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Mieten werden 2021 weiter steigen – nur nicht in Berlin

Leitel, Kerstin
·Lesedauer: 5 Min.

In vielen, aber nicht in allen deutschen Städten müssen sich Wohnungssuchende auf höhere Mieten einstellen. Wo es teurer und wo es günstiger werden könnte.

Die Wohnungsmieten in der bayerischen Landeshauptstadt steigen langsamer als in den vergangenen Jahren. Foto: dpa
Die Wohnungsmieten in der bayerischen Landeshauptstadt steigen langsamer als in den vergangenen Jahren. Foto: dpa

Die Experten des Online-Immobilienportals Immowelt haben keine guten Nachrichten für viele Mieter, wohl aber für Vermieter: Die Preise für Wohnungen werden in diesem Jahr in den meisten deutschen Städten steigen, prognostizieren die Marktbeobachter in einer aktuellen Studie. „Die Coronakrise hat aufgezeigt, wie stabil der Markt von Wohnimmobilien ist: Die Mietpreise sind nicht eingebrochen, sondern im Gegenteil sogar weiter gestiegen“, sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO von Immowelt.

Die Nachfrage sei weiter hoch, das Angebot – besonders im günstigen Segment – nach wie vor überschaubar. „Daher gehen wir fest davon aus, dass es auch in diesem Jahr zu keiner Trendumkehr kommen wird“, folgert Ziegler. Allerdings werde der Anstieg der Mieten nicht mehr so stark ausfallen wie in den vergangenen Jahren. Laut der Prognose wird es damit für Mieter in elf von 14 untersuchten Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern teurer.

München bleibt Spitzenreiter

Immerhin: In München, Deutschlands teuerster Stadt, flacht die Kurve der Mietsteigerungen laut Immowelt merklich ab. Nach den enormen Anstiegen der vergangenen Jahre gehen die Angebotsmieten von Bestandwohnungen voraussichtlich nur noch um ein Prozent nach oben, prognostizieren die Experten.

Ende des Jahres müssen Mieter dann bei einem Umzug damit rechnen, 16,10 Euro pro Quadratmeter und Monat zu zahlen. Trotz der vergleichsweise geringen Steigerung würde München auch Ende 2021 im Mietranking noch mit großem Abstand auf Platz eins vor allen anderen Großstädten liegen.

Nach München folgt Frankfurt auf Platz zwei der Preisskala. Nach einem prognostizierten Anstieg von drei Prozent läge die monatliche Quadratmetermiete am Jahresende bei 12,20 Euro. Dahinter holt Stuttgart stark auf. Für die schwäbische Großstadt prognostiziert Immowelt den stärksten Anstieg bis zum Jahresende: Die Mietpreise für Bestandswohnungen erhöhen sich demnach bis Ende des Jahres um sechs Prozent, sodass die Quadratmetermiete dann voraussichtlich 12,10 Euro erreicht.

In Düsseldorf, Köln und Nürnberg (je plus vier Prozent) müssen Mieter wohl ebenfalls tiefer in die Tasche greifen. Ein Plus von fünf Prozent wird auch für Leipzig prognostiziert. Mit Quadratmeterpreisen von 6,80 Euro Ende 2021 ist das Preisniveau dort aber deutlich niedriger als in den westdeutschen Städten.

Berliner Mietendeckel hat Folgen

Für nur zwei Städte werden nach der Immowelt-Prognose sinkende Angebotsmieten vorausgesagt: Hamburg (minus ein Prozent) und Berlin (minus fünf Prozent). In Hamburg dürfte das an einem größeren Angebot liegen, nachdem viele Neubauprojekte vorangetrieben wurden. In Berlin hingegen drückt der Mietendeckel die Preise nach unten.

Die umstrittene Maßnahme des Berliner Senats war vor gut einem Jahr in Kraft getreten. Demnach müssen Vermieter sich bei der Neuvermietung an Obergrenzen halten und sogar die geltenden Mieten senken, sofern die gesetzlich definierten Schwellen um mehr als 20 Prozent überschritten sind. In der Immobilienbranche stieß dieser Schritt auf heftigen Widerstand, und das Bundesverfassungsgericht wurde eingeschaltet. Ein Urteil wird in diesem Frühjahr erwartet.

Gleichwohl weisen Experten darauf hin, dass die Regulierung zwar die Mieten für Wohnungen gedrückt habe – dies aber nicht die erwünschten Wirkungen zeigte, weil zum einen vor allem die Bewohner teurer Wohnungen davon profitieren und zum anderen einige Vermieter lieber ihre Wohnung leer stehen lassen oder sie verkaufen, als sie zu den reduzierten Mieten anzubieten.

Bereits von 2019 auf 2020 sind laut Immowelt die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in Berlin um acht Prozent gesunken. Nach einem weiteren Rückgang werde sich Ende 2021 die Miete bei 8,70 Euro pro Quadratmeter einpendeln, meinen die Experten nun. Zum Vergleich: Vor der Einführung des Mietendeckels wurden Mieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Auch Immowelt verweist auf negative Nebenwirkungen des Gesetzes: So sei der Anteil an günstigeren Bestandswohnungen am gesamten Angebot stark zurückgegangen, während der Anteil an nicht regulierten teuren Neubauten steige.

Neubauten zwischen Anstieg und Rückgang

Die ohnehin hochpreisigen Neubauten werden sich im Laufe des Jahres in vielen Städten noch weiter von den Bestandsimmobilien entkoppeln, erwartet man bei dem Onlineportal. Für Berlin wird eine Steigerung von sechs Prozent bei Wohnungen zum Erstbezug prognostiziert, während die Mieten von Bestandswohnungen rückläufig seien. Neubauten sind vom Berliner Mietendeckel ausgenommen. Der Quadratmeter in einer Neubauwohnung in der Bundeshauptstadt kostet dann 13,20 Euro Kaltmiete pro Monat.

Den stärksten Anstieg bei Neubauten gibt es wie schon bei den Bestandsimmobilien voraussichtlich in Stuttgart: plus sieben Prozent bis Jahresende. Für Dresden und Leipzig wird ein Anstieg von fünf Prozent erwartet.

Auch bei Neubauten sind die Preisunterschiede groß: In Stuttgart zahlen Mieter eines Neubaus 16,30 Euro, in München (plus drei Prozent) sogar 20,10 Euro pro Quadratmeter. In Leipzig sind es gerade einmal 8,80 Euro pro Quadratmeter. In vielen anderen Städten liegt bereits die Miete für eine Bestandswohnung darüber.

Doch nicht für alle Städte erwarten die Experten teurere Neubaumieten. In Dortmund wird von einem Rückgang von sechs Prozent ausgegangen, in Bremen von einem Prozent. Das Interesse an Neubauten ist in beiden Städten in der Vergangenheit zurückgegangen, sodass die Angebotsmieten für diese Wohnungen leicht rückläufig waren, wie es in der Studie heißt. Diese Entwicklung werde sich wahrscheinlich bis Ende des Jahres fortsetzen.

Als Basis für die Prognosen wertete Immowelt die Mietpreise mehrerer Hunderttausend Objekte aus, die auf den Internetseiten angeboten wurden. Die Mietpreise geben den Preis der Kaltmiete für eine beispielhafte Wohnung mit drei Zimmern und 80 Quadratmetern im zweiten Stock wieder.