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Milliardendeal am Wohnungsmarkt – Ado Properties, Adler und Consus planen Dreier-Fusion

Analysen sehen den Plan kritisch: Ado Properties, Adler und Consus wollen sich zusammenschließen. Das fusionierte Unternehmen wäre einer von Deutschlands größten Wohnungsvermietern.

Adler und Ado würden zusammen auf 80.000 Wohnungen kommen. Foto: dpa

Die drei Immobilienunternehmen Ado Properties, Adler Real Estate und Consus planen eine Milliardenfusion am Wohnungsmarkt. Zunächst wollen sich die beiden Bestandshalter Ado Properties und Adler Real Estate zusammenschließen, um daraufhin den Projektentwickler Consus zu übernehmen.

Allein das gemeinsame Portfolio von Ado und Adler umfasst 80.000 Wohnungen und wird mit 8,6 Milliarden Euro bewertet. Damit wäre ein Gemeinschaftsunternehmen schon jetzt der fünftgrößte Wohnungsvermieter in Deutschland, nach Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG und TAG.

Thierry Beaudemoulin, CEO von Ado Properties, macht aus seinen Ambitionen keinen Hehl: „Das ist eine spannende und tief greifende Umgestaltung, die letztlich eines der größten börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen Europas hervorbringen wird.“

Ado Properties will per Aktientausch alle Anteile an Adler übernehmen. Getauscht werden soll im Verhältnis von 0,4 Ado-Aktien für eine Adler-Aktie. Das entspricht einer Prämie von 17 Prozent auf den Schlusskurs der Adler-Aktie vom Freitag. Mehr als die Hälfte der Adler-Aktionäre habe sich bereits verpflichtet, ihre Aktien und Stimmrechte Ado anzudienen. Bis Ende des ersten Quartals 2020 wollen die Unternehmen die Fusion abschließen.

Das Gemeinschaftsunternehmen soll künftig unter dem Namen Adler Real Estate firmieren. Die Manager Maximilian Rienecker (Co-CEO von Adler), Thierry Beaudemoulin (CEO von Ado Properties) und Sven-Christian Frank (COO von Adler) sollen das Unternehmen leiten.

Adler ist das deutlich größere Unternehmen. Seine rund 57.200 Wohnungen, die vornehmlich in Nord- und Westdeutschland liegen, kommen auf einen Wert von fünf Milliarden Euro. Ado Properties hingegen besitzt 16.300 Wohnungen, die allesamt in Berlin liegen und einen Wert von 3,6 Milliarden Euro besitzen.

Investoren am Kapitalmarkt haben die Ankündigung durchwachsen aufgenommen. Während Adler rund drei Prozent und Consus rund 24 Prozent im Wert steigen, bricht die Ado-Aktie am Montagvormittag um 14 Prozent ein.

Für Ado bedeutet der Schritt zunächst eine finanzielle Belastung. Um die Kosten der Transaktion zu tragen, hat sich das Unternehmen eine Brückenfinanzierung in Höhe von 3,46 Milliarden Euro von JP Morgan gesichert. Das Geld soll unter anderem verwendet werden, um Verbindlichkeiten von Adler zu refinanzieren.

Hinzu kommen 294 Millionen Euro, die Ado für eine 22-Prozent-Beteiligung an Consus in bar bezahlt. Gelingt die Fusion, will das Unternehmen im Laufe des nächsten Jahres weitere 500 Millionen Euro per Kapitalerhöhung einsammeln.

Überraschend bei den Fusionsplänen ist die Führungsrolle von Ado. Noch bis zur vorherigen Woche schienen die Rollen genau andersherum verteilt: Adler hatte die israelische Ado Group übernommen und war damit zum Großaktionär (33 Prozent) bei Ado Properties geworden.

Von einer Trendwende möchte Maximilian Rienecker, Co-CEO von Adler Real Estate, aber nicht sprechen: Eine Fusion sei immer eine Option gewesen. Da die meisten Adler-Aktionäre bereit seien, ihre Anteile anzudienen, habe man sich für die Führungsrolle der Ado entschieden.

Für Ado-Aktionäre ist der Deal daher nur bedingt sinnvoll

Die Analysten Thomas Rothäusler und Sebastian Link von Jefferies halten die Fusion für keinen guten Deal. Das Profil von Ado als Berlin-Spezialist werde „völlig verwässert“ und verhindere, dass sich die Aktie wie von ihnen vorgesehen erhole.

Die Ado-Aktie hatte seit der Ankündigung des Berliner Mietendeckels stark gelitten. Ado hat erst im Herbst 6000 Wohnungen für 920 Millionen Euro verkauft. Außerdem liege die Kontrolle in den Gesprächen über ein gemeinsames Management tatsächlich bei Adler – der Führungsrolle von Ado zum Trotz. Der Grund: Adler ist Großaktionär von Ado. Aus Sicht von Ado-Aktionären sei der Deal daher nur bedingt sinnvoll.

Nach Berechnungen der Unternehmen kann das operative Ergebnis vor Steuern, die Funds from Operations, nach der Fusion um 15 bis 20 Millionen Euro jährlich gesteigert werden. Der Verschuldungsgrad, im Branchenjargon Loan-to-Value genannt, werde bei 49 Prozent liegen. Bei Adler liegt er derzeit bei 59 Prozent, Ado kommt auf 21 Prozent.

Kai Klose, Analyst von Berenberg, kann diese Aussicht wenig überzeugen. Die Synergien seien nicht „allzu sehr aufregend“, schreibt er in einem Kommentar. Adler stuft er deshalb von Kaufen auf Halten herab und gibt ein Kursziel von 14,55 Euro aus. Erst wenn man Consus hinzuziehe, ergebe sich ein relativ substanzielles Bild.

Der Zusammenschluss erfolgt offenbar auch wegen der zunehmend herausfordernden Marktbedingungen. „Die Fusion ermöglicht es uns, unser Portfolio in einem Marktumfeld zu erweitern, das von hohen Preisen und einem immer knapperen Angebot geprägt ist“, sagt Adler-Co-CEO Rienecker.

In diesem Kontext erfolgt auch die geplante Übernahme der Consus. Consus ist ein Projektentwickler, der vor allem Mietwohnungen und ganze Quartiere baut. Das Unternehmen verweist auf aktuell geplante Projekte im Wert von zehn Milliarden Euro.

Nachdem Ado sofort 22 Prozent an Consus übernimmt, besteht bis Mitte 2021 außerdem die Option, weitere 51 Prozent und damit die Mehrheit am Unternehmen zu erwerben. Schon jetzt hat sich Ado ein Vorkaufsrecht für alle Wohnungsprojektentwicklungen der Consus gesichert.

Gelingt die Dreier-Fusion rechnen die Unternehmen damit, dass das operative Ergebnis um 28 bis 38 Millionen Euro jährlich gesteigert werden kann. Bis zu 172 Millionen Euro könnten darüber hinaus dank einer besseren Kreditwürdigkeit an Finanzierungskosten eingespart werden.

Adler-Co-CEO Rienecker spricht von einem „überzeugenden Wachstumsprofil“. Das nächste Ziel wird auch schon anvisiert: Ein gemeinschaftliches Unternehmen sei schon kurzfristig ein Kandidat für den MDax.

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