Neubauten teurer, Bestandspreise stagnieren

„Lage, Lage und nochmals Lage“: Darauf sollte man beim Immobilienkauf achten, lautet ein abgedroschener Rat. Thilo Wiegand, Vorstandschef der Immobilienfinanzierungs-Plattform Europace, wiederholt ihn dennoch. Er äußert eine Sorge angesichts des Immobilienbooms der letzten Jahre: Potenzielle Haus- und Wohnungskäufer könnten glauben, dass die Preise überall so stark steigen, wie die Durchschnittsdaten für Eigentumswohnungen und neue Ein- und Zweifamilienhäuser nahelegen.

Deren Preise kletterten im Jahresverlauf bis Juli 2017 um 6,8 beziehungsweise 9,3 Prozent. Das sind hohe Steigerungsraten, wenn sie auch etwas unter den Zahlen aus Mai und Juni liegen. Eine Immobilienklasse verzeichnet jedoch kaum noch Preiszuwächse: Bei den Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand stand nur noch ein winziges Plus von 0,66 Prozent. Die Preise für Gebraucht-Immobilien stagnieren also. Im Monat Juni waren sie im Jahresvergleich sogar zurückgegangen.

Der sogenannte EPX-Index von Europace umfasse bundesweite Daten, stellt Firmenchef Wiegand klar. „Regional sind die Preisentwicklungen natürlich sehr unterschiedlich“, sagt er. Wiegand empfiehlt Kaufwilligen „sich genau zu überlegen, ob sie in einer Region mit Bevölkerungsrückgang bauen oder kaufen sollten“. Mit dieser Warnung steht er nicht allein.

Am Montag hatte bereits das Wirtschaftsforschungsinstitut IW vor einem Überangebot an Einfamilienhäusern in ländlichen Landkreisen gewarnt. Dort seien mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser wie nötig gebaut worden.

Viele Gemeinden haben in den letzten Jahren große Neubaugebiete an den Ortsrändern ausgewiesen. Diese Bauplätze sind viel günstiger zu haben, als diejenigen in prosperierenden Großstädten. Letztere wiederum haben schon lange Mühe, überhaupt noch Bauplätze für Einfamilienhäuser auszuweisen: Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Häusern verbrauchen weniger Fläche, mit ihnen können beliebte Städte besser gegen die wachsende Wohnungsknappheit vorgehen.

Aber nicht einmal in den von Ökonomen wegen ihres hohen Zuzugs als „Schwarmstädte“ bezeichneten Metropolen können Immobilienkäufer auf weiter rasant steigende Preise hoffen.

Vor einem Monat warnten zum Beispiel die Marktforscher von Empirica, dass Kaufpreise und Mieten auch dort nicht mehr so stark wachsen werden wie in den letzten Jahren. Ihre Begründung: Das Wohnungsangebot werde weiter steigen und bald die steigende Nachfrage decken, auch, weil der Zuzug aus dem Ausland geringer werde und der Binnenzuzug nachlasse. So stellt etwa Empirca-Vorstand Reiner Braun für Berlin schon seit einer Weile fest, dass von hohen Preisen genervte Berliner ins preisgünstige Umland ausweichen, also in der Nähe der Schwarmstadt bleiben.

Haus- und Wohnungskäufer, die außerhalb des Einzugsgebiets der Schwarmstädte investiert haben, könnte es dagegen böse erwischen – vor allem, wenn die Zinsen klettern und die deutsche Wirtschaft nicht mehr so stark wächst wie aktuell. In unbeliebten Gegenden drohen Leerstände – und damit sinkende Mieten und Preise.

KONTEXT

Entwicklung der Kaufpreise angebotener Eigentumswohnungen

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 1590 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 1620 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 1750 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +10 Prozent

Quelle: JLL

Köln

1. Halbjahr 2004: 2010 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3100 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3310 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +65 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 1880 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3660 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +95 Prozent

Berlin

1. Halbjahr 2004: 1630 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3730 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +129 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 2200 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3900 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4000 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +82 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 2140 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3880 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4210 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +97 Prozent

Frankfurt

1. Halbjahr 2004: 2430 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 4210 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4550 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +87 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 3210 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 6490 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 6790 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +112 Prozent

KONTEXT

Entwicklung der Angebotsmieten in deutschen Städten

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 4,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 6,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 6,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +34 Prozent

Quelle: JLL

Berlin

1. Halbjahr 2004: 6,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 9,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 10,80 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +80 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 7,85 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,35 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,00 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +40 Prozent

Köln

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,50 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +32 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 8,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 11,50 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +41 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 12,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +56 Prozent

Frankfurt am Main

1. Halbjahr 2004: 10,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 13,30 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +37 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 11,15 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 16,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 18,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +68 Prozent