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LEG Immobilien SE: Gewinn legt auch im dritten Quartal weiter zu – positiver Ausblick für 2021 und 2022

·Lesedauer: 10 Min.
  • FFO I legt um 12,6 Prozent auf über 334 Millionen Euro zu

  • Operative Kennzahlen auf Kurs oder besser

  • Akquisitionsziel erreicht – jüngste Portfolioankäufe in Kiel, Bremen und NRW

  • FFO I für 2021 am oberen Ende der Bandbreite von 410 bis 420 Millionen Euro erwartet

  • Ausblick 2022 sieht FFO I bei 450 bis 460 Millionen Euro

  • LEG verdoppelt Neubauanstrengungen für bezahlbaren Wohnraum auf 1000 Einheiten ab 2026

  • Spitzen-Platzierung im ESG-Risk-Rating beim Nachhaltigkeitsexperten Sustainalytics

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien SE setzte sich auch im dritten Quartal 2021 fort. Wesentlicher Treiber für den Ergebniszuwachs war die gestiegene Nettokaltmiete aufgrund von Akquisitionen, strukturellem organischem Mietwachstum sowie einer deutlich verbesserten Vermietungsquote. Die gute operative Performance und die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien bieten eine gute Grundlage für fortgesetztes Gewinnwachstum und weitere Wertsteigerungen des Portfolios im weiteren Jahresverlauf sowie für das Geschäftsjahr 2022. Finanzielle Rendite ist aber nur ein Teil von nachhaltigem Erfolg. Die LEG verfolgt ihre Nachhaltigkeitsziele mit derselben Stringenz. Das unabhängige Nachhaltigkeitsrating von Sustainalytics schätzte das Risiko des Unternehmens in Bezug auf wesentliche ESG-Faktoren erst vor wenigen Tagen als „vernachlässigbar“ ein (bisher: „gering“) und zählt die LEG jetzt zu dem TOP-1-Prozent der am besten bewerteten Unternehmen weltweit. Das Akronym ESG steht für die drei Nachhaltigkeitsbereiche Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung.

„Wir freuen uns sehr, dass wir in den ersten neun Monaten 2021 unsere finanziellen und unsere operativen Ziele erreicht oder übertroffen haben. Die LEG blickt positiv auf die Geschäftsentwicklung im weiteren Jahresverlauf und im kommenden Jahr. Wir sind uns unserer großen gesellschaftlichen Verantwortung für die aktuellen Fragenstellungen rund um das Thema „Wohnen“ bewusst. Ein Teil der Lösung lautet ganz klar: Mehr bauen. Wir haben beschlossen, ab 2026 doppelt so viele bezahlbare, energieeffiziente Wohnungen fertigzustellen als bisher vorgesehen.“, sagt Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.
FFO I legt weiter deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen in den ersten neun Monaten 2021 auf 334 Millionen Euro und legten damit deutlich um 12,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu
(9M-2020: rd. 297 Millionen Euro). Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus höheren Mieteinnahmen, wovon ein großer Teil auf die getätigten Akquisitionen zurückzuführen ist.

Die Net Operating Income-Marge (NOI-Marge) konnte gegenüber dem Vergleichszeitraum von 78,7 auf
79,9 Prozent ausgeweitet werden. Die NOI-Marge setzt das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung ins Verhältnis zur Mietentwicklung. Die Ausweitung der Marge belegt die Effizienzgewinne, die entstehen, wenn das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Vergleich zur Mietentwicklung überproportional ansteigt. Die
NOI-Marge ist der Gradmesser für die Beurteilung der operativen Exzellenz des Unternehmens.

Die EBITDA-Marge verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ebenfalls von 77,5 auf 78,6. Für das Gesamtjahr hat sich die LEG vorgenommen, eine EBITDA-Marge von rund 75 Prozent zu erzielen. Damit liegt das Unternehmen – auch unter Berücksichtigung des saisonal üblicherweise höheren Aufwands im vierten Quartal – hier klar auf Zielkurs.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum auf durchschnittlich 6,11 Euro pro Quadratmeter zu, was einem Anstieg von 3,3 Prozent innerhalb von zwölf Monaten entspricht. Der im Vergleich zur Zielvorgabe von 3 Prozent für das Gesamtjahr 2021 höhere 9-Monatswert ist auf die im Coronajahr 2020 unterlassenen Mieterhöhungen und damit einen niedrigeren Ausgangswert, sogenannter Basiseffekt, zurückzuführen.

Zudem konnte der Leerstand auf vergleichbarer Fläche weiter auf nun 2,6 Prozent (9M-2020: 3,3 Prozent) reduziert werden.

NTA je Aktie bei 137,40 Euro - weiterer deutlicher Wertzuwachs in Q4 zu erwarten
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2021 bei 137,40 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von über
12 Prozent zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 (122,43 Euro pro Aktie).

Das Ergebnis aus der Bewertung des Immobilienportfolios beträgt 1.119,8 Millionen Euro. Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) liegt zum 30. September 2021 bei 1.655 Euro je Quadratmeter. Wie üblich sind die Abweichungen gegenüber der Bewertung zum Halbjahresstichtag 30. Juni 2021 gering, da das Portfolio stets im 2. und im 4. Quartal neu bewertet wird.

Auf Basis der unverändert hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird mit einem Anstieg des Vermögenswerts von circa 4 bis 5 Prozent für das zweite Halbjahr 2021 gerechnet.

Ankaufziel 2021 bereits erreicht

In einem herausfordernden Umfeld mit einem insgesamt knappen Angebot kann die LEG per Anfang November für das Gesamtjahr 2021 einen Portfoliozuwachs um 6.900 Einheiten verzeichnen und hat damit ihr Ankaufziel (rund 7.000 Einheiten) bereits erreicht. Bei den größten Einzelerwerben 2021 handelte es sich um zwei Portfolios mit jeweils über 2.200 Einheiten im Rhein-Neckar-Gebiet und der Pfalz sowie in Kiel, die beide im Dezember 2021 in den Besitz der LEG übergehen. Hinzu kam der Erwerb etlicher kleiner bis mittelgroßer Portfolien mit regionalen Schwerpunkten in wachstumsstarken Märkten in Nordrhein-Westfalen, im Großraum Hannover sowie in Bremen.

Neubauprogramm wird ausgeweitet

Die LEG will ihr Neubauprogramm deutlich ausbauen. Die zuständige Tochtergesellschaft LEG Solution hat dies seit 2019 über Nachverdichtungen und Ankäufe von Projektentwicklungen getan und ist seither von zwölf auf 22 Mitarbeiter gewachsen. Künftig will das Unternehmen auch Grundstücke mit oder ohne Baurecht entwickeln. Das Volumen von jährlich 500 neuen, fertiggestellten Wohnungen soll sich ab dem Jahr 2026 auf 1.000 Einheiten verdoppeln, die einen guten modernen Wohnkomfort, hohe energetische Standards bieten und dabei bezahlbar bleiben. Die LEG wird hierbei mit dem renommierten Familienunternehmen Goldbeck kooperieren, einem der Marktführer in Europa für serielles und modulares Bauen. Damit leistet die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum, wo dieser besonders dringend benötigt wird.

Finanzierung zu langfristig attraktiven Konditionen gesichert

Zum Stichtag am 30. September 2021 weisen die Verbindlichkeiten der LEG eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,4 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei niedrigen 1,23 Prozent (30. September 2020: 1,35 Prozent). Dies trägt zu einem hohen Maß an Sicherheit für ein stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Stichtag am 30. September 2021 bei 38,0 Prozent (31. Dezember 2020: 37,6 Prozent), und damit deutlich unter der Maximalvorgabe von 43 Prozent.

Nachhaltig Wirtschaften und Handeln: ESG-Ziele 2022 bereits festgelegt

Die Berücksichtigung der ESG-Kriterien ist Teil der DNA der LEG Immobilien SE.

Für das kommende Geschäftsjahr 2022 hat die LEG nun bereits zum zweiten Mal ambitionierte, individuell messbare kurz- und langfristige Zielvorgaben verabschiedet, die in die Vergütung von Vorstand und Führungskräften einfließen.

Ein wesentlicher Aspekt für den Bereich E (Umwelt) ist die Realisierung von CO2-Einsparungen durch Modernisierungsmaßnahmen. Mit den im kommenden Jahr abgeschlossenen Projekten will das Unternehmen mindestens 4.000 Tonnen CO2 aus eigener Kraft einsparen – positive Effekte durch Veränderungen im deutschen Energiemix kämen „on top“. Langfristig – für den Zeitraum von 2022 bis 2025 – hat sich die LEG zum Ziel gesetzt, den klimabereinigten CO2-Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter um 10 Prozent zu reduzieren.

Hierfür stellt das Unternehmen ein Investitionsvolumen von rund 110 Millionen Euro pro Jahr für energetische Modernisierungsmaßnahmen bereit. Neben der finanziellen Rendite und den Wünschen und Möglichkeiten der Kunden berücksichtigt das Unternehmen bei seinen Investitionen zusätzlich auch die sog. CO2-Rendite, um mit dem geplanten Mitteleinsatz das jeweils bestmögliche Ergebnis für den Klimaschutz zu erreichen.

Vor dem Hintergrund des hohen Fachkräftebedarfes in Deutschland ist der LEG im Wettbewerb um die besten Köpfe eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit ausnehmend wichtig. Daher hat sich das Unternehmen im Bereich Soziales vorgenommen, bei der im Jahr 2022 anstehenden Mitarbeiterbefragung einen Trust Index von mindestens 66 Prozent zu erreichen – ein Spitzenwert für die Immobilienbranche. Der nach der renommierten Great-Place-to-Work-Methode gemessene Trust Index ist eine anerkannte Messgröße für die Zufriedenheit der Belegschaft.

Zudem freut sich das Unternehmen sehr, dass es 2021 bereits zum dritten Mal eine Auszeichnung im Rahmen der Studie „Deutschlands Beste Ausbilder“ vom Wirtschaftsmagazin Capital in Zusammenarbeit mit der Talentplattform Ausbildung erhalten hat.

Als Langfristziel hat sich die LEG im Bereich Soziales vorgenommen, eine Kundenzufriedenheitsrate von mindestens 70 Prozent zu erreichen. Gemessen wird hierzu der so genannte Customer Satisfaction Index (CSI) im Rahmen einer repräsentativen, anonymen Kundenzufriedenheitsbefragung. Ein CSI von 70 markiert einen Spitzenwert in der Wohnimmobilienbranche.

Die unabhängigen Stiftungen der LEG „Stiftung - Dein Zuhause hilft“ sowie „LEG NRW Mieter-Stiftung“ gehören untrennbar zum sozialen Engagement des Unternehmens Sie haben im laufenden Geschäftsjahr bereits 17 neue Projekte mit 24 karitativen und kommunalen Partnern gestartet und 25 Veranstaltungen für Jung und Alt in den Quartieren durchgeführt. In einem großen Gemeinschaftsprojekt haben beide Stiftungen zusammen zudem die Mieterinnen und Mieter unterstützt, die von der Hochwasserkatastrophe im Sommer 2021 besonders stark betroffen waren.

Auch die oben bereits erwähnten Neubaumaßnahmen zahlen auf eine positive Weiterentwicklung der LEG in ökologischer und sozialer Hinsicht ein. Die LEG unterstützt damit ausdrücklich die Bestrebungen der Landes- und der Bundespolitik für mehr Neubau.

Als Maßstab für eine gute Unternehmensführung nimmt sich die LEG erneut vor, ihr ESG-Risk-Rating der Nachhaltigkeitsagentur Sustainalytics zu stabilisieren. Aufgrund der deutlichen Verbesserungen im laufenden Jahr bedeutet das für die Zielerreichung, dass Sustainalytics das ESG-Risiko der LEG wiederum als vernachlässigbar einstuft.

Weitere Details zu diesen ESG-relevanten Themen finden Sie hier.

Positive Gewinnprognose für 2021 und 2022

Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten Fundamentaldaten und der erfreulichen Gewinnentwicklung in den ersten drei Quartalen 2021 geht die LEG davon aus, für das Gesamtjahr einen FFO I am oberen Ende der prognostizierten Bandbreite von 410 bis 420 Millionen Euro zu erreichen.

Für 2022 erwartet das Unternehmen einen FFO I in der Bandbreite von 450 bis 460 Millionen Euro. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Insgesamt beabsichtigt die LEG auch im kommenden Jahr, etwa 7.000 Wohneinheiten zu erwerben und damit an das externe Wachstumstempo der Vorjahre anzuknüpfen.

Fortgeführt werden soll auch die Investitionsoffensive für mehr Klimaschutz und Wohnkomfort in den LEG-Beständen mit einem Investitionsbudget von 44 bis 46 Euro je Quadratmeter. Im operativen Bereich geht die LEG von einem Mietwachstum von rund 3,0 Prozent aus, das die stabile Wachstumsdynamik unseres Portfolios unterstreicht.

Festhalten wird das Unternehmen auch an seiner konservativen Finanzierungsstrategie. Das Ziel für den LTV liegt daher weiterhin bei maximal 43 Prozent.

Ebenso hält das Unternehmen an seiner Dividendenpolitik fest: Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 70 Prozent des FFO I an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.



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Über die LEG

Die LEG ist mit über 145.000 Mietwohnungen und rund 400.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält in seinem Stammland Nordrhein-Westfalen sieben Niederlassungen und ist an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2020 Erlöse von rund 861 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen; ab 2026 soll die Zahl der Neubauwohnungen insgesamt 1.000 Einheiten pro Jahr erreichen.

Kontakt Investor Relations:

Frank Kopfinger

Tel. +49 211 45 68-550

E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

Kontakt Presse:

Sabine Jeschke

Tel. +49 211 45 68-325

E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.de

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