Private Immobilieninvestoren bekommen Konkurrenz

Klassische Mietshäuser in deutschen Städten sind bei Privatanlegern seit Langem beliebt. Jetzt steigt auch das Interesse der Großinvestoren, sagen Experten.

Wer als Investor in diesen Tagen auf der Suche nach einem Mietshaus ist, hat wenig zu lachen: Das passende Objekt ist schwer zu finden, und der Preis für die Immobilie steigt und steigt.

Nicht einmal die Coronakrise stoppt das – im Gegenteil: Covid-19 habe keinen negativen Einfluss auf die Wohnungsmärkte gehabt, sagt der beim Immobilienberatungsunternehmen Colliers International für die Assetklasse zuständige Manager Felix von Saucken. „Im Gegenteil: Bei Anlegern steigt sogar das Interesse, in Wohnimmobilien zu investieren.“

Das gilt nicht mehr nur für vermögende Privatkunden, die seit jeher gern sogenannte Zinshäuser kaufen, sondern auch für institutionelle Investoren wie Versicherer, Pensionskassen oder Fondsgesellschaften.

Seit März befragt Colliers regelmäßig Immobilieninvestoren, die mindestens 500 Milliarden Euro Vermögen verwalten, telefonisch nach ihren Anlagepräferenzen. Demnach liebäugeln immer mehr mit dem Kauf von Wohnimmobilien: Während sich in der Zeit vor Covid-19 etwa 40 Prozent der befragten Investoren für diese Nutzungsklasse interessierten, sind es nun 47 Prozent.

Weniger Rendite, aber mehr Sicherheit

„Gerade als Beimischung für einen Fonds gewinnen Wohnimmobilien an Bedeutung“, sagt von Saucken. Noch vor ein paar Jahren hätten sich viele von anderen Assetklassen mehr Rendite ohne großen Aufwand versprochen – wenngleich zu einem höheren Risiko.

„Ein Wohnhaus Baujahr 1950 kann ich vielleicht noch gut vermieten, selbst wenn es nicht mehr das schönste ist“, erklärt von Saucken. „Eine Büroimmobilie aus dem gleichen Jahr ist schwieriger an den Mann zu bringen.“

Allerdings sei das Management von Wohnimmobilien aufwendiger, weil beispielsweise nicht nur ein Mieter wie bei einer Büroimmobilie zu betreuen sei, sondern mehrere. „Letztlich sind die Erträge bei Wohnimmobilien aber stabiler“, erläutert er. In Phasen, in denen die Preise am Markt generell steigen, stehe dieser Aspekt vielleicht nicht im Zentrum des Anlegerinteresses. „Wenn die Zeiten unsicherer werden, ist aber genau das gefragt.“

Kleinere Städte im Blick

So werden die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen, ist der Immobilienexperte überzeugt. In einem Report, der dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, hat Colliers International die Entwicklungen in 42 deutschen Städte analysiert und bewertet.

„Es gab keine Stadt, bei der wir wirklich skeptisch sind“, sagt von Saucken nun. „Zwar erwarten wir keine so großen Preissprünge wie in den vergangenen fünf Jahren, dafür aber ein kontinuierliches, moderates Plus, sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten.“

Im Jahr 2019 wurden in den untersuchten Städten 9.230 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Transaktionsvolumen von 20,6 Milliarden Euro verkauft – nach 19,8 Milliarden Euro im Vorjahr entspricht dies einem Anstieg gegenüber 2018 um 4,1 Prozent. Allein 11,3 Milliarden Euro – mehr als die Hälfte – entfielen auf die Städte Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Den mit Abstand höchsten Umsatz weist wie bereits im Vorjahr Berlin mit 4,8 Milliarden Euro auf.

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Den stärksten Anstieg des Umsatzvolumens verzeichneten aber die Städte Aachen (plus 132 Prozent auf 414,6 Millionen Euro), Fürth (plus 79 Prozent auf 119,2 Millionen Euro) und München (plus 77 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro) – ein aus Sicht von Colliers deutliches Indiz dafür, dass aufgrund der attraktiveren Renditen und des größeren Entwicklungspotenzials solche sekundären Standorte wie Aachen und Fürth vermehrt an Attraktivität für Investments gewinnen und in den Fokus von Investoren kommen.

Weitere Standorte abseits der sieben Großstädte mit deutlichem Wachstum des Investmentvolumens zum Vorjahr waren 2019 mit Offenbach (Rang vier), Mainz (Rang fünf), Wiesbaden (Rang sechs) und Darmstadt (Rang sieben) vor allem im Rhein-Main-Gebiet zu finden.

Zu wenig Neubau

Der Grund für den anhaltenden Preisanstieg ist das geringe Angebot. Denn auch wenn man beim Spaziergang durch viele deutsche Großstädte derzeit den Eindruck hat, als würde an allen Ecken und Enden gebaut: 2019 wurden mit rund 293.000 Wohnungen zwar zwei Prozent mehr als im Vorjahr fertiggestellt. Doch seien jährlich rund 400.000 Wohnungen notwendig, um die Nachfrage zu befriedigen. Ein Umstand, den viele in der Immobilienbranche kritisieren.

Aber ein deutlicher Anstieg der Neubauzahlen ist den Experten zufolge auch in den kommenden Jahren unwahrscheinlich, selbst wenn 2019 fast vier Prozent mehr Baugenehmigungen als im Vorjahr erteilt wurden. „Sie müssen sich bloß anschauen, wie viel neu gebaut wird – und dann, wie viele Menschen in die Städte ziehen“, sagt von Saucken. Für Gesamtdeutschland prognostizieren Experten einen Anstieg der Haushalte bis zum Jahr 2035 um 2,8 Prozent. „Die Wohnraumnachfrage wird auch zukünftig vor allem in den Städten hoch sein“, schlussfolgert man bei Colliers.

Manche Experten warnen deswegen vor Preisblasen. Die Investmentbank UBS veröffentlichte kürzlich eine Studie, in der sie in München und Frankfurt deutliche Zeichen einer Überhitzung sah. „Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt“, erklärte Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland.

Für die Analyse waren 25 Metropolen weltweit betrachtet worden. Für ihren „Global Real Estate Bubble Index 2020“ errechneten die Experten für München und Frankfurt Indexwerte von 2,4 und 2,3 – bei mehr als 1,5 Punkten erkennen die Experten dabei das Risiko einer Preisblase.

Damit liegen sie vor Weltstädten wie Paris und London. Frankfurt sei mit dem Wirtschaftsboom und einer Verdoppelung der Wohnungspreise in einem Jahrzehnt „Opfer seines eigenen Erfolgs“. Die Coronakrise werde aber nun zum Lackmustest, ob die hohen Preise gerechtfertigt seien. In München befeuerten die starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstum weiter die Immobilienmärkte, während zu wenig neuer Wohnraum entstehe.

Blase - oder nicht?

Die Gefahr, dass sich Preisblasen bilden, sieht Colliers-Manager von Saucken nicht. Umgekehrt gebe es aber praktisch keine Immobilien mehr zu Preisen unterhalb des Marktniveaus. Was wie ein Schnäppchen aussehe, habe zumeist einen Haken – etwa eine schlechte Verkehrsanbindung. „Dann ist die Frage: Will man das?“

Mit seiner optimistischen Einschätzung des deutschen Marktes ist Colliers nicht allein. „Wohnen ist der Gewinner der Coronakrise“, sagt auch Peter Schürrer, der als Geschäftsführer des Deutsche Anlage-Immobilien Verbunds (Dave) zwölf Immobilienberatungsunternehmen vertritt. „Es hat sich gerade jetzt gezeigt, wie wichtig die eigenen vier Wände sind, ob im Eigentum oder zur Miete.“

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