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Mietspiegel: München ist nicht mehr die teuerste Stadt Deutschlands

Die Metropole in Bayern rutscht im Mietspiegelvergleich ab. Dennoch zeigt der neue Index, dass es für Wohnungssuchende teuer bleibt.

Die bayerische Landeshauptstadt gilt häufig als teuerste Stadt Deutschlands. Foto: dpa

Am deutschen Immobilienmarkt gilt es fast schon als sicher: Teurer als München wird es in keiner anderen Stadt. Das aber stimmt so nicht ganz, zeigt der neue Mietspiegelindex der Immobilienmarkt-Analysefirma F+B.

In der jährlichen Auswertung der Mietspiegel in Deutschland hat Stuttgart München als teuerste Großstadt verdrängt. Die Mieten im Bestand liegen in der baden-württembergischen Stadt im Durchschnitt bei 10,41 Euro pro Quadratmeter. Münchener zahlen nur 9,74 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In West-Berlin liegt das Niveau bei 7,32 Euro, in Ostberlin bei 6,13 Euro.

Insgesamt hat sich der Anstieg der Bestandsmieten 2019 in Deutschland auf 1,8 Prozent verlangsamt. Das waren 0,4 Prozent weniger als noch im Vorjahr. In ostdeutschen Städten liegen die Mietkosten häufig noch unter dem deutschen Durchschnitt von rund sieben Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel für Potsdam liegt bei 6,51 Euro pro Quadratmeter, für Dresden bei 6,13 Euro pro Quadratmeter.

Die teuerste Gemeinde Deutschlands ist übrigens keine Großstadt, sondern Karlsfeld im Landkreis Dachau mit einer Durchschnittsmiete von 10,86 Euro. Neben der Gemeinde sind mit Germering (Rang 4) und Dachau (Rang 5) zwei weitere Orte im Münchener Umland unter den Top 5. Auf Rang drei findet sich Leinfelden-Echterdingen, eine Gemeine nahe Stuttgart.

„Das seit Langem extrem hohe Preisniveau in den Kernstädten hat zu kontinuierlichen Ausweichbewegungen der Nachfrage nach Mietwohnungen in die Speckgürtel geführt“, erklärt Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Jährlich vergleicht F+B die Mietspiegel in Deutschland, also die Bestandsmieten. In den Mietspiegel fließen alle Wohnungen ein, die in den zurückliegenden vier Jahren neu vermietet wurden oder bei denen die Bestandsmiete geändert wurde. Alle zwei Jahre soll der Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst werden.

Die Angebotsmieten können deutlich über den Mietspiegeln liegen. In München liegen sie derzeit bei 16,50 Euro. Wenn es um die Suche nach einer neuen Wohnung geht, liegt die bayerische Landeshauptstadt damit nach wie vor an der deutschen Immobilien-Spitze.

Umstrittene Mietspiegel

Eine Erklärung, warum München nach wie vor Nummer eins bei den Angebotsmieten bleibt, im Mietspiegel aber zurückfällt, liefert der F+B-Report nicht. Der Münchener Mietspiegel ist umstritten. Zuletzt hatte der Eigentümerverband Haus und Grund in München auf Einsicht in die Stichprobe der Daten für den Mietspiegel verlangt – und Recht bekommen. Die Stadt musste anonymisierte Daten von mehr als 30.000 Wohnungen veröffentlichen, die nicht in der Stichprobe berücksichtigt wurden.

Gesetzlich gibt es keine Verpflichtung zur Erhebung eines Mietspiegels – nur jede dritte Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern bietet ihn an. Je größer die Stadt, desto größer die Wahrscheinlichkeit eines Mietspiegels: 93 Prozent aller Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern haben einen Mietspiegel. Zu den Großstädten, die keinen Mietspiegel erheben, zählt unter anderem Bremen.

Mietspiegel sind in den vergangenen Monaten in die Kritik geraten. Sie sollen grundlegen reformiert werden. In einem ersten Schritt plant gerade Justizministerin Barbara Lambrecht (SPD), den Referenzzeitraum für die Berechnung von vier auf sechs Jahre zu erweitern. Das soll den Anstieg der Mietspiegel bremsen.

Die Mietspiegel gelten als Referenz für die Mietpreisbremse. Dort, wo sie gilt, dürfen die neue Mieten das Niveau des Mietspiegels um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Nur Neubauten sind von der Regelung ausgenommen. „Mietspiegel sind in der Praxis das wichtigste Begründungsinstrument für Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen. Insofern sollte besonders sorgfältig geprüft werden, ob es sich um kosmetische oder lediglich um symbolische Maßnahmen handelt, ohne nennenswerten Effekt“, sagt Leutner. Untersuchungen von F+B hätten gezeigt, dass der mietendämpfende Effekt zwischen 0,3 und 0,9 Prozent liegen wird.

Der Immobilienverband Wohnungswirtschaft Deutschland (GdW) kritisiert die geplanten Änderungen. Der Mietspiegel dürfe „kein politisches Instrument zur beliebigen Steuerung der Miethöhe sein“, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Er fordert Grundsätze, um den Mietspiegel rechtssicher zu machen.