Weshalb die Kosten für Haus- und Wohnungsbau immer weiter steigen

Man könnte Wolfgang Ries als Profiteur des Immobilienbooms bezeichnen. Die Auftragsbücher des Projektentwicklers sind wie für viele seiner deutschen Kollegen dank der hohen Nachfrage nach Immobilien derzeit so gut gefüllt wie kaum zuvor.

Ries aber will das so nicht stehen lassen. Er kämpft gegen die Vorurteile, die ihn und seine Kollegen treffen. Vor allem gegen den Vorwurf, seine Branche bereichere sich dank steigender Preise auf Kosten der Gesellschaft. Die Preise der von ihm gebauten Wohnungen bestimme er schließlich nicht allein. Dem Marktdruck, der sich aus steigenden Grundstückspreisen und Handwerkerkosten bilde, könne er nicht entkommen.

Preise 4,1 Prozent höher als im Vorjahr

Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes gibt ihm Recht. Wie die Daten zeigen, steigen die Baupreise seit 2008 kontinuierlich. Heute liegen sie für Wohngebäude um ein Viertel höher als noch vor zehn Jahren. Zuletzt zog die Spirale sogar an: Im Mai waren die Baupreise um 4,1 Prozent teurer als im Vorjahr.

Drastischer gestiegen sind sie zuletzt im November 2007, mit einem Plus von 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zum Baupreisindex zählt das Statistische Bundesamt unter anderem Erd-, Beton-, Klempner- und Tischlerarbeiten, aber auch die Kosten für Heizanlagen oder für Gas- und Entwässerungsanlagen.

Verteuert hat sich Bauen auf breiter Linie, sowohl bei den Rohbauarbeiten als auch bei den Ausbauarbeiten. Die Nachfrage schlägt auch auf dem Markt für Fertighäuser durch: Im Laufe der vergangenen zehn Jahre haben sie sich um ein Drittel verteuert. Nichts jedoch treibt die Preise für Immobilienkäufer so sehr wie die Kosten für Bauland. Den Daten des Statistischen Bundesamts zufolge hat sich Bauland im Schnitt um mehr als die Hälfte verteuert.

Auf die Probleme der Grundstücksspekulation hatte im vergangenen Herbst bereits eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hingewiesen. Vor allem in den Großstädten, das zeigen die Zahlen, sei das Problem frappierend. Zwar seien die Grundstückstransaktionen in Deutschland insgesamt stabil geblieben. In den Großstädten seien die Verkäufe zwischen 2011 und 2016 jedoch um 30 Prozent zurückgegangen.

„Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erstellungskosten“, erläutert Matthias Waltersbacher, der Autor der Studie. „Besonders in den städtischen Wachstumsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten hemmen hohe Baulandpreise den bezahlbaren Wohnungsbau“, heißt es im Text.

„Wie ein Auto ohne Benzin“

Seit 32 Jahren ist Wolfgang Ries, 64, nun schon im Geschäft. Seine Firma, die Bien-Ries AG, baut Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet von Hanau im Osten bis Wiesbaden im Westen. Am Riedberg, dem neuen Stadtteil, der im Frankfurter Norden in den vergangenen Jahrzehnten gewachsen ist, hat er etwa 1150 Wohnungen gebaut, allein im vergangenen Jahr hat die Firma 330 fertiggestellt. In diesem Jahr peilt Ries erstmals die Umsatzgrenze von 100 Millionen Euro an. Doch es werde zunehmend schwieriger, an geeignete Grundstücke zu kommen, sagt Ries.

Für die angespannte Lage in den Großstädten findet er einen Vergleich mit der Automobilindustrie: „Sie können das tollste Auto dieser Welt bauen. Aber wenn es kein Benzin gibt, dann fährt es nicht. Beim Bauen sind die Grundstücke der Dreh- und Angelpunkt. Haben Sie kein Bauland, dann bringt Ihnen auch das tollste Baukonzept nichts.“

Dass es sich bei der Grundstücksspekulation um ein veritables Problem handelt, offenbart bereits eine Stichprobe bei einschlägigen Immobilienportalen. In den Großstädten werben Anbieter unverhohlen mit „Spekulationsgrundstücken“ schon im Titel ihrer Annoncen.

Spekulationsobjekt Baugrundstück

In Frankfurt beispielsweise schreibt ein Anbieter: „Schönes Spekulationsgrundstück in zentraler Lage!“. Der Quadratmeter-Preis für das noch nicht einmal als Bauland ausgewiesene Grundstück liegt im Angebotspreis bei gut 1900 Euro pro Quadratmeter.

Entscheidend, wie teuer Bauland ist, sind Lage und Verfügbarkeit. Beispiel Hessen: In Gemeinden mit 2000 oder weniger Einwohnern kostete ein Quadratmeter baureifes Land Ende 2017 im Schnitt 32 Euro. In Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern – lies: Frankfurt – waren es im Schnitt 745 Euro.

In Bayern ist das Gefälle noch größer: In den Kleinstgemeinden lag der Kaufpreis bei 82 Euro, in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern – neben München fällt auch Nürnberg in diese Kategorie – lag der Preis bei 3115 Euro.

An der Kapazitätsgrenze

Weitere Probleme, die die Projektentwickler bemängeln, sind der Fachkräftemangel und die steigenden Kosten in der Bauindustrie. Allein im vergangenen Jahr seien die Baukosten in München um bis zu 20 Prozent gestiegen, beklagt Reinhold Raster vom Projektentwickler Pandion.

Das Hauptproblem: Es fehlt an Kapazität. Die Auftragsbestände in der Bauwirtschaft, also die Zeit, für die die Firmen im Voraus ausgelastet sind, liegen im Hochbau nach Angaben des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes derzeit bei knapp vier Monaten. Vor sechs Jahren war es noch knapp die Hälfte.

„Bei den Baupreisen sehen immer mehr Unternehmen die Notwendigkeit, diese zu erhöhen. Dies ist eine logische Konsequenz aus den Preissteigerungen beim Einkauf von Material als auch von Lohnerhöhungen“, schreibt der Verband in der jüngsten Auswertung seines Monatsbarometers.

Peter Hübner, Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, rechtfertigt die steigenden Kosten in einem Debattenbeitrag auf dem Berufsnetzwerk Xing: „Der Preisanstieg ist aber auch Ausdruck einer allmählichen Normalisierung auf dem deutschen Baumarkt. Nach Jahren der Krise, in der sich die Unternehmen oft an der Preisuntergrenze bewegt haben, sind sie nun nicht mehr gezwungen, auch erkennbar ertragsschwache Aufträge anzunehmen.“

Genau diese Preissteigerung beklagen Projektentwickler, wenn sie wiederum steigende Preise beim Wohnungsverkauf rechtfertigen. Zwischen 2500 und 2800 Euro müsste man heute allein an Baukosten pro Quadratmeter rechnen, sagt Ries.

Hinzu kommen die Grundstückskosten: In guten Frankfurter Lagen gebe es kaum noch Flächen unter 2000 Euro pro Quadratmeter. Kalkuliert man Vertrieb und einen Aufschlag für die Gewinnmarge hinzu, seien Wohnungen in den Metropolen heute kaum mehr unter 6000 Euro pro Quadratmeter zu verkaufen. Und selbst da müsse man „höllisch aufpassen“, dass die Baukosten in der Bauphase nicht noch weiter steigen.

Die stete Entwicklung steigender Preise hält der Hanauer Projektentwickler gesellschaftspolitisch für „höchst bedenklich“: „Vor 30 Jahren waren Handwerker unsere typischen Kunden. Bei den heutigen Preisen können wir die nicht mehr erreichen.“