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‘Massive Geldbeträge’ fließen in skandinavische Immobilien

Frances Schwartzkopff und Hanna Hoikkala

(Bloomberg) -- Der skandinavische Immobilienmarkt hat letztes Jahr mehr Investorengelder angezogen als je zuvor, und jetzt wird der Markt noch heißer.

Laut Linus Ericsson, dem Geschäftsführer der schwedischen Tochtergesellschaft der Immobilienberatung Jones Lang LaSalle Inc. kommt ein Großteil der Nachfrage von außerhalb der Region, wo Käufer nach Volumeneffekten suchen.

“Sie haben massive Geldsummen zur Verfügung, und je größer, desto besser”, sagte er in einem Telefoninterview mit Bloomberg News.

Um Schritt zu halten, hat Jones Lang LaSalle in diesem Monat das Skandinavien-Geschäft ausgebaut und drei neue erfahrene Berater hereingebracht. “Wenn wir uns den globalen Appetit auf Immobilien ansieht, geht es auch weiterhin um einen riesigen Geldhaufen, und das bedeutet, dass Pensionsfonds überall nach Immobilieninvestments Ausschau halten”, sagte er.

Nach Jahren mit negativen Zinsen in den meisten skandinavischen Ländern haben sich Immobilien als ultimatives Ziel für institutionelle Anleger herauskristallisiert, die verzweifelt auf der Jagd nach Renditen sind. Im vergangenen Jahr wurde laut Pangea Property Partners ein Transaktionsrekord von 44 Milliarden Euro insgesamt in Schweden, Norwegen, Dänemark und Finnland verzeichnet. Die Aktien von skandinavischen Immobiliengesellschaften schlagen bei der Wertentwicklung ihre europäischen Pendants, und selbst ihre risikoreichsten Anleihen sind bei den Anlegern begehrt.

Das Angebot der Immobilienbranche an so genannten Hybridanleihen habe sich im Jahr 2019 nahezu vervierfacht, berichtet Alexander Stiris, Leiter des skandinavischen Firmenkundengeschäfts von Citigroup Inc. Anleger locke die Transparenz in Skandinavien und die relative Leichtigkeit, mit der die Vermögenswerte gehandelt werden können, erläutert er.

Hybride können so konzipiert werden, dass sie in Eigenkapital umgewandelt werden oder Verluste absorbieren können. Rating-Unternehmen betrachten Wertpapiere, die von Nichtfinanz-Unternehmen begeben wurden, in der Regel zu 50% als Eigenkapital. Die Emissionen von europäischen Nichtfinanz-Unternehmen erreichten im vergangenen Jahr einen Rekordwert von 30,2 Milliarden Euro, wobei das schwedische Immobilienunternehmen Heimstaden Bostad AB laut Scope Ratings zu den größten Emittenten zählt.

Danske Bank schätzt, dass angesichts der schwachen schwedischen Krone selbst bei rekordhohen Bewertungen für ausländische Käufer noch Spielraum für Transaktionen besteht. Gemessen am Wert entfiel im vergangenen Jahr fast ein Drittel der Transaktionen in dem Land auf ausländische Investoren, sagt die schwedische Finanzaufsichtsbehörde.

Neuberger Berman eröffnet skandinavische Sparte

Der 339 Milliarden Dollar schwere Vermögensverwalter hat bei der Expansion die skandinavische Region im Visier, sagte er am Dienstag. Neuberger Berman ist der jüngste große Vermögensverwalter, der die skandinavischen Länder anpeilt, die mit die höchsten Ersparnisse in Europa haben. KBL European Private Bankers SA sagte im Oktober, dass ein Büro in Kopenhagen eröffnet werde. Hinter der in Luxemburg ansässigen Gruppe steht die Königsfamilie Katars. Seinerzeit kündigte auch Goldman Sachs Pläne für eine Niederlassung an.

Der starke Zustrom ausländischer Gelder hat einige lokale Aufsichtsbehörden beunruhigt. Die Region hat eine Geschichte von Immobilienbooms, die plötzlich zusammenbrechen, und Finanzaufseher wollen vermeiden, dass sich so etwas wiederholt. Die schwedische Finanzaufsicht hat die Banken angewiesen, mehr Kapital für mögliche Verluste vorzuhalten. In Dänemark ermahnt die Aufsichtsbehörde die Geldinstitute, die Kreditstandards nicht zu lockern.

Laut Stiris bei Citi haben die Anleger diese Bedenken zur Kenntnis genommen. Die wichtigsten von ihnen beobachteten Messgrößen zur Risikoeinschätzung sind die Verschuldung und die Vermietungsrate im Vergleich zu den europäischen Pendants. Aber bisher hat nichts, was sie gesehen haben, “sie davon abgehalten, hereinzuströmen”, sagte er. In der Tat sind die Renditen zurückgegangen, obwohl das Angebot an von skandinavischen Immobilienfirmen begebenen Schuldtiteln gestiegen ist.

Im Jahr 2018 hatte nur ein Immobilienunternehmen eine Hybridanleihe in Benchmark-Größe begeben - Akelius Wohnimmobilien AB mit einem Volumen von 500 Millionen Euro, zeigen von Citi zusammengestellte Daten. Letztes Jahr waren es drei, aber die Kosten für die Papiere sind weiter zurückgegangen.

Skandinavische Immobilienkonzerne haben im vergangenen Jahr Hybridanleihen in Höhe von 1,5 Milliarden Euro begeben. Die Instrumente helfen ihnen dabei, die Anforderungen der Rating-Unternehmen an das Kapital zu erfüllen, jedoch zu geringeren Kosten als Eigenkapital.

“In einigen Fällen haben Unternehmen Hybride an den Markt gebracht, um Vorzugsaktien zurückzukaufen”, sagte Stiris. Das zeige nur, wie billig Hybride seien.

Überschrift des Artikels im Original:‘Massive Amounts of Money’ Headed for Nordic Real Estate (3)

Kontakt Reporter: Frances Schwartzkopff in Kobenhavn fschwartzko1@bloomberg.net;Hanna Hoikkala in Stockholm hhoikkala@bloomberg.net

Kontakt verantwortlicher Editor: Tasneem Brogger tbrogger@bloomberg.net

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