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In den Metropolen tobt am Immobilienmarkt ein Kampf um den wenigen Platz

Der Immobilienboom treibt die Preise fürs Wohnen weiter in die Höhe. Nach einer aktuellen Studie ist noch kein Ende des Wohnungsmangels in Großstädten in Sicht.

Die Hauptstadt ist seit 2011 um die Einwohnerzahl einer Stadt wie Münster gewachsen. Foto: dpa

Wer in einer Großstadt wohnt, lebt zunehmend beengt. Wie eine aktuelle Auswertung des Statistischen Bundesamtes zeigt, ist zwischen 2010 und 2018 die durchschnittliche Wohnfläche je Person in Mietwohnungen um 1,7 Quadratmeter auf 39,2 Quadratmeter gesunken.

Verantwortlich machen die Statistiker dafür in erster Linie die steigende Zahl der Mehrpersonenhaushalte. 2010 lebte in 51 Prozent der Haushalte nur eine Person, 2018 ging der Wert auf 45 Prozent zurück. Nicht ersichtlich ist aus der Studie, inwiefern der Trend darauf zurückzuführen ist, dass sich aus Kostengründen beispielsweise häufiger Wohngemeinschaften bilden.

Die Entwicklung in Deutschland insgesamt verläuft stabil. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person bleibt konstant bei 45 Quadratmetern.

Deutlich zeigt sich in den Zahlen das weiterhin große Interesse an einem Leben in einer Metropole. Keine andere Stadt zog zwischen 2010 und 2018 mehr neue Einwanderer an als Leipzig, das nun 13 Prozent mehr Bürger zählt. Frankfurt (9,5 Prozent) und Berlin (acht Prozent) folgen auf Rang zwei und drei.

Weil in den Städten zu wenig gebaut wird, steigen Kaufpreise und Mieten weiter an. „Die Frage nach bezahlbarem Wohnen ist eine der drängendsten unserer Zeit“, sagte Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamtes.

Aus den Zahlen des Amtes wird schnell ersichtlich, warum sich das Problem zuletzt verschärfte. Im vergangenen Jahr wurden 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Laut einer Berechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln werden allein bis 2020 aber jährlich 342.000 Wohnungen benötigt.

Immerhin: Die Behörden genehmigten im vergangen Jahr bereits den Bau von ungefähr so vielen Wohnungen. Doch an der Umsetzung fehlt es bislang. „Deutschland steckt in einem Baustau“, sagte Thiel.

Der Bauüberhang, also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, hat sich zwischen 2008 und 2018 auf 693.000 Wohnungen mehr als verdoppelt. Zugleich haben sich die Auftragsbestände im Wohnungsbau nahezu verdreifacht. „Diese Entwicklung legt nahe, dass die Baubetriebe es offenbar nicht schaffen, die eingehenden Aufträge zeitnah abzuarbeiten“, so Thiel.

Die Konsequenzen sind bekannt: Selbst genutzter Wohnraum in Deutschland hat sich laut vdp Research seit 2008 um 53 Prozent verteuert. In den Metropolen ist Wohnraum heute sogar doppelt so teuer. Eine Prognose, ob sich die Lage entspannt, nicht zuletzt in den besonders betroffenen Großstädten, will Statistiker Thiel jedoch nicht wagen.

Dass es in den Großstädten immer enger wird, zeigt auch der neue Leerstandsindex von CBRE und Empirica. Die Analyse zählt in ganz Deutschland zwar 600.000 Wohnungen, die leer stehen und direkt vermietet werden könnten. In den Wachstumsregionen aber fällt der Leerstand bereits seit zwölf Jahren. In Städten wie München (0,2 Prozent), Frankfurt (0,3 Prozent) oder Freiburg (0,4 Prozent) ist die Lage am deutlichsten zu erkennen.

Die Städte stehen vor der Herausforderung, möglichst viel neuen Wohnraum zu schaffen. Denn auch wenn mittlerweile mehr in Deutschland sesshafte Menschen aus den Großstädten weg- als zuziehen, treiben vor allem Zuzüge aus dem Ausland den Boom an.

In Berlin, dem derzeit am heftigsten politisierten Wohnungsmarkt, zeigen sich die Ausmaße der Wanderungsbewegungen besonders. Die Hauptstadt war 2018 um 319.000 Personen stärker bevölkert als noch 2011. „Der Zuwachs entspräche dem Zuzug der kompletten Bevölkerung einer Großstadt wie Münster oder Bonn“, sagt Jörg Fidorra, Vorstand des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Jährlich sei die Metropole um die Größe einer Stadt wie Baden-Baden (55.000 Einwohner) oder Suhl (35.000 Einwohner) gewachsen.

Angesichts der niedrigen Leerstände in den Großstädten fordert Michael Schlatterer, Wohnimmobilien-Experte beim Immobiliendienstleister CBRE, schnelle Reaktionen: „Diese Märkte brauchen dringend Neubau und dazu Bauland auf der grünen Wiese.“

Der Immobilienverband GdW schlägt eine Reihe von Maßnahmen vor, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen. Dazu gehört auch, Stadt- und Umlandbeziehungen über Nahverkehr besser anzubinden. Der Verband plädiert neben einfacheren Regeln für den Wohnungsbau und beschleunigten Baugenehmigungsverfahren unter anderem auch dafür, in Gebieten mit Wohnungsmangel keine Wohnungen mehr in Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen umzuwandeln. Außerdem bedürfe es mehr Schutz vor „rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigungen“ oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen.

Der Mieterbund spricht von einer Wohnungskrise, die sich zuspitzt. Der Verband fordert mehr Förderung für den Bau bezahlbaren Wohnraums. So müsse die Sonderabschreibung zur Errichtung bezahlbarer Mietwohnungen mindestens über zehn Jahre gewährt werden und Mietobergrenzen seien festzulegen.