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Der Mietendeckel droht, das Gegenteil zu erreichen

Der Berliner Senat will den Mietendeckel beschließen. Daten des Vermittlungsportals ImmobilienScout24 zeigen: In Erwartung der Maßnahme könnte genau das Gegenteil von Mieterschutz erreicht werden.

Werden mehr Miet- zu Eigentumswohnungen, verschärfen sich die Schwierigkeiten für Mieter, eine Wohnung zu finden. Foto: dpa

Was passiert auf dem Berliner Immobilienmarkt, wenn der vom Senat geplante Mietendeckel in Kraft tritt? Ein Effekt ist wohl, dass Eigentümer zunehmend versuchen, ihre Wohnungen abzustoßen. Darauf deutet eine Analyse des Portals Immobilienscout24 hin. Das Unternehmen hat Anzeigen ausgewertet, die im vergangenen Jahr auf dem Portal veröffentlicht wurden. Das Ergebnis: Deutlich mehr Eigentumswohnungen werden zum Kauf angeboten – und zwar sowohl nicht vermietete (plus 40 Prozent) als auch vermietete Eigentumswohnungen (plus 25 Prozent). „Es sieht von den Daten her so aus, dass Eigentümer ihre Mietwohnungen zunehmend in Eigentumswohnungen umwandeln“, sagt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmobilienScout24.

Schroeter geht davon aus, dass Eigentümer fürchten, mit dem Mietendeckel geplante Renditen nicht mehr erwirtschaften zu können. Schnäppchen gebe es deshalb aber keine: Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen weiter. Auch Interessenten melden sich wohl weiter viele: Die Kontaktanfragen, die Menschen über die Plattform an Anbieter senden, hätten strukturell nicht abgenommen.

Werden mehr Miet- zu Eigentumswohnungen, verschärfen sich allerdings die Schwierigkeiten für Mieter, eine Wohnung zu finden. Zumal Schroeter vermutet, dass, wer sich nun für eine Eigentumswohnung interessiert, in der Regel auch in dieser leben will – sie zu vermieten sei mit dem Mietendeckel schlicht weniger attraktiv. „Wenn das so ist, wird der gewünschte Effekt des Mietendeckels, der Mieterschutz, nicht erreicht“, sagt er.

Der Plan

Seit fast einem Jahr sprechen die Berliner Regierungsfraktionen SPD, Linke und Grüne über einen Mietendeckel. Nun soll das Gesetz „zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, wie sie es genannt haben, am Donnerstag beschlossen werden. Nachdem es veröffentlicht wird, wohl Mitte Februar oder Anfang März, sollen in Berlin dann zunächst die Mieten eingefroren werden. Als Stichtag gilt der 18. Juni 2019 – Vermieter dürfen keine höhere Miete als die an diesem Tag vereinbarte verlangen, und zwar zumindest bis Januar 2022. Dann wäre unter Umständen ein Inflationsausgleich möglich.

Das Gesetz sieht außerdem vor, dass Mieter Anspruch darauf haben können, dass ihre Miete abgesenkt wird – wenn sie feststellen, dass die Miete, die sie seit dem Stichtag bezahlen, mehr als 20 Prozent über den Werten einer vom Senat festgelegten Mietentabelle liegt. Die Mietensenkung greift allerdings mit Verzögerung, voraussichtlich im November 2020. Es ist der umstrittenste Teil des Gesetzes, eine solche Vorschrift hat es noch nie gegeben.

Die Tabelle teilt Wohnungen nach Alter und Ausstattung. Die Nettokaltmieten sollen dann zwischen 3,92 Euro pro Quadratmeter für ein bis 1918 bezugsfertiges Gebäude liegen, in dem Mieter in ihrer Wohnung ohne Sammelheizung und ohne Bad auskommen müssen, bis hin zu 9,80 Euro pro Quadratmeter in einem zwischen 2003 und 2013 bezogenen Haus mit dieser Ausstattung. Kleine Zuschläge je nach Modernisierung und Lage sind möglich. Neubauten, die 2014 oder später erbaut wurden, sind von dem Gesetz ausgenommen.

Die Kritik

Seit die Pläne im Frühjahr 2019 bekannt geworden sind, streiten Experten, welche Folgen ein solches Gesetz haben könnte: Wird es, wie es die regierenden Politiker sich erhoffen, den Anstieg der Mieten stoppen, ohne Investoren abzuschrecken, die zusätzliche Wohnungen bauen sollen? Oder wird es den Immobilienmarkt zum Erliegen bringen? Werden am Ende sogar die Falschen davon profitieren?

Die Auswertung von ImmobilienScout24 jedenfalls kommt zu dem Ergebnis, dass die Anzahl der auf dem Portal inserierten Mietwohnungen zurückgegangen ist, vor allem, da das Angebot an Wohnungen, die teurer sind, als es der Mietendeckel zulassen würde, seit Anfang 2019 kontinuierlich um etwa 18 Prozent abgenommen hat. Legt man den Stichtag 18. Juni 2019 zugrunde, waren es zehn Prozent. Andererseits hat das Angebot an Wohnungen, deren Kosten im Rahmen des Mietendeckels liegen, bislang nicht zugenommen.

Auf eine Einschränkung sei hingewiesen: ImmobilienScout24 verfügt nur über Daten von Wohnungen, die neu zur Miete oder zum Kauf angeboten werden. Verändern sich beispielsweise die Mietpreise bei Bestandswohnungen, kann das Unternehmen dies naturgemäß nicht erfassen. Die Daten des Portals betreffen also besonders diejenigen, die sich auf dem Wohnungsmarkt verändern wollen oder müssen – weil sie eine Stelle in einer anderen Stadt annehmen, sich vom Partner trennen oder das dritte Kind geboren wird. Um die 150.000 Angebote verzeichnet das Portal im Jahr, in Berlin gibt es etwa 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

Vor allem ein Ergebnis der Analyse ist aber tatsächlich eindrucksvoll: Knapp 95 Prozent der Angebote für Mietwohnungen in Berlin, die 2019 bei ImmobilienScout24 veröffentlicht wurden, lagen über dem von der Berliner Landesregierung geplanten Mietendeckel. Im Durchschnitt sollten die Mieten 5,92 Euro mehr pro Quadratmeter kosten, als es, tritt der Mietendeckel in Kürze in Kraft, zulässig wäre.

Im zentralen Stadtteil Mitte sei im vergangenen Jahr überhaupt nur eine einzige Wohnung angeboten worden, die nicht von den geplanten Mietobergrenzen betroffen gewesen wäre. Der Unterschied zwischen dem, was künftig an Miete zulässig sein soll und den Preisen, die im Moment aufgerufen werden, betrug dort im Schnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter. „Mitte ist faktisch gentrifiziert“, sagt Schroeter. Die Angebotspreise für Mietwohnungen seien dort zwischen 2007 und 2019 um 80 Prozent gestiegen.

Aber auch Außenbezirke sind betroffen. In Karow beispielsweise, an der nordöstlichen Stadtgrenze, lagen 2019 immer noch mehr als 66 Prozent der angebotenen Mietwohnungen über dem geplanten Mietendeckel. Die Spanne zu den geplanten Nettokaltmietenpreisen betrug dort allerdings nur 1,68 Euro pro Quadratmeter.

Die Gewinner

Und wer profitiert nun, wenn der Mietendeckel gilt? Paradoxerweise, zeigen die Berechnungen von ImmobilienScout24, zumindest in absoluten Zahlen: ausgerechnet die Mieter, von denen man gemeinhin sagen würde, dass sie am wenigsten Unterstützung brauchen.

Das Unternehmen stellt dafür ein junges Doppelverdienerpaar mit gemeinsamem Nettoeinkommen von 9000 Euro, das in einem Altbau in Mitte lebt, einer jungen Familie mit zwei Kindern gegenüber, die im Monat etwa über die Hälfte davon verfügen und in einer Wohnung in Marzahn aus den Achtzigerjahren wohnen. Der Mietendeckel bringt dem hippen Mitte-Paar fast 500 Euro Mietersparnis im Monat. Die junge Familie bezahlt auch weniger – aber nur knapp 170 Euro. „Die Systematik hat soziale Unwucht“, findet Geschäftsführer Schroeter.

Selbst wenn von November an Mieten wirklich sinken: Der Berliner Mieterverein empfiehlt, die Differenz zwischen der reduzierten zur bis dahin gezahlten Miete erst einmal zurücklegen – bis das Verfassungsgericht das Gesetz überprüft hat.

Denn sobald das umstrittene Landesgesetz in Kraft tritt, wird es auch möglich, es gerichtlich überprüfen zu lassen. Und der CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak hat bereits angekündigt, die Bundestagsfraktion von CDU und CSU werde vor dem Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel klagen. Man strebe ein abstraktes Normenkontrollverfahren an – dafür ist ein Quorum von 178 Bundestagskollegen notwendig.

„Was wir nicht brauchen, sind Enteignungsfantasien und Instrumente wie den Mietendeckel“, sagte auch Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) gerade bei einer Veranstaltung der Immobilienwirtschaft in Berlin. Und kündigte an: „Wir werden mit allen Mitteln, die uns zur Verfügung stehen, dagegen angehen.“