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Mietendeckel belastet den Gewinn von Deutsche Wohnen – aber nur leicht

Deutschlands zweitgrößter Vermieter nimmt im operativen Geschäft weniger ein. Ein Coronafonds soll Mietern helfen – wenn die Aktionäre zustimmen.

Rund 1100 Mieter haben wegen der Coronakrise bereits um Hilfe gefragt. Foto: dpa

Deutsche Wohnen nimmt im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr vier Prozent weniger ein. Die in der Immobilienbranche für operative Erträge maßgebliche Kennziffer Funds From Operations I (FFO I) fiel von 146,6 Millionen Euro auf 140,9 Millionen Euro.

Der Berliner Mietendeckel belastet das Geschäft des Konzerns, denn 70 Prozent seiner 161.000 Wohnungen entfallen auf die Hauptstadt. „Beachten Sie jedoch, dass jede potenzielle Mietreduzierung rückgängig gemacht wird, wenn der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird“, sagt Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn.

Die Berliner Sonderregelung kappt die Mieten nicht nur auf dem Niveau vom 18. Juni 2019. Sie sieht ab November bei besonders hohen Mieten auch Absenkungen auf Obergrenzen zwischen 3,92 und 10,80 Euro pro Quadratmeter vor.

Im Bestand steigerte Deutsche Wohnen ihre Mieten dennoch um 2,4 Prozent. Ohne den Mietendeckel aber wäre dieser Wert einen Prozentpunkt höher ausgefallen, erklärt das Unternehmen in einer Präsentation. Für das laufende Jahr rechnet Deutsche Wohnen wegen des Berliner Mietendeckels nur noch mit Mietsteigerungen von einem Prozent. Zum Vergleich: Vonovia, mit 360.000 Wohnungen Deutschlands größter Vermieter, rechnet mit bis zu 3,8 Prozent.

An der Börse fällt die Deutsche-Wohnen-Aktie bis zum Mittag um 1,3 Prozent knapp unter 38 Euro. Der MDax, ein Index für mittelgroße Werte, in dem das Papier gelistet ist, steht mit rund einem Prozent im Minus.

Deutlich zu spüren bekommt das Unternehmen den regulatorischen Eingriff des Berliner Senats im Neuvermietungsgeschäft: Vor einem Jahr konnten Wohnungen noch zu einer Quadratmetermiete von 9,19 Euro neu vermietet werden. Wegen des Mietendeckels liegt der Durchschnittswert aktuell nur noch bei 8,50 Euro. Die Durchschnittsmiete im Bestand liegt bei 6,91 Euro pro Quadratmeter.

Zahn hält den Mietendeckel für verfassungswidrig, da das Land Berlin damit in die Gesetzgebung des Bundes eingreife. In der vergangenen Woche haben Bundestagsabgeordnete von CDU und FDP eine Normenkontrollklage eingereicht. Nun wird sich das Bundesverfassungsgericht mit dem Mietendeckel befassen. Deutsche Wohnen hofft, dass die Regelung gekippt wird.

Bleibt sie jedoch aufrechterhalten, könnte dies die Deutsche Wohnen bis zu 330 Millionen Euro kosten, hat der Konzern Ende vergangenen Jahres vorgerechnet.

Gewinnprognose bestätigt

Wegen des Mietendeckels wird Deutsche Wohnen jetzt schon beim Wachstum bescheidener: Nachdem der FFO I 2019 noch um zwölf Prozent stieg, rechnen die Berliner in diesem Jahr nur noch mit stabilen Erträgen im Vergleich zum Vorjahr.

An dieser Prognose hält Deutsche Wohnen auch in Coronazeiten fest. „Trotz der erheblichen Herausforderungen durch Covid-19 beweist sich unser Geschäftsmodell einmal mehr als robust“, sagt Zahn. Mehr als die Hälfte aller Mieter erhalte Geld vom Staat oder aus der Sozialversicherung, darunter Rentner, Arbeitslose oder Wohngeldempfänger. Bislang haben sich rund 1100 Mieter mit finanziellen Schwierigkeiten bei Deutsche Wohnen gemeldet. Die Quote über den kompletten Bestand liegt damit unter einem Prozent. Über ein ähnliches Niveau berichtete zuvor Konkurrent Vonovia.

Deutsche Wohnen verzichtet in der Krise auf Kündigungen von Mietern. Allerdings sind diese im Moment ohnehin per Gesetz ausgeschlossen für den Fall, dass Mieter Corona-bedingt in Zahlungsschwierigkeiten kommen.

Aktienrückkaufprogramm wird fortgesetzt

Um Mietern entgegenzukommen, möchte Deutsche Wohnen einen 30 Millionen Euro umfassenden Hilfsfonds aufbauen. Damit das nötige Kapital dafür zurückgestellt werden kann, hofft Zahn auf die Unterstützung der Aktionäre. Denn ihre Dividende soll in diesem Jahr weniger stark steigen als bislang gedacht.

In den vergangenen Jahren schüttete Deutsche Wohnen 65 Prozent seines FFO-I-Gewinns aus. Nun soll diese Quote auf 60 Prozent fallen. Die Dividende stiege damit nur um drei Cent auf 90 Cent statt auf 98 Cent. Zum Vergleich: Vonovia schüttet 70 Prozent seiner FFO-I-Erträge an die Aktionäre aus.

Wenngleich sich die Aktionäre bei der Dividende bescheiden müssen, hat Deutsche Wohnen in den vergangenen Monaten mit einem Aktienrückkaufprogramm dafür gesorgt, dass der vom Mietendeckel zuvor stark unter Druck geratene Kurs wieder steigt. Mit 38 Euro liegt er zwar noch knapp zehn Euro unter dem Nettovermögenswert je Aktie, den Immobilienprofis als Maß für den fairen Wert anlegen. Von seinem Tief bei 28 Euro hat sich das Papier aber weit entfernt.

Das Aktienrückkaufprogramm soll insgesamt 750 Millionen Euro umfassen. Bislang hat das Unternehmen rund 400 Millionen Euro dafür ausgegeben und mehr als drei Prozent der Aktien zurückgekauft. Größter Aktionär ist mit 10,3 Prozent der Vermögensverwalter Blackrock.

Analysten hatten vor Veröffentlichung der Quartalszahlen bereits schwächere Ergebnisse als im Vorjahr erwartet. Entsprechend nüchtern fallen ihre Kommentare aus. Die DZ Bank rät weiter zum Halten der Aktie. Zugleich hebt die Bank ihr Kursziel von 33 auf 38 Euro an.

Mit 40 Euro liegt das Kursziel der Analysten von Morgan Stanley sogar noch darüber. Generell präferiert die Bank zwar die Wertpapiere von Vonovia und LEG Immobilien. Im Kontext der aktuellen Situation schlage der Mietendeckel aber nicht mehr so negativ durch wie in vorherigen Analysen. Morgan Stanley zählt Aktien deutscher Wohnungsbestandshalter zu den robusten Wertpapieren in Corona-Zeiten.

Letztlich sind die Erträge der Vermieter im Vergleich zu anderen Branchen sehr stabil. Der Umsatz- und Gewinneinbruch der Lufthansa etwa hatte auch die Aktie stark belastet, weshalb dem Dax-Gründungsmitglied nun der Abstieg aus der obersten Börsenliga droht. Nach Ansicht der Commerzbank könnte Deutsche Wohnen davon profitieren: Der Berliner Vermieter gelte als aussichtsreicher Kandidat für den Aufstieg in den Dax.