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LEG Immobilien SE steigert den FFO I im ersten Halbjahr deutlich und bestätigt Zielkorridor für das Gesamtjahresergebnis

  • FFO I steigt um 10,6 Prozent auf 241,4 Millionen Euro, FFO I pro Aktie um 9,2 Prozent

  • Vollvermietung: Leerstandsquote mit 2,2 Prozent auf Rekordtief (l-f-l; -30 bps)

  • Miete pro Quadratmeter liegt bei 6,26 Euro (l-f-l; +2,6 Prozent)

  • Auf Basis einer Portfolioaufwertung von 6,1 Prozent steigt der EPRA-NTA auf 161,30 Euro pro Aktie

  • Starke Bilanz mit Verschuldungsquote von 42,1 Prozent

  • Meilenstein für Klimaschutz: Baubeginn für serielle Modernisierungen von RENOWATE und LEG-Zukunftshaus

  • Gaskrise und steigende Energiepreise: LEG schnürt ganzheitliches Maßnahmenpaket, um Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter gemeinsam zu schultern

  • Ausblick 2022 bestätigt (FFO I: 475 bis 490 Millionen Euro)

  • Voraussichtlich Nettoverkäufer nach Aufgabe der Option an der Brack Capital Properties (BCP)


Die LEG Immobilien SE konnte ihre positive Geschäftsentwicklung auch im zweiten Quartal 2022 fort-setzen. Wesentlich für die gute Ergebnisentwicklung war die gestiegene Nettokaltmiete aufgrund von Akquisitionen im Vorjahr, Mietwachstum im angestammten Portfolio sowie die rekordhohe Vermietungsquote. Für das Gesamtjahr geht das Unternehmen von einer positiven Geschäftsentwicklung und dem Erreichen der in Aussicht gestellten Gewinnspanne von 475 bis 490 Mio. Euro für den FFO I aus.
 
„Die LEG bleibt eine sichere Bank: Die wesentlichen Treiber unseres Geschäfts sind unverändert in-takt. Der Zuzug von Menschen nach Deutschland und das leider schwierige Umfeld für „Häuslebauer“ verstärken die bereits hohe Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen. Die LEG ist strukturell voll-vermietet und bis 2024 durchfinanziert. Um der aktuellen Entwicklung bei Zinsen und Inflation Rechnung zu tragen, treten wir bei Neubau, Zukäufen und laufenden Kosten zusätzlich auf die Bremse.“, sagt Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.

FFO I legt weiter deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Halbjahr 2022 auf 241,4 Millionen Euro und legten damit deutlich um 10,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (H1-2021: 218,2 Millionen Euro). Das gilt auch für den FFO I pro Aktie, der sich um 9,2 Prozent erhöhte. Der leicht niedrigere Anstieg erklärt sich durch die hohe Annahme der Aktiendividende. Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus gestiegenen Nettokaltmieten, wovon ein großer Teil auf die 2021 getätigten Akquisitionen zurückzuführen ist.  

Die EBITDA-Marge belief sich auf 74,8 Prozent. Für das Gesamtjahr hat sich die LEG vorgenommen, eine EBITDA-Marge von rund 75 Prozent zu erzielen. Damit liegt das Unternehmen auch hier auf Ziel-kurs.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum auf durchschnittlich 6,26 Euro pro Quadratmeter zu (+2,6 Prozent). Auch hier ist das Unternehmen gut unterwegs, das angestrebte Mietwachstum von 3 Prozent für das Gesamtjahr 2022 zu erreichen. Zudem konnte der Leerstand auf vergleichbarer Fläche weiter auf nur noch 2,2 Prozent (H1-2021: 2,5 Prozent) reduziert werden. Das ist die niedrigste Leerstandsquote, die die LEG jemals verzeichnet hat. Damit ist die LEG im angestammten Portfolio strukturell vollvermietet.

Hoher Wertzuwachs dank starker Nachfrage
Der EPRA NTA (Net Tangible Asset) erreichte 161,30 Euro je Aktie. Mit dem NTA weist das Unternehmen den Nettovermögenswert seiner Immobilien aus. Der wesentliche Faktor für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer Aufwertung von rund 1,17 Milliarden Euro verbunden war (H1/2021: 1,1 Milliarden Euro). Dies entspricht im ersten Halbjahr einem Wertzuwachs von 6,1 Prozent.

Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 30. Juni 2022 bei 1.828 Euro/qm (31. Dezember 2021: 1.706 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug 4,0 Pro-zent. Zum Vergleich: Aufgrund der enormen Baukostensteigerung rechnet man derzeit bei Standard-Neubauwohnungen mit Quadratmeterpreisen von mehr als 3.500 Euro (ohne Grundstückskosten). Die Wiederherstellungskosten sind damit um ein Vielfaches höher, was die Werthaltigkeit des LEG-Portfolios unterstreicht.

Portfoliobereinigung im Fokus
Nach dem starken externen Wachstum der Vorjahre beabsichtigt die LEG, im laufenden Jahr bis zu 5.000 Einheiten zu attraktiven Preisen zu veräußern. Zu rund einem Drittel handelt es sich um Einheiten aus dem 2021 angekauften Portfolio der Adler Group. Zum anderen hat die LEG diverse weitere Quartiere identifiziert, die nicht oder nicht mehr zum Portfolio des Unternehmens passen. Die ersten Marktreaktionen sind vielversprechend.

Wie bereits letzte Woche mitgeteilt, wird das Unternehmen zudem die Option auf einen Mehrheits-erwerb der Brack Capital Properties endgültig nicht in Anspruch nehmen. Demzufolge revidiert das Unternehmen sein Akquisitionsziel für das laufende Jahr von bisher 7.000 Einheiten bis auf einige, wenige Portfolioarrondierungen. Die LEG wird dementsprechend in diesem Jahr Nettoverkäufer im Markt sein.

Finanzierung zu langfristig attraktiven Konditionen gesichert
Zum Halbjahresstichtag am 30. Juni 2022 weisen die Verbindlichkeiten der LEG eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,06 Jahren auf (30. Juni 2021: 7,66 Jahre). Im Jahresvergleich konnte eine weitere Absenkung der durchschnittlichen Zinskosten auf 1,15 Prozent zum 30. Juni 2022 erreicht werden
(30. Juni 2021: 1,24 Prozent). Bis 2024 verfügt die LEG über keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Halbjahresstichtag bei 42,1 Prozent (31. Dezember 2021: 42,1 Prozent). Die Zielvorgabe von 43 Prozent wurde damit eingehalten.

Susanne Schröter, CFO der LEG Immobilien SE, unterstreicht: „Unsere starke Bilanz, unsere diversifizierte Finanzierungsstrategie und unser krisenerprobtes Geschäftsmodell mit seinen kontinuierlichen Einkommensströmen erlauben es uns, auch in einem volatilen Marktumfeld erfolgreich zu sein.“
 
Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung mit Fokus auf Klimaschutz - LEG-Zukunftshaus und erstes RENOWATE-Projekt in Bau
Die LEG hat im ersten Halbjahr 2022 insgesamt 223,3 Millionen Euro in ihre Bestände investiert (H1/2021: 198,2 Millionen Euro). Das sind rund 13 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Aufgrund der stark gestiegenen Anzahl an Wohneinheiten der LEG und der Fokussierung auf wesentliche Projekte sind die Investitionen pro Quadratmeter mit 18,31 Euro dagegen zurückgegangen (H1/2021: 19,14 Euro je Quadratmeter). Nicht enthalten in diesen Zahlen sind u.a. Investitionen in Neubauaktivitäten, die nicht zum Kerngeschäft der LEG zählen. Ein Großteil der Aufwendungen bezieht sich auf Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, die vor dem Hintergrund steigender Energiekosten für die Mieterinnen und Mieter zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Das Unternehmen setzt zudem zunehmend digitale, serielle Verfahren ein, um Bau- und Modernisierungskosten zu minimieren. Die ersten beiden Projekte dieser Art gehen aktuell in die Bauphase: Nur wenige Monate nach der Gründung des Gemeinschaftsunternehmens für serielle Modernisierung von LEG und dem österreichischen Bauunternehmen Rhomberg, RENOWATE, werden derzeit die ersten vorproduzierten Fassadenteile in Mönchengladbach angeliefert und montiert. Hierbei wird nach dem Vorbild des Energiesprong-Prinzips mit vorgefertigten Fassadenmodulen, die an eine bestehen-de Fassade angebracht werden, gearbeitet. Nach der Sanierung erreicht das Objekt KfW55-Standard und ist von Gaslieferungen unabhängig, da eine Wärmepumpe der neuesten Generation eingebaut wird. Auch der erste von vier Bauabschnitten des LEG-Zukunftshauses, einer Net-Zero-Modernisierung nach dem niederländischen Energiesprong-Verfahren, geht in die Realisierungsphase.
 
Energiekrise im Blick – Herausforderungen werden gemeinsam geschultert  
Die LEG beschäftigt sich intensiv mit der Gaskrise und dem Anstieg der Energiekosten. Trotz langfristiger, vergleichsweise kostengünstiger Lieferverträge kommen hohe Heizkostennachzahlungen auf die Mieterinnen und Mieter zu. Die LEG unternimmt daher Verschiedenes, um die Auswirkungen für ihre Kunden zu minimieren:
In persönlichen Anschreiben bietet das Unternehmen an, die Vorauszahlungen auf freiwilliger Basis zu erhöhen, um den Kostenanstieg über mehrere Monate abzufedern. Rund ein Drittel der bisher kontaktierten Mieter hat dieses Angebot angenommen. Informationsmaßnahmen zum Energiesparen, die seit jeher fester Bestandteil der Kundenkommunikation sind, wurden weiter intensiviert. Eine optimale und verbrauchssparende Einstellung der Heizanlagen erfolgt wie üblich rechtzeitig vor der Heizperiode. Die LEG setzt sich zudem im Sinne der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter für klare politische Vorgaben der Mindesttemperaturen im kommenden Winter ein. Ein Grad weniger bedeutet eine Energieersparnis von rund sechs Prozent und kann damit sowohl einen wichtigen Bei-trag zur finanziellen Entlastung der Kunden als auch zur physischen Versorgungssicherheit in Deutschland insgesamt im Falle von Gaslieferengpässen leisten. Wie schon in der Corona-Krise wird das Unternehmen Hinweise auf Unterstützungsmöglichkeiten geben, wie zum Beispiel das Angebot von Ratenzahlungen, aber auch Informationen zu Wohngeldanträgen. In diesem Zusammenhang begrüßt die LEG das geplante Wohngeld Plus der Bundesregierung sowie weitere Entlastungsmaßnahmen für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen. Die LEG-Stiftungen flankieren die Unternehmens-Aktivitäten mit ihrer Sozialarbeit in den Quartieren.

„Die Erfahrungen aus der Corona-Krise zeigen: Die Menschen fühlen sich wohl in ihrem Zuhause und setzen vieles daran, Miete und Nebenkosten pünktlich zu zahlen. Gemeinsam mit unseren Kunden werden wir auch in der Energiekrise Lösungen entwickeln, damit keiner Angst haben muss, seine Wohnung aufgrund der Explosion der Energiekosten zu verlieren.“, erläutert Volker Wiegel, COO der LEG Immobilien SE.
 
Ausblick 2022 bestätig
Auf Basis der Entwicklung in den ersten sechs Monaten 2022 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt und bestätigt die Prognose für das Gesamtjahr für den FFO I in der Bandbreite von 475 bis 490 Millionen Euro. In der Mitte der Bandbreite entspräche dies einem FFO I-Wachstum je Aktie von mehr als 12 Prozent. Effekte aus möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Das Geschäftsmodell der LEG bleibt damit resilient und für Investoren und Kunden gleichermaßen berechenbar. Wie in den Vorjahren üblich, wird das Unternehmen daher trotz der aktuellen Unwägbarkeiten im November bei Veröffentlichung des Berichtes zum dritten Quartal einen Ausblick auf das kommende Geschäftsjahr geben.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.



Über die LEG
Die LEG SE ist mit rund 166.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2021 Erlöse von rund 960 Millionen Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,13 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma Renowate, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen. Im Rahmen ihrer Neubauoffensive möchte sie zudem einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten.


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E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

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