So gehen Sie bei der Altbaumodernisierung ökonomisch vor

Wer mit dem Kauf eines Altbaus liebäugelt, muss mit Sanierungskosten und -aufwand rechnen. Wie Haus- und Wohnungskäufer die Ausgaben in den Griff kriegen, wie sie ihre Sanierungsvorhaben richtig kalkulieren

Wer die Inserate nach einer passenden Eigentumswohnung oder einem Haus durchstöbert, stößt immer wieder auf Angebote für Handwerker oder auch begabte Heimwerker. Meist verbirgt sich dahinter ein verklausulierter Hinweis auf den dringenden Sanierungs- und Modernisierungsbedarf in einem Altbau, für den der Vorbesitzer nicht aufkommen konnte oder wollte. Dabei sind sich ablösende oder zerrissene Tapeten noch das kleinste Problem: Oft benötigen Böden neue Beläge, Wände frischen Putz oder es müssen Elektro- oder Wasserleitungen erneuert werden. Nicht selten ist das Badezimmer in die Jahre gekommen und benötigt neue Boden- und Wandfliesen sowie neue Einbauten wie Waschbecken oder Armaturen.

An Bauprofis und Investoren orientieren

Profi-Modernisierer wie das Berliner Unternehmen Fortis wissen, dass es bei Modernisierung und Umbau von Altbauten immer auch auf Stil und einen allgemeinverträglichen Geschmack ankommt. Fortis saniert und modernisiert insbesondere Wohngebäude aus der Gründerzeit, um diese zu verkaufen – überwiegend an Selbstnutzer. „Vor allem die Gebäudetechnik sowie das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Aufzüge, Dächer, Innenhöfe, Fassade und Eingangsbereich sanieren wir im Stil der Gebäude“, sagt Oliver Koch, Vorstandsmitglied von Fortis. „Es geht darum, die alte Struktur der Häuser zu erhalten, sie aber mit moderner Ausstattung zu versehen“, so Koch. Das gehe oft sogar im Inneren von denkmalgeschützten Häusern. Dabei geht es im ersten Schritt darum, den Sanierungsbedarf und das Budget zu kalkulieren, damit aus dem renovierungsbedürftigen Altbau keine Kostenfalle wird.

Aus Kochs Erfahrung lauern bei der Altbausanierung hier die größten Risiken. Damit die Modernisierungskosten nicht aus dem Ruder laufen, kommt der Begutachtung alter Gebäude daher die zentrale Rolle zu. „Wir prüfen potenzielle Objekte mit einer technischen Due Diligence, die den Ist-Zustand so genau wie möglich erfasst“, erklärt Koch.

Was aber in oder hinter den Wänden, Decken und Böden liegt, lässt sich oft nicht feststellen. Probeöffnungen sind zudem oft nicht möglich, weil die Gebäude bewohnt sind. Die Gutachter müssen sich dann mit Indizien zufriedengeben, etwa wenn der Blick auf die Leitungen in Keller oder Leitungsschacht Anhaltspunkte dafür liefern, aus welcher Zeit etwa die Wasser- und Elektroleitungen in einem Haus stammen und ob deren Erneuerung fällig ist. Bleirohre und Asbest-Abwasserrohre finden die Fortis-Gutachter zum Glück nur noch selten. Hausschwamm, der gelegentlich unter den Böden im Erdgeschoss zu finden ist, gilt hingegen als typische Sanierungsfalle, weil die Schäden in der Regel nur mit großem Aufwand behoben werden können.

Was tatsächlich sanierungsbedürftig ist und welchen Aufwand eine Baumaßnahme letztlich verursacht, bleibt somit bis zu ihrer Durchführung nicht vollständig absehbar. „Schon eine alte Redensart sagt: Bauen im Bestand ist immer ein Abenteuer. So ist es auch“, sagt Koch. „Wer einen sanierungsbedürftigen Altbau kauft, sollte daher bei der Begutachtung nicht sparen“, rät er angehenden Hauskäufern. Oft ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu beauftragen, der auch eine Energieberatung übernimmt und Vorschläge zur energetischen Verbesserung des Gebäudes machen kann. Pragmatisches Herangehen sei Koch zufolge bei der Begutachtung wichtig.

Handwerker- und Materialkosten trennen

Handwerker und Material für eine Modernisierung verschlingen viel Geld. Eine gängige Faustregel besagt, dass die Hälfte einer Handwerkerrechnung auf dessen Arbeitsleistung entfällt. Mit den hohen Ausgaben für Einbau und Montage muss der Auftraggeber leben, wenn er nicht selbst Hand anlegen will. Ein Stundenlohn von 40 bis 60 Euro plus Umsatzsteuer ist üblich, manche Handwerker rechnen aber auch nach Leistung ab. Maler, Maurer, Dachdecker und Fliesenleger veranschlagen in der Regel einen Preis pro Quadratmeter erbrachter Leistung mit unterschiedlichen Preisen je nach Aufwand der Arbeit.

Wer die Handwerkerkosten drücken möchte, hat also nur wenige Möglichkeiten. Eigenleistung einbringen, um den Arbeitsaufwand des Handwerkers zu reduzieren, ist da ein beliebter Weg. Wer alles selbst macht, kann die Kosten theoretisch um 50 Prozent senken. Da aber oftmals nicht alle Arbeiten selbst übernommen werden können und für Eigenleistung auch Werkzeuge und mehr Zeit benötigt werden, ist eine Ersparnis von 30 Prozent realistisch, wenn ausreichend handwerkliches Geschick vorhanden ist.

Handwerker „unter der Hand“ zu beauftragen oder besonders billige Handwerker auszuwählen, kann hingegen teuer werden. Wer Schwarzarbeiter beauftragt, um Steuer und Sozialversicherungspflicht zu umgehen, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen, der Schwarzarbeiter selbst mit einer ähnlich hohen Strafe. Zudem verlangen Finanzämter seit einigen Jahren auch immer eine Rechnung mit gesondert aufgeführter Arbeitsleistung sowie die Begleichung der Rechnung per Überweisung. Steuervorteile für Schwarzarbeit scheiden somit aus.

Dafür kann der ehrliche Auftraggeber einen Teil der Kosten vom Staat zurückholen. Wer einen Handwerker regulär beauftragt und per Überweisung bezahlt, kann so in seiner
Steuererklärung die Arbeitskosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ angeben und erhält 20 Prozent von dessen Montageleistung, maximal 1200 Euro pro Jahr, vom Finanzamt zurückerstattet. Es können also Arbeitskosten von Handwerkern von bis zu 6000 Euro im Jahr steuermindernd geltend gemacht werden.

Auch Fördermittel wie Zuschüsse oder verbilligte Darlehen der staatlichen KfW-Bank gibt es nur gegen Vorlage einer korrekten Abrechnung und einer Bescheinigung des Handwerkers über die KfW-konforme Umsetzung.

Aufwand kalkulieren, Förderung beantragen

Wer nur nach den billigsten Handwerkerfirmen Ausschau hält, riskiert ebenfalls Probleme, etwa bei einer Mängelbeseitigung oder Nachbesserung. Oft kalkulieren günstige Anbieter sehr knapp, eine Beseitigung von Mängeln verursacht somit unerwünschten Aufwand und damit Kosten für die Firma, die diese um jeden Preis vermeiden will. Hinzu kommt, dass knapp kalkulierende Handwerksbetriebe oft geringer qualifizierte Mitarbeiter einsetzen und auch schneller in die Insolvenz rutschen. Ist die Handwerkerfirma pleite, haben private Auftraggeber oft das Nachsehen: Sie bleiben auf unerledigten Arbeiten oder Baumängeln sitzen, die die Firma zu verantworten hat. Rückforderungen im Voraus gezahlter Bauarbeiten können dann aufgrund erschöpfter Finanzmittel oftmals gar nicht oder nur zu einem geringen Teil beglichen werden. Der vermeintlich billige Handwerker kostet den Auftraggeber dann am Ende mehr als eine Handwerkerfirma, die solide inklusive Reserven für die Mängelbeseitigung kalkuliert und sich schon lange am Markt behauptet.

Aussagekräftige Angebote einholen, Förderung prüfen

Hat sich der Immobilieneigentümer zu einer Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme entschlossen, sollte er immer mehrere Angebote von verschiedenen Handwerkern einholen. Wichtig ist, dass das Angebot nicht nur einen pauschalen Preis für die Baumaßnahme enthält, sondern auch genau nach Material- und Arbeitskosten aufschlüsselt. Nur dann hat der Kunde ein aussagekräftiges Angebot, dass auch Aufschluss darüber gibt, welche Steuerersparnis aufgrund der Arbeitsleistung oder welche Förderung etwa von KfW, Land oder Kommune tatsächlich erwartbar ist. Vor allem für Wärmedämmung, Heizungserneuerung, Einbruchschutz oder den barrierefreien bzw. altersgerechten Umbau gibt es auf Antrag Zuschüsse oder besondere Kreditangebote. Gute Handwerker bieten von sich aus an, die Förderfähigkeit zu prüfen und die notwendigen Nachweise und Belege zur Verfügung zu stellen.

Bei der für den Umbau nötigen Arbeitsleistung können Haus- und Wohnungseigentümer also nur über Eigenleistung effektiv sparen. Auf der anderen Seite kann eine clevere Materialauswahl die Baukosten senken, wenn man unnötigen Luxus vermeidet, aber zugleich auf gute Qualität und lange Haltbarkeit wert legt. Billige Materialien oder Einbauten können aufgrund geringerer Lebensdauer langfristig teuer werden. Mit einer gehobenen Ausstattung lässt sich sogar Geld verdienen, wenn die Ausstattung der Immobilie später einen höheren Verkaufspreis oder eine höhere Miete für das Objekt rechtfertigt. Die Herausforderung: Nicht alles was edel und teuer ist, trifft den Geschmack von Käufern oder Mietern. Daher beschäftigen sich die folgenden Teile dieser Serie der Reihe nach mit sinnvollen Ausstattungs- und Umbauvarianten, die am Ende zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung einer Immobilie beitragen.

Wenn Kunden es wünschen – in Regel sind es zahlungskräftige Selbstnutzer –, werden von Fortis auch Luxussanierungen umgesetzt. Für den Verkauf aber setzen die Modernisierer lieber auf Wohnungsausstattungen im mittleren Standard mit gefälligem Design. „Außer im extremen Premiumbereich zahlen sich edle Materialien nicht aus. Kunden, die alles vom Feinsten wünschen, interessiert ein möglicher Wertverlust beim Wiederverkauf nicht“, ist Fortis-Chef Koch überzeugt.

Die Kosten einer Altbausanierung kalkuliert die Berliner Fortis nach dem Baupreisindex und DIN-Norm 276. Daraus ergeben sich aktuelle und regionale Preise für jeden Schritt einer Baumaßnahme vom Erdaushub bis zur Einbauküche. Auch diese Kalkulation ist noch mit Unsicherheiten verbunden, aber das Gute daran sei, so Sanierungsexperte Koch, dass der „Index schon etwas Puffer bietet. Die eingeplante Reserve liegt hier ungefähr zwischen fünf und 20 Prozent.“

Private Bauherren sollten beim den angeforderten Handwerker- oder Architekten-Angeboten darauf achten, dass sie sich ebenfalls an der DIN 276 und Baupreisindex orientieren, denn dann sind die Angebote von Handwerkerfirmen auch vergleichbar. Für die Anforderung von Kostenvoranschlägen ist aber zunächst zu klären, welche Ausstattung konkret gewünscht ist. Der nächste Teil der Serie wird sich daher zunächst mit der Wandgestaltung beschäftigen.

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