Yahoo Finanzen Der Milliardenmarkt wird 2017 schrumpfen
Der Herbst hatte es auf dem Immobilienmarkt noch einmal in sich. Gleich zwei Milliardentransaktionen gab es in Deutschland. Den Wohnungsmarkt mischte Vonovia mit seiner Übernahme der österreichischen Conwert noch einmal kräftig auf. Bei den Gewerbeimmobilien sorgte der geplatzte Börsengang und dann Verkauf des Kernportfolios der IVG für mächtig Wirbel.
Beide Transaktionen haben das Jahresvolumen der Investmentmärkte mit ihren jeweils drei Milliarden Euro schweren Tickets noch einmal kräftig nach oben getrieben. Doch dass es vor allem jene beiden Transaktionen sind, macht auch eine Tatsache deutlich: Das Angebot auf dem Markt ist knapp. Experten sehen darin keinen Vorboten einer Korrektur am deutschen Immobilienmarkt. Im Gegenteil: Auch im kommenden Jahr bleibe das Interesse ungebrochen. Doch dem steht immer weniger passendes Angebot in den Metropolen gegenüber.
Schon in diesem Jahr wird der Wohninvestmentmarkt weit hinter seinem Vorjahr zurückbleiben. Erreichte er im Vorjahr noch rund 25 Milliarden, wird er in diesem Jahr kaum noch bei der Hälfte dessen landen. Doch das liegt vor allem an den großen Transaktionen des Vorjahrs. „2015 war nicht zuletzt durch die Übernahme der Gagfah durch (ehemals Deutsche Annington) geprägt“, erklärt Konstantin Lüttger, Leiter Wohninvestments beim Immobiliendienstleister CBRE.
Im kommenden Jahr rechnet er damit, dass sich der Markt bei etwa zehn Milliarden Euro einpendeln wird. „Die Bestandsportfolien auf dem Markt werden weniger. Die Tickets werden kleiner“, erklärt Lüttger. Die Unternehmen selbst bleiben zurückhaltend. Bei der Vorstellung der Bilanz für das dritte Quartal erklärte Vonovia-Chef Rolf Buch, dass er nicht um jeden Preis neue Übernahme-Objekte suche. Er sei bei Zukäufen „völlig opportunistisch“. „Wir haben klare Akquisitionskriterien, anhand derer wir jedes Portfolio, das in Deutschland auf den Markt kommt, analysieren“, erklärte Buch vor Anfang November in einer Telefonkonferenz.
Lüttger rechnet indes damit, dass sich ein Trend verstärkt, und zwar die Rückkehr der ausländischen Investoren. In diesem Jahr standen sie CBRE-Analysen zufolge für ein Viertel aller Käufe auf dem Wohninvestmentmarkt – fünf Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Wo viele bereits spekulativ getriebene Preise wittern, erkennt Lüttger jedoch einen Nutzen. „Sie investieren vor allem in deutlich höheren Größenordnungen als etwa die Publikumsfonds. Die Investoren ermöglichen Projektentwicklungen, die bis hin zu ganzen Quartieren reichen“, sagt Lüttger. Gerade bei den asiatischen Investoren, vor allem aus Korea und allmählich auch aus China, erkennt er Interesse.
Auch Studentenwohnheime und Pflegeheime sind attraktiv
Dabei greifen sie nicht nur auf dem Wohnungsmarkt zu, sondern auch bei Gewerbeimmobilien. Beispiel Lanxess Arena mit technischem Rathaus in Köln: Das wurde im Dezember 2016 für 440 Millionen Euro an zwei Investoren aus Korea verkauft. Und auch das Herzstück der Frankfurter Skyline, der 300 Meter hohe Commerzbank-Turm (mit Antenne), ist künftig in koreanischer Hand. Gekauft hat im September ein Konsortium des Samsung-Konzerns für geschätzte 620 Millionen Euro. Die bleibt aber für weitere 15 Jahre Mieter in dem Objekt.
Und auch danach wurde es bei den Büroimmobilien noch einmal spannend. Erst wollte die IVG, das einst größte börsennotierte Immobilienunternehmen Deutschlands, sein Kernportfolio unter dem Namen Office First an die Börse gehen. Die Pläne waren schon ausgetüftelt. Der Vorstand war bei Investoren in Europa und den USA schon auf Roadshow, um für Käufer zu werben. Doch was lange gut aussah, ging wegen gestiegener Zinsen am Anleihemarkt schief. Den Investoren wurde Office First zu teuer. Der Börsengang platzte.
Verkauft wurde das Portfolio mit etwa 100 Büroimmobilien in den deutschen Großstädten wie Berlin, München oder Frankfurt dennoch. Anfang November schlug der Finanzinvestor Blackstone für rund drei Milliarden Euro zu.
Nach den etwas schwächeren ersten sechs Monaten hat der Investmentmarkt bei den Gewerbeimmobilien noch einmal Fahrt aufgenommen, erklärt Marcus Lemli, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Savills. „Es sieht so aus, als würde wir die 50 Milliarden-Marke auch in diesem Jahr überschreiten“, sagt Lemli. Ganz an den Rekordwert von 53 Milliarden Euro aus dem Vorjahr werde es vermutlich aber nicht herankommen.
Ab dem Sommer gab es noch einmal einen richtigen Schub. Allein 38 Objekte und Portfolios jenseits von 100 Millionen Euro hätten allein zwischen Juli und Ende September den Besitzer gewechselt, zählt der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) vor. Zu den größten Transaktionen gehört – neben dem Commerzbank-Turm, der Verkauf eines deutschlandweiten Portfolios mit 68 Pflege- und Seniorenheimen für fast eine Milliarde Euro an den französischen Investor Primonial.
Letzterer gibt übrigens einen Trend vor. Auf dem Immobilienmarkt gelten etwa Studentenwohnheime oder Pflegeheime als attraktive „Alternative Assets“. „Hier lassen sich vergleichsweise hohe laufende Renditen erzielen“, sagt Lemli von Savills.
Sinkende Renditen bei Gewerbeimmobilien
Denn selbiges gilt längst nicht mehr für Wohninvestments in den Kernlagen der Großstädte. „Nach wie vor gilt, dass mehr Kapital investiert werden könnte, wenn ein adäquates Angebot in ausreichender Zahl vorhanden wäre“, schrieb JLL schon in seinem Report zum dritten Quartal 2016.
Das gilt immer mehr auch für Gewerbeimmobilien. Auch dort sind die Renditen in den vergangenen Jahren gesunken. Derzeit lägen sie für Einzelhandelsimmobilien in Kernlagen etwa bei 3,5 Prozent, für Büroimmobilien an zentralen Standorten bei rund vier Prozent, erklärt Lemli. „Wir gehen auch im kommenden Jahren noch von weiter leicht sinkenden Anfangsrenditen aus.“
Denn an den Rahmenbedingungen habe sich kaum etwas verändert: Zwar stiegen zuletzt die Zinsen auf US-Anleihen wieder leicht. Doch gerade im Euroraum sieht es aus, als würde sich noch eine ganze Weile nichts verändern. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen liegen nach wie vor nahe Nullniveau. Und so rechnen die Immobiliendienstleisters auch damit, dass Versicherer und Pensionskassen im kommenden Jahr erneut zu den Käufern zählen werden.
Dennoch erwarten die Immobiliendienstleister von Savills bis CBRE im kommenden Jahr leicht rückläufige Volumina auf dem Investmentmarkt. Schließlich seien bereits viele große Portfolios in den vergangenen Jahren verkauft worden. Das heißt: Die durchschnittlichen Verkaufssummen werden wohl sinken. Zudem seien Käufer keineswegs bereit, alle Preisvorstellungen der Verkäufer mitzugehen. Das Interesse werde jedoch ungebrochen stark bleiben, heißt es unisono in der Branche.
KONTEXT
Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen
Transaktionskosten
Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu - die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie "Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016" einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.
Grunderwerbsteuer
So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.
Notarielle Leistungen
Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.
Grundbuch
Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen - je nach Objektpreis - zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.
Leistungen von Maklern
Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.
