Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausbau?

Wer momentan intensiv über den Bau eines Eigenheims nachdenkt, kommt günstig an Geld. Die Hypothekenzinsen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung fielen mit 1,59 Prozent im Juli dieses Jahres auf ein neues Allzeittief, wie die Deutsche Bank in einer aktuellen Studie zur Baufinanzierung in Deutschland schreibt. Auch die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen seien auf neue Rekordtiefstände gefallen. Aktuell lägen sie bei rund -0,1 Prozent.

Schuld ist die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Im Frühjahr weitete die Notenbank ihr Anleihekaufprogramm auf 80 Milliarden Euro pro Monat aus. „In den nächsten Monaten erwarten wir eine Verlängerung der Dauer des Aufkaufprogrammes“, heißt es zudem in der Studie.

Aufgrund der noch immer niedrigen Inflation in Deutschland geht die weiter von einer Lockerung der Geldpolitik aus. Noch im Frühjahr war die Teuerungsrate in Deutschland negativ. Bis August stieg sie auf 0,4 Prozent – ein Trend, der sich laut Deutscher Bank wegen der wieder höheren Energiepreise wahrscheinlich fortsetzen werde. Trotzdem, so heißt es in der Studie, bleibe die Prognoseunsicherheit aufgrund der hohen Ölpreisschwankungen hoch. „Damit dürfte das Inflationsziel der EZB, unter, aber nahe zwei Prozent, wieder nicht erreicht werden.“

Mit leicht fallenden Hypothekenzinsen sei also auch weiterhin zu rechnen. Tatsächlich stellte die Deutsche Bank beim Volumen neuer Wohnbaukredite eine Sommerrally fest. Im Juni lag das Volumen bei 21,4 Milliarden Euro, im Juli bei 20,3 Milliarden – das entspricht dem viert- und sechsthöchsten Wert der Historie.

Dabei handelt es sich allerdings womöglich um Vorzieheffekte: Denn seit März 2016 gilt die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Sie soll verhindern, dass Kredite an Darlehensnehmer vergeben werden, die diese letztlich nicht zurückzahlen können. Banken sind dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden nach bestimmten Maßstäben zu prüfen. Sind sie zu freigiebig mit den Krediten, kann der Kunde gemäß der neuen Richtlinie einfacher klagen, wenn er das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann.

Kritik von Verbänden

Das sorgt bei vielen Volksbanken und Sparkassen für Kritik. Durch das neue Gesetz kämen bestimmte Einkommensgruppen deutlich schwieriger an Wohnbaukredite, argumentieren sie. Denn eine solche Liquiditätsprüfung ist bei Selbständigen oder Freiberuflern durchaus problematisch. Beim derzeitigen Zinsniveau kann die Tilgung schließlich Jahrzehnte dauern. Einige Verbände beklagen deshalb ein rückläufiges Hypothekenkreditgeschäft.

Hartmut Schwarz, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen, hat für solche Beschwerden wenig übrig. „Das ist ein ziemlich übles Szenario, dass da aufgebaut wird, um Druck auf die Politik auszuüben“, sagt er. „Kreditinstitute, die bisher eine vernünftige Prüfung gemacht haben, haben kein Problem mit der neuen Richtlinie.“ Bei ihrer Prüfung hätten viele Sparkassen und Volksbanken aber bislang die Tilgungsraten zu niedrig angesetzt. Dass diese Institute Rückgänge im Hypothekenkreditgeschäft bemerkt hätten, könne außerdem daran liegen, dass sie zum Teil für mehrere Wochen geschlossen hätten, um die neue Richtlinie umzusetzen.

Geht es um die finanzielle Leistungsfähigkeit beim Immobilienkauf, überschätzen sich viele Hausbauer. .

Die Kosten für den Immobilienerwerb haben sich im Vergleich zum verfügbaren Haushaltseinkommen zuletzt wenig verändert. Das zeigt der Erschwinglichkeitsindex der Deutschen Bank – er bewegte sich in den vergangenen Monaten seitwärts.

Die Häuserpreise allerdings schießen weiter in die Höhe – bedingt durch einen großen Nachfrageüberschuss, der sich im vergangenen Jahr erneut vergrößert hat. Der geschätzte jährliche Baubedarf liege bei 350.000 bis 494.000 Wohnungen, schreibt die . Im Jahr 2015 seien aber lediglich 247.700 Wohnungen fertiggestellt worden – das entspreche lediglich einem Plus von einem Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Beim Wohnungsbau gebe es, so heißt es in der Studie, derzeit zahlreiche Hindernisse: Bauland sei knapp, zudem gebe es striktere regulatorische Vorgaben und Fachkräftemangel. Baukosten würden steigen und auf kommunaler Ebene sei der Häuslebauer politischen Hindernissen ausgesetzt. Der Abbau des Nachfrageüberhangs werde laut der Deutschen Bank folglich mehrere Jahre dauern.

Was den Erschwinglichkeitsindex dennoch in etwa konstant hält, ist eine positive Einkommensdynamik. Die Deutsche Bank prognostiziert, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) für 2016 gegenüber dem Vorjahr um 1,9 Prozent steigt – dank der robusten Binnenkonjunktur. Das liege unter anderem am starken privaten Konsum, der ein Plus von 1,6 Prozent verzeichnen dürfte. Bauinvestitionen dürften um 3,1 Prozent zulegen. Und auch die Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen dürfte kräftiger wachsen als im Vorjahr, so die Deutsche Bank: „Bis Juli wurden rund 213.600 Baugenehmigungen erteilt. Dies ist der höchste Wert seit dem Jahr 2000.“

KONTEXT

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu - die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie "Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016" einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen - je nach Objektpreis - zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.