Offene Immobilienfonds – eine rare Massenware

Vor genau 60 Jahren wurde der erste offene Immobilienfonds in Deutschland aufgelegt. Man könnte sagen: Die Anlageklasse hat sich etabliert. Selbst schwerste Rückschläge, etwa als während der Finanzkrise einige Fonds abgewickelt wurden, konnten der Anlageklasse kaum etwas anhaben.

Erstmals in der Geschichte haben Kleinanleger heute mehr als 100 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds angelegt. Die Vehikel, mit denen sich Anleger für wenig Geld am milliardenschweren Markt für Gewerbeimmobilien beteiligen können, sind beliebt wie nie. Sie versprechen stabile Erträge in Niedrigzinszeiten. Doch so verlockend das Investment auch klingt – aufgrund des Immobilienbooms sollten Anleger genau hinschauen.

Die Durchschnittsrendite offener Immofonds von 3,1 Prozent ist attraktiv und klettert sogar leicht über das Vorjahresniveau von 2,8 Prozent, wie die aktuelle Marktstudie von Scope Analysis zeigt. Die Vermietungsquote stieg 2018 zum siebten Mal in Folge auf 95,8 Prozent.

Die Objekte seien quasi voll vermietet, erklärt Scope-Analystin Sonja Knorr. Ob dieser Wert noch gesteigert werden kann, sei fraglich. Eine hohe Vermietungsquote bedeutet sichere Erträge. Doch selbst in der Branche herrscht Skepsis, ob das Niveau gehalten werden kann. Einer Scope-Umfrage zufolge glauben acht von zehn Fondsmanagern, dass die Rendite 2019 wieder unter drei Prozent fällt.

Doch weil Immobilienfonds immer noch höhere Renditen abwerfen als sichere Anleihen, bleibt der Andrang groß. Die Anbieter können sich vor Anlagegeldern kaum retten – und geben ihre Anteile nur noch kontingentiert heraus, also nur noch in beschränkten Tranchen.

Nur wenige Fonds, etwa Hausinvest von Commerzreal, Grundbesitz Europa von DWS oder der relativ junge Swiss Life Living and Working nehmen Gelder in freiem Umfang an. Können sie es nicht in Häuser investieren, wird es teuer: Eine hohe Liquidität kostet viele Fonds wegen negativer Einlagenzinsen Geld – und damit Rendite.

Zu erkennen ist das etwa beim Fonds Hausinvest. Die Liquiditätsquote, also die Gelder, die nicht in Immobilien angelegt waren, lag in den vergangenen Jahren deutlich über dem Durchschnitt von aktuell 20 Prozent. Dank großer Ankäufe, etwa des Omniturms in Frankfurt, konnte Commerzreal die Quote zuletzt senken.

Anders sieht es beim Fonds Deka-Immobilien Global aus. Er wurde im Rating von Scope als einziger seiner Art herabgestuft. Das lag nicht zuletzt daran, dass die Liquidität stark zunahm, von 15 auf über 21 Prozent. Der Fonds hat 2018 mehr Objekte verkauft als gekauft. Außerdem flossen ihm viele neue Gelder zu. Die Rendite fiel mit 1,5 Prozent unterdurchschnittlich aus.

Beim Deka-Immobilien Global macht sich noch eine weitere Herausforderung bemerkbar, mit der globale Fonds zu kämpfen haben. Wegen des höheren Zinsniveaus in den USA verteuert sich die Absicherung der Währungsrisiken. „Das kostet mindestens 200 Basispunkte“, sagt Analystin Knorr. Der Zinsnachteil werde aber nicht durch höhere Renditen ausgeglichen. In der Folge wird weniger in den USA investiert.

Deutsche Immobilien sind stark begehrt, die Preise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Angesichts hoher Preise und Renditeversprechen haben viele Fonds gegenüber privaten Investoren das Nachsehen. Die Folge: Die Altersstruktur ihres Immobilienbestands könnte sich als „Belastungsfaktor“ erweisen, heißt es in einem Bericht der Helaba. Grundsätzlich stiegen bei alten Gebäuden die Kosten für Instandhaltung und Revitalisierung. War Ende 2012 nur knapp ein Fünftel aller Häuser in den Portfolios älter als 14 Jahre, hat sich der Anteil bis heute verdoppelt.

Risikoreiche Strategie

Um ihren Anlegern auch künftig stabile Renditen zu liefern, müssen die Fonds kreativ werden. „Wir müssen die Komfortzone in Richtung Risiko verlassen“, sagte Daniel Tochtermann von der Schweizer Bank Credit Suisse zum Jahresauftakt auf einem Branchentreff.

Eine risikoreichere Strategie beinhaltet auch Projektentwicklungen. Je früher Käufer bei Neubauten einsteigen, desto höher fallen die Renditen aus. Die Investitionen liegen hier mit 1,2 Milliarden Euro auf einem Fünfjahreshoch. Solange mehr Häuser nachgefragt als angeboten werden, ist das kein Problem. Sollte sich der Markt abschwächen, würde das aber auch die Renditen der Fonds belasten.

Sorgen, dass dem Immobilienboom demnächst die Grundlage entzogen werden könnte, macht sich Gernot Archner aber nicht. Der Chef des Sachverständigenverbands BIIS glaubt, dass die Zinsen noch für lange Zeit niedrig bleiben. „Es ist nicht ausgeschlossen, dass sie noch einmal sinken“. In anderen Worten: Immobilien werden bei Anlegern beliebt bleiben. „Das größte Problem, das ich derzeit bei den Fonds sehe, ist dass sie zu interessant werden“.

Um dieses Problem zu lösen, um ihre Flaggschiffe vom Anlegeransturm zu entlasten, behelfen sich viele Fondshäuser mit einem Kniff: Ein Drittel plant, einfach neue Fonds aufzulegen. Dabei sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt: Der Anbieter Habona Invest will noch in diesem Jahr einen offenen Immobilienfonds aufsetzen, der in Supermärkte und Nahversorgungszentren investiert. Solch spezielle – und riskante – Investments waren bislang nur Profianlegern vorbehalten.

Mehr: Die geplante Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes trifft Börsenkonzerne, die Immobilienhandel betreiben, aber möglicherweise auch die, die es nicht tun.