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Vom Parkhaus bis zum unterirdischen Verteilzentrum – neue Ideen für urbane Warenlager

Frensch, Lars
·Lesedauer: 6 Min.

Onlinehändler suchen nach Möglichkeiten, ihre Produkte noch schneller zu ihren Kunden zu schaffen. Dazu brauchen sie Flächen in der Stadt, doch die sind knapp.

Der Onlinehandel wächst kontinuierlich – und mit ihm die Ansprüche der Kunden. Dem Statistikportal Statista zufolge wird der E-Commerce-Markt in Deutschland 2021 ein Umsatzvolumen von 84 Milliarden Euro erreichen. Im Jahr 2025 wird er die Marke von 100 Milliarden Euro überschritten haben.

Zum nachhaltigen Erfolg des Einkaufs vom heimischen PC aus trägt bei, dass Kunden ihre Ware immer schneller zugestellt wird – inzwischen sogar noch am Tag der Bestellung. Möglich wird das auf der einen Seite durch sogenannte Click-and-Collect-Dienste, die etliche Filialisten anbieten. Dabei bestellen und bezahlen Nutzer ihr Wunschprodukt online und können es anschließend in einer ausgewählten Filiale abholen, sofern das Produkt vor Ort vorhanden ist. Auf der anderen Seite bieten klassische Onlinehändler inzwischen den Service der sogenannten Same-Day Delivery und schicken ihre Pakete noch bis in die Abendstunden zum Kunden.

Wer bei diesen Serviceangeboten mithalten will, braucht die passende Logistik-Infrastruktur: mit riesigen Paketverteilzentren in den wichtigsten Metropolregionen und kleinen „City Hubs“ innerhalb der Großstädte. Die Hubs dienen nicht dazu, Waren zu lagern, sondern dazu, die Ware auf die letzte Meile hin zum Kunden zu bringen. Besonders der Versandriese Amazon treibt den Markt mit Same-Day Delivery vor sich her: „Viele andere sind Amazon gefolgt und haben enorme Summen in Flächen investiert, die keine zehn bis zwanzig Kilometer außerhalb der Stadt liegen“, sagt Kuno Neumeier, CEO des Logistikberaters Logivest.

Das auf Logistik- und Gewerbeimmobilien spezialisierte Unternehmen Segro vermietet mehrere solcher Hubs an unterschiedliche Kunden. Dort kennt man die Herausforderungen, wie Tim Rosenbohm, Director of Light Industrial, erklärt: „Der gravierende Unterschied zwischen einem Großlogistikzentrum auf der grünen Wiese in der Peripherie und der City-Logistik ist die Gemengelage: Verkehr, Anwohner, Lärmemissionen, da ist es schon deutlich schwieriger, allen gerecht zu werden.“

Ebenso schwierig ist es für Logistiker wie Onlinehändler, passende Flächen zu finden. Denn der Wettbewerb um geeignete Grundstücke zum Neubau oder Immobilien zur Umnutzung ist groß. Anbieter suchen daher nach Auswegen – und das durchaus mit Erfolg: „Die Paketdienstleister haben sich mit einer Vielzahl von Projekten innovativ aufgestellt“, erläutert Neumeier von Logivest. Bekanntestes Beispiel sind in den Städten verteilte Zustellboxen, aus denen Nutzer ihr Paket mit einem Zugangscode abholen können. Auch laufen schon länger Testballons mit der Zustellung per Drohne oder Roboter. Unabhängige Paketshops, bei denen Nutzer Pakete sämtlicher Anbieter abholen können, sind eher die Nische.

Eine andere Lösung bietet der Parkhausbetreiber Apcoa, der diese Woche in acht europäischen Märkten sogenannte „Urban Hubs“ gestartet hat. Nicht nur rüstet das Unternehmen bestehende Parkhäuser mit Ladesäulen, Carsharing-Diensten, autonomem Parken, Photovoltaikanlagen und diversen weiteren Technologien aus. Vor allem vermietet Apcoa Stellplätze an Logistiker, die sie als Umschlagplatz für ihre Ware nutzen können. Pakete können sie auf Paketboxen im Parkhaus verteilen oder auf Sprinter und Lastenräder umladen. Zusätzlich können die Unternehmen kleine Läger auf den Flächen unterbringen.

Nicht jedes Parkhaus ist allerdings dafür ausgelegt, mit einem Lkw befahren zu werden. Neubauten müssten daher künftig auf diese Nutzung ausgelegt werden, sagt Philippe Op de Beeck, CEO von Apcoa. Zudem dürfe die Auslastung des Parkhauses nicht leiden, daher werden die Mietflächen der Logistiker außerhalb ihrer Zeiten als reguläre Stellplätze genutzt.

„Eine Paketbox nimmt keinen Platz weg, aber ein Logistiker schon, deshalb berechnen wir für jedes Parkhaus, wie viel Platz zu welchen Uhrzeiten zur Verfügung steht“, erklärt Op de Beeck. Zwar glaubt er nicht an eine Zukunft ohne Auto, doch sieht er im zweiten Standbein Logistik ein Stück Sicherheit. Zudem können über die Mehrfachnutzung von bestehenden, nicht genutzten Flächen Umsatz und Gewinn gesteigert werden, und sie erspart es den Logistikern, weiter außerhalb teure Flächen anmieten zu müssen.

Segro hat in Paris eine ganz andere Methode gefunden, dem Flächenmangel zu entkommen. Dort entwickelt das Unternehmen ein 75.000 Quadratmeter umfassendes unterirdisches Logistikzentrum, das speziell der letzten Meile angepasst sein soll. Der Projektentwickler Four Parx setzt dagegen in Hamburg das Smart City Loop um, ein unterirdisches Röhrensystem, das ein Lager in fünf Kilometer Entfernung mit einem Verteilerzentrum in der Innenstadt verbinden soll.

In den Fokus der Projektentwickler geraten auch verstärkt Brownfields, also ehemalige Industrieflächen. Doch die hat nicht nur die Logistik für sich entdeckt: „Wir stehen in Konkurrenz zum Wohnungsmarkt, dort ist der Druck unheimlich groß“, sagt Rosenbohm und mahnt, die Logistik nicht aus der Stadt zu verdrängen. „Ohne Kompromisslösung wird man keine Nähe von Wohnen und Arbeiten ermöglichen können, Kommunen und Baubehörden müssten sich ein wenig stärker öffnen.“

Von wenig Erfolg gekrönt war bislang die Idee, leer stehende Kaufhäuser für Logistiker zu nutzen. „Gerade vergangenes Jahr stand die Frage im Raum: Was passiert mit den frei werdenden Filetstücken von Karstadt Kaufhof und anderen innerstädtischen Einkaufszentren? Denn die bieten nicht nur große Lagerflächen, sondern können teilweise auch unterirdisch beliefert werden“, erläutert Neumeier von Logivest.

„Es gab sehr weit entwickelte Projekte in Berlin und in Hamburg, die aber nicht in die Praxis umgesetzt wurden“, weiß er. Das Kalkül der Vermieter: Die niedrigeren Mieten für eine Logistiknutzung könnten nicht mit denen konkurrieren, die Einzelhändler für innerstädtische Flächen zu zahlen bereit seien.

Doch Neumeier bezweifelt, dass die Nachfrage der Filialisten groß genug ist. Für spezielle Dienstleister aus dem Lebensmittelbereich aber könnten die Immobilien interessant sein: „Flaschenpost, Picnic oder Rewe Digital betreiben derzeit massive Expansionen. Ihr Vorteil ist, dass sie keine so schweren und sperrigen Güter haben und somit auch keine besonderen Heckanlieferungsrampen benötigen. Und die suchen Läger so nah wie möglich an den Städten“, sagt er. Ein Hindernis seien allerdings die aufwendige und teure architektonische Umnutzung und der Mangel an Stellplätzen.

Die Investoren glauben dennoch an die Logistik – denn sie gilt als widerstandsfähige Anlageklasse. Mit etwa neun Milliarden Euro haben Investitionen in deutsche Logistik-, Unternehmens- und Industrieimmobilien im Jahr 2019 ein Rekordhoch erreicht, wie aus Zahlen des Analyseunternehmens Bulwiengesa hervorgeht. 4,9 Millionen Quadratmeter Fläche wurden fertiggestellt, doch der Neuflächenbedarf dürfte bis ins Jahr 2030 bei 6,5 bis sieben Millionen Quadratmetern liegen.

Gleichzeitig steigen die Kaufpreise. „Die Renditen geraten stark unter Druck“, sagt Rosenbohm. „In den letzten Jahren sind sehr viele Investoren in den Markt geströmt. Mittlerweile gehen wir in den Renditebereich von vier Prozent und teilweise auch darunter.“ Trotzdem: Widerstandsfähig wird die Assetklasse auch in den nächsten Jahren sein.

So sicherte erst vor Kurzem die Citigroup der Logistikplattform Crossbay eine Kreditlinie in Höhe von 400 Millionen Euro zu. Hinzu kommen 550 Millionen Euro an Kapitalzusagen von Investoren wie Credit Suisse und Nuveen.

Im Jahre 2020 von der privaten Investmentfirma Meyer Bergman aus London gegründet, soll Crossbay mit Einzelmieterobjekten in ganz Europa die letzte Meile der Logistik bedienen, also den Weg zwischen dem letzten Lager und dem Konsumenten. Objekte dürfen dafür nicht mehr als 90 Minuten außerhalb des nächsten Stadtzentrums liegen. Crossbays Ziel, ein Portfolio in Höhe von zwei Milliarden Euro aufzubauen, scheint aufzugehen: Unter den Mietern befinden sich schon jetzt Logistikgrößen wie Fedex, DHL und Amazon.