Deutsche Märkte geschlossen

Mehr Klimaschutz, weniger Ärger – Was die neuen Regeln für Wohnungsbesitzer bedeuten

·Lesedauer: 7 Min.

Wohnungseigentümer sollen künftig mehr Rechte bekommen – etwa wenn sie barrierefrei umbauen wollen oder eine Lademöglichkeit für ihr E-Auto brauchen.

Es ist der Grundstein für viele Themen und Streitigkeiten, die Wohnungseigentümer beschäftigen: das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es war in seiner aktuellen Form seit 1951 kaum verändert gültig und regelt bis heute die Rechte und Pflichten von Besitzern einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus – untereinander und im Verhältnis zu dem von ihnen bestellten Hausverwalter. Nun steht eine Modernisierung an. Endlich, sagen viele. Aber um die Details wurde hart gerungen, und bei vielen Fragen muss ein Kompromiss genügen.

Im Laufe der parlamentarischen Beratung setzten Abgeordnete andere Akzente als ursprünglich vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz geplant – und auch vonseiten der verschiedenen Interessensverbände kamen Einwände. Mit dem nun erreichten Ergebnis ist die Koalition aber zufrieden. „Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften wird effektiver ausgestaltet. Umbauten sind nun einfacher möglich, damit Wohnanlagen energetischen Standards entsprechen und ältere Eigentümer auch im Alter noch barrierefreien Zugang zu ihrer Wohnung haben“, fasst Bundesverbraucherministerin Christine Lambrecht (SPD) zusammen. Auch die Elektromobilität wird durch das WEG gefördert. „Aus Sicht der Union ist da schon ein großer Wurf gelungen“, urteilt der CDU-Bundestagsabgeordnete Sebastian Steineke. Und SPD-Politiker Johannes Fechner bringt es so auf den Punkt: „Ein einziger Querulant kann also zukünftig nicht mehr bauliche Veränderungen verhindern.“

Vonseiten der Lobbyverbände kommt ebenfalls Beifall – wenn auch gemischt mit leiser Kritik.

Was regelt das Gesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt nicht nur die Bestimmungen für das Wohneigentum und dessen Verwaltung, sondern enthält auch Regelungen darüber, was dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört und welche Teile der Immobilie zum Eigentum der Wohnungsgemeinschaft gehören. Zudem enthält das Gesetz Vorschriften rund um die jährlich erforderliche Eigentümerversammlung und die dort getroffenen Beschlüsse. Die Ziele des ursprünglich beschlossenen Gesetzes, den Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten immobiles Eigentum zu ermöglichen, seien nach wie vor aktuell, heißt es im Bundesverbraucherministerium. „Jedoch haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG verändert“, heißt es in der Gesetzesbegründung. Deswegen sei eine Änderung notwendig gewesen.

Zwar wurde das Gesetz nicht von Grund auf neu geschrieben, sondern nur punktuell geändert. Aber trotzdem kommen auf die Besitzer von rund zehn Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland und die 800.000 Eigentümergemeinschaften, in denen sie organisiert sind, viele und gravierende Neuerungen zu. Im Winter wird das Gesetz aller Voraussicht nach in Kraft treten. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Sanierung und Modernisierung werden einfacher

Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder der Einbau von Ladestationen für E-Autos erfordern Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Maßnahmen wurden in der Vergangenheit häufig blockiert, weil für bauliche Veränderungen die Zustimmung aller oder eines großen Teils der Wohnungseigentümer notwendig war. Viele Entscheidungen scheiterten deswegen in der Eigentümerversammlung. Diese Blockade soll beseitigt werden: Nun ist für Entscheidungen in der Eigentümerversammlung grundsätzlich nur noch eine einfache Mehrheit erforderlich. Die Zustimmung von allen beeinträchtigten Eigentümern ist nicht mehr nötig.

Eigentümer haben sogar ein Anrecht auf bestimmte bauliche Veränderungen: nämlich dann, wenn sie den Bedürfnissen von Menschen mit Behinderungen entgegenkommen, wenn sie dem Ausbau der E-Mobilität dienen, den Einbruchsschutz verbessern oder auf diese Weise der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität gelingt.

Die Frage der Kostenübernahme

Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, hat dieser jedoch allein zu tragen. Grundsätzlich sind die Kosten baulicher Veränderungen durch diejenigen Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu bezahlen, die den Maßnahmen zugestimmt haben. Alle Wohnungseigentümer gemeinsam müssen nur dann zahlen, wenn es auf der Eigentümerversammlung eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile gab oder sich die Maßnahmen innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraums von zehn Jahren amortisieren.

Eine Regelung, die Kritik hervorruft. „Bei der Frage der Kosten wurde nicht die optimale Lösung gefunden“, sagt Julia Wagner vom Verband Haus & Grund Deutschland. „Stellen Sie sich vor, ein Dach soll modernisiert werden oder eine schlecht gedämmte Fassade – wenn da nur derjenige zahlt, der dafür stimmt, steht dieser vor einem Problem“, erklärt sie. „Wir haben damit einen Fall, der Fragen offenlässt. Und das könnte dazu führen, dass Modernisierungen verschoben werden.“

Auch beim Verband Wohnen im Eigentum (WiE) sieht man in dieser Frage Probleme: Wer eine Maßnahme ablehnt – etwa den Einbau eines Aufzugs –, die dann doch beschlossen wird, dürfe den Aufzug nicht nutzen, wenn er nicht dafür bezahlt hat, erklärt Gabriele Heinrich vom WiE. „Wir halten es für schwierig, dass bei einer Abstimmung zunächst unklar ist, wie viele dafür stimmen werden und auf wie viele Eigentümer die Kosten dadurch verteilt werden“, sagt sie. Umgehen ließe sich das durch eine Probeabstimmung oder eine Abstimmung unter Vorbehalt, sodass der Beschluss direkt wieder aufgehoben wird, wenn das Ergebnis überrascht. Optimal sei das aber nicht.

Dazu kommt, dass die Eigentümerversammlung im Zuge der Gesetzesreform künftig beschlussfähig ist – selbst wenn nur ein Teil der Eigentümer daran teilnimmt. Immerhin können Wohnungseigentümer aber auch beschließen, dass man nicht persönlich anwesend sein muss, sondern online an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann.

Die Rolle des Verwalters

Ein anderes Thema, das für viele Debatten sorgte, ist die Rolle des Immobilienverwalters. Dessen Verantwortungsbereich sollte in früheren Gesetzesentwürfen deutlich gestärkt werden – jedoch wehrten sich Interessenverbände und erreichten einen Kompromiss: Der Verwalter bekommt mehr Rechte, wird aber stärker kontrolliert.

So wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur nach einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer. Jeder Eigentümer hat zudem Anspruch auf einen von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüften Verwalter. Und dieser kann jederzeit abberufen werden – eine Regelung, die der Interessenverband der Verwalter kritisch sieht. Bisher konnte die Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen.

Doch da der Verwalter künftig eigene Verträge in Namen der Eigentümergemeinschaft vornehmen darf, sei das ein wichtiges Signal gewesen, erklärt Wagner von Haus & Grund. „Ein Verwalter muss handlungsfähig sein, und das wurde mit dem reformierten Entwurf geschaffen. Im Außenverhältnis wurde nun eine klare Grenze bei Kredit- und Grundstücksgeschäften gezogen. Das schafft Klarheit. Gleichzeitig kann er leichter abberufen werden – das ist ein guter Ausgleich für die erweiterten Kompetenzen der Verwalter.“

Verwaltungsbeirat

Zudem unterstützt der Verwaltungsbeirat in Zukunft nicht nur den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben, sondern soll ihn künftig auch überwachen dürfen. Damit wird der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.

Sondereigentum

Nach geltendem Recht ist es nicht möglich, das Sondereigentum, das ausschließlich dem einzelnen Wohnungsbesitzer gehört, auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken: etwa auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge. Das ändert sich nun. Alle Arten von Stellplätzen in Garagen oder auf dem Hof können zu Sondereigentum erklärt werden, Terrassen und Gartenanteile ins Sondereigentum übergehen, erläutert der Verband WiE.

„Wir sind erleichtert, dass auf den letzten Metern die Rechte der Wohnungseigentümer noch gestärkt wurden. Alles Weitere wird die Zukunft zeigen“, zieht WiE-Expertin Heinrich Fazit. „Jetzt müssen die Wohnungseigentümergemeinschaften aber auch ihre Rechte ausüben.“ Sie verweist darauf, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung von großer Bedeutung sei, weil diese durch die Reform des Gesetzes immer beschlussfähig sei.

Auch beim Immobilienverband ZIA – der unter anderem die Interessen von Immobilienverwaltern vertritt – ist man positiv gestimmt. „Wir sehen die Reform grundsätzlich positiv, es wurde bei vielen Fragen eine pragmatische Lösung gefunden“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner.

Er hebt die Neuregelungen zum Thema Elektromobilität hervor – sieht aber noch weiteren Handlungsbedarf. „Wenn man die Mobilitätswende ernst meint, muss da noch nachgelegt werden.“ Der ZIA plädiert für entsprechende finanzielle Förderungen und einen bedarfsgerechten Ausbau. „Man muss aufpassen, dass man die Kosten nicht nur auf die Eigentümer abwälzt“, sagt Mattner. Gerade bei älteren Gebäuden nämlich könne der Einbau von Ladestationen mit einem großen Aufwand und hohen Kosten verbunden sein.

Mehr: Deutschland ist bei Ladestationen für Elektroautos ein Entwicklungsland

Hier geht es zu Handelsblatt Inside Real Estate, dem exklusiven Fachbriefing zur Zukunft der Immobilienbranche.