung flossen sowohl Zinsen als auch Forward-Aufschläge ein. Pluspunkte gab es, wenn Darlehensnehmer während der Laufzeit die Höhe der Tilgung ändern können – und wenn dieser Schritt erstens keinen Zinsaufschlag nach sich zieht und zweitens auch dann möglich ist, wenn Kunden dank rascherer Tilgung die vereinbarte Zinsbindungsfrist unterschreiten.

Flexibilität ist wichtig, findet Herbst. „Wegen der niedrigen Zinsen sind viele Bankkunden mit hohen Tilgungsraten gestartet“, sagt er. Weil Baudarlehen viele Jahre laufen, kann es aber passieren, dass sich die Lebensumstände der Kreditnehmer während der Laufzeit ändern. Dann hilft es unter Umständen, an den Monatsraten zu schrauben.

Bankkunden können wählen, wie lang die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens sein soll, wie früh sie es also vor Ablauf ihrer aktuellen Finanzierung abschließen. Je länger der Vorlauf ist, desto höher liegt der Forward-Aufschlag, weil die Bank dann ein höheres Zinsänderungsrisiko einpreist. Die FMH-Auswertung zeigt: Auch bei Forward-Darlehen mit langem Vorlauf und langer Zinsfestschreibung finden Verbraucher jetzt Angebote mit extrem günstigen Konditionen.

Bei Forward-Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und drei bis vier Jahren Vorlauf hat FMH einmal die Note „sehr gut“ vergeben, und zwar an die DEVK. Die verzichtet komplett auf den Forward-Aufschlag und bietet zudem mit 0,9 Prozent einen günstigen jährlichen Effektivzins. Auch in puncto Flexibilität kann der Versicherer überzeugen. Darlehensnehmer dürfen einmal jährlich ohne Zinsaufschlag an der Tilgung drehen.

Immerhin drei bundesweit tätige Banken konnten die Note „gut“ abstauben: die Münchener Hypothekenbank, die Postbank und die Degussa Bank. Bei den ersten beiden summieren sich Aufschlag und Zinsen je nach Vorlauf auf bis zu 1,12 Prozent pro Jahr. Bei Degussa wird es mit 1,24 Prozent jährlich bei vier Jahren Vorlaufzeit etwas teurer.

Die Regionalbanken können mit den Top-Angeboten der bundesweit tätigen Kreditinstitute und Versicherer nicht mithalten. Wer trotzdem zu einer Bank in seiner Region gehen will, hat Glück, wenn er in der Bundeshauptstadt wohnt: Die Sparda-Bank Berlin bietet unter den von FMH untersuchten Regionalbanken mit 1,28 Prozent effektivem Jahreszins für vier Jahre Vorlaufzeit die besten Konditionen.

Auch wenn die Vorlaufzeit kürzer sein darf, sind Darlehensnehmer bei der DEVK besonders gut aufgehoben. Die Konditionen sind dort über alle Vorlaufzeiten hinweg gleich günstig. Ähnlich niedrige Kosten haben Kunden der Degussa Bank, wenn sie einen Forward-Vertrag mit nur ein bis zwei Jahren Vorlauf abschließen. Der Aufschlag liegt dort in diesem Fall bei 0,06 beziehungsweise 0,18 Prozent. Zuzüglich Zinsen zahlen Kunden dann 0,87 beziehungsweise 0,99 Prozent pro Jahr.

Degussa bekommt für dieses Angebot die Note „sehr gut“ – ebenso wie Santander: Dort zahlen Kunden für Darlehen mit kurzer Vorlaufzeit gar keinen Aufschlag, für zwei Jahre Vorlauf 0,18 Prozent. Insgesamt beläuft sich der effektive Jahreszins so auf 0,81 bis 0,99 Prozent.

Bei Forward-Darlehen mit kurzer Vorlaufzeit kann sich ein Blick auf die Angebote regionaler Banken lohnen. Die PSD Bank Rhein-Ruhr etwa ist mit Zinsen von 0,79 beziehungsweise 0,91 Prozent pro Jahr durchaus wettbewerbsfähig. Auch die Sparda-Bank Hessen bietet einen günstigen Effektivzins, zeigt sich bei Tilgungsveränderungen allerdings relativ unflexibel.

Wollen Immobilienbesitzer ein Forward-Darlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung aufnehmen, müssen sie keine völlig anderen Banken oder Finanzdienstleister konsultieren als bei Angeboten mit längerer Zinsbindung. Wer günstige Konditionen bietet, gewährt diese momentan weitgehend unabhängig von der Dauer der Zinsfestschreibung und der Vorlaufzeit. Im FMH-Ranking stehen auch bei kürzerer Zinsbindung Namen wie DEVK, Degussa Bank, Münchener Hypothekenbank und Postbank ganz vorn.