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Der neue Immobilienriese steht unter besonderer Beobachtung

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Den Werdegang des neuen Konzerns Adler Group verfolgten manche Investoren mit Misstrauen. Die Co-Chefs sind optimistisch, doch Aktionäre müssen sich gedulden.

Es war einer der größten Deals in der Immobilienbranche: Im vergangenen Dezember kündigte der Wohnimmobilienkonzern Ado die Übernahme von Adler an. Kurz darauf folgte der Einstieg bei dem Projektentwickler Consus.

Nun ist der Deal offiziell: „Diese Woche wurde der Konzern nach einer Aktionärsversammlung in Adler Group SA umfirmiert“, erklärt Maximilian Rienecker, der zusammen mit Co-CEO Thierry Beaudemoulin das neue Unternehmen führt, im Gespräch mit dem Handelsblatt. Das neue Unternehmen ist im SDax gelistet, wie auch Adler und Ado im Vorfeld.

Der Weg dahin war jedoch nicht so klar und einfach. Hinter der Transaktion steckt ein komplexes Geflecht aus Firmen und Ankeraktionären in Luxemburg, Israel und Deutschland. Investoren äußerten sich kritisch. Unter anderem monierten sie, dass die Transaktion der beiden S-Dax-Unternehmen die Schulden des neuen Konzerns in die Höhe treiben könne.

All das warf Fragen auf – dabei sind die Entwicklungen nicht nur für Aktionäre wichtig. Als einer der größten Wohnungskonzerne in Deutschland steht auch für Tausende Mieter viel auf dem Spiel.

Nach Aussage der beiden Co-Chefs haben sich die Wogen geglättet: „Beim Aktionärstreffen hat nur eine Handvoll Investoren einige technische Fragen gehabt. Alle zur Abstimmung anstehenden Vorschläge wurden mit einer komfortablen Mehrheit angenommen“, sagt Beaudemoulin. Der Sitz des neu geformten Konzerns ist und bleibe in Luxemburg, und man sei ebenso transparent wie andere Unternehmen aus der Branche, betont er.

Der Firmenname Adler sei für die Gruppe gewählt worden, weil er besser verdeutliche, dass sich das neue Unternehmen mit seinem Wohnungsbestand nicht nur auf Berlin fokussiere, wie es bei Ado der Fall gewesen sei.

Aktuell befinden sich rund 46 Prozent des Portfolios – rund 19.000 Wohnungen – in Berlin, der Rest vor allem in nord- und mitteldeutschen Städten wie Wolfsburg, Duisburg oder Wilhelmshaven. Das Gesamtportfolio von Ado und Adler, das etwa 75.000 Wohnungen umfasst, wird mit 8,6 Milliarden Euro bewertet. Das neu geformte Unternehmen ist damit der fünftgrößte Wohnungsvermieter in Deutschland, nach Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG und TAG.

Vor allem mithilfe des Projektentwicklers Consus soll in den kommenden Jahren das Portfolio in Deutschland vergrößert werden. An Consus hatte Ado – vor der Fusion – in einem ersten Schritt einen Anteil von 22 Prozent übernommen und sich dazu ein Vorkaufsrecht für alle Wohnungsprojektentwicklungen der Consus gesichert.

Aktuell halte der fusionierte Konzern Adler eine Beteiligung von 65 Prozent, sagt Beaudemoulin, „und wir werden unseren Anteil weiter ausbauen“. Consus habe 10.000 Wohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands in der Entwicklung, diese sollen den Bestand ergänzen.

Um das Portfolio zugleich zu vereinfachen, habe man jüngst ein Paket von 5000 Wohnungen in 84 kleineren Städten an einen internationalen Investor verkauft. In all diesen Städten habe man nicht die kritische Masse erreicht. Das verringerte auch den Schuldenstand, den manche Investoren kritisiert hatten.

Die für den Schuldenstand relevante Beleihungsquote LTV (Loan-To-Value) lag zuletzt bei 54 Prozent. Ein hoher Wert: Wettbewerber Vonovia kommt auf 43 Prozent, Deutsche Wohnen auf 35 Prozent. Die Ratingagentur S & P hatte kürzlich das Rating für Ado Properties von „BBB-“ auf „BB with stable outlook“ reduziert und damit die Befürchtungen einiger Investoren bestätigt.

Nach Einschätzung von Adler-Co-CEO Rienecker ist das Downgrade vor allem dem Mietendeckel in Berlin geschuldet. Vermieter mussten in der Hauptstadt Mieterhöhungen ab Mitte Juni 2019 zurücknehmen und sich bei Neuvermietungen an Obergrenzen halten – das sehen Investoren bei allen in Berlin aktiven Unternehmen kritisch.

„Ja, die Verschuldung ist durch die Übernahmen gestiegen, aber auf Niveaus, die auch von S & P mit „BBB-„ eingeschätzt werden“, meint Rienecker. „Dass unser Rating insgesamt bei „BB“ liegt, ist vor allem auf zwei Faktoren zurückzuführen: dem Risiko, dass der Zusammenschluss nicht klappt, und den im Vergleich zu unseren Wettbewerbern niedrigeren Margen“. In beiden Punkten befinde man sich auf einem guten Weg.

Den derzeit in Berlin geltenden Mietendeckel lehnt das Adler-Management naturgemäß ab. Er verringere die Attraktivität für Investoren, dort Wohnungen zu bauen, sagt Beaudemoulin. Wie viele Experten aus der Branche, rechnet er damit, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt.

„Die Frage ist für mich eher, wie lange das dauern wird“, erklärt Beaudemoulin. „Ich hoffe, dass wir in zwölf Monaten mehr Klarheit haben.“ Der Mietendeckel ist seiner Ansicht nach auch ein Faktor, der die Aktie belaste, wenngleich die Einschränkung in Berlin lediglich ein Drittel der Mieteinnahmen betreffe und den Umsatz um etwa neun Millionen Euro pro Jahr drückt.

Die im SDax notierte Aktie notierte zuletzt 15 Prozent unter dem Kurs zu Jahresbeginn. Und auch Gewinnausschüttungen trösten die Investoren nicht über das Minus hinweg: Erst 2021 soll es wieder eine Gewinnbeteiligung für die Anteilseigner geben. Dieses Jahr fällt die Dividende aus, „das soll aber die Ausnahme sein“, verspricht Rienecker.

Dennoch sollten sich die Investoren besser in Geduld üben: Deutliches Wachstum beim Portfolio könnte sich auch erst in einigen Jahren ergeben, wenn die bei Consus in Entwicklung befindlichen Wohnungen in das Adler-Portfolio übergehen. „In den kommenden drei Jahren wird Consus etwa 7000 Wohnungen fertigstellen, die bereits an Investoren verkauft wurden“, sagt Beaudemoulin.

Die Wohnungen, die man im Bestand behalten wolle, befänden sich noch in einer früheren Planungsphase. Beaudemoulin: „Es wird sechs bis sieben Jahre dauern, bis diese Projekte abgeschlossen sind.“ Letztlich sei der Zusammenschluss der drei Unternehmen eine „komplexe Transaktion“ gewesen – der Erfolg werde erst in fünf bis sechs Jahren erkennbar.

Angesichts dieser Perspektiven sind bei Weitem nicht alle Aktienexperten überzeugt, dass sich der Kauf des Papiers lohnt: Laut Bloomberg verfolgen zehn Analysten die Entwicklungen der nun in Adler umfirmierten Ado-Aktie, und nur vier raten zum Kauf. Drei haben das Papier mit „halten“ eingestuft – und drei sogar mit „verkaufen“.