Die Krise von WeWork verunsichert die Immobilienbranche

Der Hype um den Coworking-Pionier und Geschäftsmodell hat deutlich nachgelassen. Investoren werden zurückhaltender – und stellen kritische Fragen.

Der gescheiterte Börsengang des Bürovermittlers WeWork und die Zweifel an der Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells beschäftigen die Immobilienbranche. Noch vor wenigen Jahren wurde die moderne Arbeitswelt des Coworkings zum Modell für künftige Generationen erklärt. Heute sehen sich die beteiligten Firmen mit skeptischen Fragen konfrontiert.

Die klassischste Sorge: „Das Geschäftsmodell ist noch nicht krisenerprobt. Niemand weiß, wie sich die Unternehmen in einem wirtschaftlichen Abschwung schlagen“, sagt etwa Timo Tschammler, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters JLL auf der Handelsblatt-Tagung Immobilienwirtschaft.

Die Konzepte des Coworking findet Bernd Haggenmüller vom Private Equity-Unternehmen Ardian, das auch in Immobilien investiert, grundsätzlich zwar spannend. „Wir sind jedoch zurückhaltend, wenn es darum geht, ein komplettes Objekt an einen Anbieter zu vermieten. 25 Prozent mit einem solventem Anbieter sind aber kein Problem.“

Seit WeWork seinen Börsengang in den Sand gesetzt habe, werde er immer wieder gefragt, wie es um die Nachhaltigkeit seines Geschäftsmodells und die Rentabilität bestellt ist, sagt Michael Schmutzer. Er ist Gründer und CEO von Design Office. Das Unternehmen ist mit 160.000 Quadratmetern verteilt auf 34 Standorte Deutschlands größter Anbieter von Coworking-Flächen. Zum Vergleich: WeWork kommt hierzulande auf knapp die Hälfte an eröffneter Fläche.

Spielten Anbieter flexibel vermietbarer Flächen, zu denen auch das Coworking gehört, bis vor wenigen Jahren nur eine marginale Rolle am Büromarkt, machten sie im vergangenen Jahr rund sieben Prozent am Vermietungsmarkt aus. Der Anteil an den insgesamt vermieteten Flächen liegt – trotz des Hypes – noch immer bei nur knapp einem Prozent.

Veränderte Zielgruppen

Trotz der jüngsten Zweifel glaubt Tschammler von JLL, dass dieser Anteil in manchen Metropolen in den kommenden Jahren auf bis zu zehn Prozent steigen kann.

Gestützt werden derartige Annahmen vor allem von zwei Trends: Der zunehmenden Urbanisierung einerseits, die die Nachfrage nach Büros in den Städten treibt, und der Flexibilisierung von Arbeit. Francesca Pick sieht einen Umbruch in der Arbeit voraus.

Sie ist Co-Gründerin von Greaterthan, einem Beratungsunternehmen für neue Arbeitsmodelle. Künftig werden viele Unternehmen dezentraler organisiert sein, ist sie überzeugt.

Heute schon werden viele Aufgaben in Projekte aufgeteilt. Hinzu kommt: „43 Prozent aller Menschen arbeiten teilweise oder komplett in Telearbeit, das heißt fern von klassischen Büros“, sagt Pick.

Kommt es so, erhoffen sich die Anbieter flexibler Flächen eine steigende Nachfrage. Schließlich könnten Unternehmen dann flexiblere Büromieten suchen als die heute üblichen Langfristverträge über zehn und 15 Jahre.

„Nur weil WeWork Probleme hat, wird nicht plötzlich der Wandel der Arbeit stoppen“, sagt Tobias Kremkau, einer der deutschen Coworking-Pioniere. Auch bei kleineren Anbietern nähmen die Buchung von Firmen zu, erklärt er.

Tatsächlich hat sich gerade bei den großen Anbietern die Zielgruppe in den vergangenen Jahren drastisch verändert. Hatte Coworking seinen Ursprung im Kleinen, bei einzelnen Kreativen und Freischaffenden, bedienen die großen Anbieter heute vor allem Firmen.

Rund 80 Prozent seines Geschäfts mache er mit Unternehmen, sagt Schmutzer von Design Offices. Das Unternehmen habe zunächst auch mit klassischen Hot Desks, offenen Großraumbüro-ähnlichen Flächen, und Freischaffenden begonnen.

Heute sieht Schmutz Design Offices eher wie ein Hotel oder ein „Hospitality“-Unternehmen für das moderne Arbeiten, das Räume nach New-Work-Maßstäben für Firmen einrichtet.

WeWork habe indes eine Story um sein Geschäftsmodell als Tech-Unternehmen aufgebaut. Das sei aber eine Fehleinschätzung, meint Schmutzer.

„Mehr Coworking in Nauen“

Anders als bei der Plattform-Ökonomie werde es im flexiblen Bürobereich keinen Gewinner geben, der global alles beherrscht, sondern eher eine diverse Landschaft ähnlich dem Hotelsektor, meint Schmutzer.

Design Offices hat sich stark auf Deutschland fokussiert, geht anders als die meisten Konkurrenten stark in mittelgroße Städte.

Andere Dimensionen verfolgt Knotel, eine Firma, die es im August nach einer 400-Millionen-Dollar-Finanzierung auf eine Milliarden-Bewertung gebracht hat. Knotel betreibt 200 Standorte in zehn Städten weltweit.

Knotel spricht selbst von einer „aggressiven internationalen Expansion“. Anders als WeWork setzt Knotel komplett auf Unternehmen, denen es in den Metropolen der Welt ein weltumspannendes Netzwerk von flexiblen Büroflächen bieten will.

Flexible Büroflächen allein auf die großen Anbieter zu reduzieren ist dem Coworking-Pionier Kremkau zu einfach. Es werde weiter die Flächen für kleine Selbstständige und Freischaffende geben.

Wenn sich die Versprechungen der Telearbeit bewahrheiten soll, dann brauche es diese auch abseits der Zentren in den Metropolen. „Wir brauchen mehr Coworking in Nauen, nicht nur in Berlin Mitte, in Randgebieten und auf dem Land“, sagt Kremkau.

Zieht die große digitale Arbeiterschar also schon morgen aufs Land? Dazu macht sich Kremkau keine Illusion: „Noch ist der Markt nicht reif dafür“, sagt er.