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Profitiert ihr von der Mietpreisbremse? Die wichtigsten Fragen und Antworten

Unter Umständen könnt ihr eure Miete mindern, wenn die Mietpreisbremse bei euch greift. (Symbolbild) - Copyright: getty images
Unter Umständen könnt ihr eure Miete mindern, wenn die Mietpreisbremse bei euch greift. (Symbolbild) - Copyright: getty images

Wer kürzlich einen Blick auf den Wohnungsmarkt geworfen hat, weiß: die Mietpreise schießen geradezu in die Höhe. Vor allem in Großstädten wie Berlin, München, Frankfurt oder Stuttgart haben es Menschen mit begrenztem Budget gerade schwer, noch eine bezahlbare Wohnung zu finden. Vor allem die Einführung eines Mietendeckels in Berlin führte zu viel Aufruhr – da dieser bereits einige Monate später im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt wurde.

Um euch vor überteuerten Mieten zu schützen, bleibt euch allerdings noch die eingeführte Mietpreisbremse, die bereits 2015 eingeführt wurde. Was die Mietpreisbremse genau bedeutet, wann sie zur Anwendung kommt und wie es nach den Plänen der Ampel-Koalition in Zukunft weitergehen soll, erfahrt ihr hier.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse regelt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung von Wohnraum. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass die vereinbarte Nettokaltmiete nicht mehr als zehn Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein darf.

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Beispiel: Ihr wollt eine Wohnung mieten, deren Mietpreis bei 800 Euro liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für ähnliche Wohnungen liegt allerdings bei 700 Euro. In diesem Fall darf eure Miete maximal bei 770 Euro liegen.

Wie errechnet man ortsübliche Vergleichsmieten?

Um zu bestimmen, ob eure Miete zu hoch ist, müsst ihr also die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert, der anzeigt, wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist.

Gemeinden und Städte erstellen hierzu sogenannte Mietspiegel. Dabei werden Wohnungen verglichen, die sich in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ähneln. Häufig könnt ihr die Mietspiegel für eure Stadt online über die Stadtportale (zum Beispiel für Berlin) oder andere Vergleichsseiten im Internet abfragen.

Wo und in welchem zeitlichen Rahmen ist die Mietpreisbremse anwendbar?

Die Mietpreisbremse gilt in „Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“, wie im Gesetz steht. Wann dies der Fall ist, bestimmen die Bundesländer durch eine Rechtsverordnung, die höchstens fünf Jahre gilt. Abgesehen davon ist die Mietpreisbremse selbst bis zum 31.12.2025 befristet und tritt spätestens zu dem jeweiligen Zeitpunkt außer Kraft.

Viele Bundesländer hatten bereits unmittelbar nach Erlass der Regelung 2015 Gebrauch davon gemacht. Aber: In einigen Verordnungen fehlten erforderliche Begründungen für die Verordnung. So hatte der Bundesgerichtshof beispielsweise die Unzulässigkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung in einem Urteil festgestellt.

Als Konsequenz mussten also vielerorts entsprechende Rechtsverordnungen erneut erlassen werden, sodass die Mietpreisbremse dort erst für Mietverträge nach deren Erlass gilt. Einzig in Berlin fallen schon seit 2015 neue Mietverträge unter die Regelungen der Mietpreisbremse.

Für euch ist es daher zunächst wichtig, ob beim Abschluss eures Mietvertrags an eurem Wohnort überhaupt schon eine (wirksame) Verordnung bestand. Übersichten hierzu findet ihr zum Beispiel auf der Seite des Deutschen Mieterbundes.

Welche Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse?

Aber selbst wenn ein Mietobjekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Mietpreisbremse bei eurer Wohnung greift.
Laut Gesetz gibt es vier Ausnahmen für die Mietpreisbremse:

  1. Bestandsschutz: Lag die Miete eures Vormieters auch schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf euer Vermieter die gleiche Miethöhe auch von euch fordern.

  2. Neubau: Bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse generell nicht. Hierdurch soll verhindert werden, dass Investoren vor dringend notwendigen Wohnungsbauprojekten wegen der Mietpreisbremse zurückschrecken.

  3. Umfassende Modernisierung: Dasselbe gilt, wenn eure Wohnung „umfassend“ modernisiert wurde. Ziel ist auch hier, zu verhindern, dass Vermieter ihre Wohnungen wegen der Mietpreisbremse nicht mehr modernisieren.

  4. Sonstige Modernisierung: Auch bei anderen Modernisierungen kann es sein, dass die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschritten werden darf.

Ob im konkreten Einzelfall eine solche Ausnahme vorliegt, ist für euch als Mieter natürlich oft nicht direkt zu erkennen. Daher besteht für Mietverhältnisse ab dem 01.01.2019 eine vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters. Das bedeutet, dass der Vermieter euch bereits im Voraus mitteilen muss, ob und von welcher der Ausnahmen der Mietpreisbremse er Gebrauch macht.

Tut er dies nicht, kann er sich im Nachhinein auch nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen – selbst wenn dieser tatsächlich vorliegt. Beispiel: Ihr zieht in eine neugebaute Wohnung, die 2022 erstmals bezugsfertig ist. Die Miete liegt 13 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Euer Vermieter hat euch allerdings nicht mitgeteilt, dass er von der Ausnahme für Neubauten Gebrauch macht. Die Mietpreisbremse gilt in einem solchen Fall zu euren Gunsten und eure Miete darf nur zehn Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wie solltet ihr nun im konkreten Fall vorgehen?

Vermutet ihr, dass ihr zu viel Miete zahlt? Dann solltet ihr zunächst prüfen, ob es für euren Wohnort eine Rechtsverordnung gibt, die ihn zu einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt macht. Ist das der Fall, so könnt ihr zumindest in größeren Städten oftmals selbst auf den entsprechenden Seiten der Stadt eure Miete mit der ortsüblichen Miete vergleichen – beachtet dabei die Lage und Eigenschaften eurer Wohnung. Hat euer Vermieter euch nicht mitgeteilt, dass für eure Wohnung eine Ausnahme besteht, müsst ihr diese auch nicht beachten, wenn euer Mietvertrag nach dem 01.01.2019 abgeschlossen wurde.

Ist eure Miete tatsächlich zu hoch, müsst ihr dies gegenüber dem Vermieter „rügen“. Das bedeutet, ihr müsst eurem Vermieter mitteilen, dass eure Miete die Mietpreisbremse verletzt. Dabei müsst ihr erstmal keine konkreten Tatsachen belegen. Ab diesem Zeitpunkt müsst ihr nur noch den Mietpreis zahlen, der euch laut Mietpreisbremse zusteht. Ihr könnt außerdem verlangen, dass euer Vermieter euch die zu viel gezahlte Miete wieder zurückzahlt, solange ihr den Verstoß spätestens 30 Monate nach Beginn des Mietvertrags rügt.

Aber Achtung: Das eigenmächtige Einbehalten der Miete birgt für euch auch Risiken – beispielsweise, wenn sich herausstellt, dass die Miete doch nicht zu hoch ist. Daher ist es sinnvoll, die überhöhte Miete erstmal zu rügen, aber trotzdem weiterzubezahlen. Im Nachhinein könnt ihr den zu viel gezahlten Betrag immer noch als Rückzahlung einfordern. Um auf Nummer sicher zu gehen oder euch eigene Anstrengungen zu ersparen, kann es auch sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein zu kontaktieren.

Wie geht es mit der Mietpreisbremse in Zukunft weiter?

Stand jetzt läuft die Mietpreisbremse zum Ende des Jahres 2025 aus. Allerdings sieht der Koalitionsvertrag der Ampelkoalition bereits eine Verlängerung der Regelung bis 2029 vor. Außerdem ist auch geplant, dass für die Berechnung der Mietspiegel Mietverträge der vergangenen sieben statt bisher sechs Jahre berücksichtigt werden. Auch dies soll einen weiteren Beitrag dazu leisten, die Mietpreissteigerung einzudämmen.

Da die tatsächlichen Auswirkungen des Instruments der Mietpreisbremse allerdings weiterhin umstritten sind, bleibt die Diskussion um weitere Maßnahmen aktuell. Es ist daher durchaus mit weiteren, spannenden Entwicklungen in der deutschen Mietpreispolitik zu rechnen.