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„Der Kapitalmarkt schafft sozialen Wohnraum“

Während der Berliner Mietendeckel als investorenfeindlich gilt, setzt München beim sozialen Wohnbau auf den Kapitalmarkt und begibt dafür eigens eine Anleihe. Ein Anwalt erklärt, warum er das für das bessere Mittel hält.

Felix Biedermann betreute die an dem Social Bond der Stadt München beteiligten Banken. Biedermann ist Rechtsanwalt mit dem Fachbereich Kapitalmarkt- und Bankaufsichtsrecht im Frankfurter Büro der internationalen Wirtschaftskanzlei Simmons & Simmons.

WirtschaftsWoche: Herr Biedermann, die Mietpreise in München gehören zu den höchsten in Deutschland. Die Stadt München will nun mit sogenannten Social Bonds, also kommunalen Anleihen, bezahlbaren Wohnraum schaffen. Wie soll das konkret gelingen?
Felix Biedermann: Wie Sie richtig sagen, handelt es sich bei dem Social Bond einerseits um eine klassische kommunale Anleihe. Andererseits sind die Emissionserlöse aus der Anleihe zweckgebunden. So hat sich die Stadt München verpflichtet, die Erlöse aus der Anleihe für die Ausübungen von Vorkaufsrechten für Grundstücke und Gebäude einzusetzen. Das soll mittelfristig zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Die Anleihe wird seit gut zwei Wochen an der Börsen München gehandelt. Wurden genügend Investoren gefunden?
Die Anleihe hat ein Nominalvolumen von 120 Millionen Euro. Sämtliche Anleihen waren bereits am Tag der Emission vor gut zwei Wochen verkauft. Zu den Käufern gehören sowohl private als auch an institutionelle Investoren.

Die Verzinsung der Anleihe liegt bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren bei 0,25 Prozent pro Jahr. In den Neunzigerjahren warfen kommunale Anleihen der Stadt München noch mehr als sechs Prozent Zinsen ab. Wie attraktiv ist diese Anleihe für Anleger?
Wir leben nun einmal nicht mehr in Zeiten, in denen man mehr als fünf Prozent Zinsen für sein Sparbuch bekommt. Man sollte allerdings nicht vergessen, dass es sich hier um eine Anleihe mit einem sehr geringen Emittentenrisiko handelt und eine Fixverzinsung von 0,25 Prozent in diesem Sinne durchaus marktgerecht ist. Nicht unterschätzen sollte man auch, dass es sich hier eben um einen zweckgebundenen Social Bond handelt. Ähnlich wie die sogenannte Green Bonds – also Anleihen mit dem Ziel, Umweltschutzmaßnahmen zu finanzieren – werden diese gerade bei institutionellen Anlegern immer beliebter und die Bereitschaft, Renditeabschläge „für den guten Zweck“ hinzunehmen scheint zu steigen. Für institutionelle Investoren spielt außerdem eine Rolle, dass nachhaltige Finanzprodukte mit einem geringeren Risiko eingestuft werden können.

Gibt es denn eine Kontrolle, dass die Emissionserlöse tatsächlich nur für sozialen Wohnbau eingesetzt werden – oder ließen sich damit auch andere Löcher stopfen?
Das Label Social Bond geht auf eine Initiative der International Capital Market Association zurück, die Kriterien definiert hat, deren Erfüllung dazu führt, dass ein Instrument Green Bond oder Social Bond genannt werden darf. Man kann die eigene Anleihe also nicht einfach selbst betiteln. So bedarf es etwa eines externen Expertengutachtens, das bestätigt, dass das Konzept zur Verwendung der Emissionserlöse stimmig und tatsächlich nachhaltig ist. Dieses Prüfsiegel hat die Stadt München bekommen. Zudem muss ein Nachweis für die Mittelverwendung erbracht werden. Damit ist für jedermann nachvollziehbar, wie das Geld eingesetzt wird.

Im März stehen in München Kommunalwahlen an. Ist der Social Bond als Wahlkampfmarketing zu verstehen?
Es wäre sicher falsch zu behaupten, dass Marketing bei der Emission dieser Anleihe überhaupt keine Rolle gespielt hat. Sicherlich ist ein Marketing-Effekt vorhanden. Es wäre allerdings ebenso falsch zu sagen, dass die Stadt München den Social Bond alleine zu Marketingzwecken ausgegeben hat. Zudem hat die Stadt München mit diesem Produkt ja kein unanständiges Instrument gewählt, sondern das genaue Gegenteil dessen. Der Social Bond ist ein sehr modernes Finanzinstrument, das auf eine vernünftige Käuferschicht stößt. Und da Angebot und Nachfrage den Preis regeln, sind die Konditionen für Käufer offenbar attraktiv.

Der Berliner Senat setzt im Kampf um bezahlbare Mieten auf die Deckelung der Mieten. Ist die Maßnahme der Berliner oder die Anleihe der Münchner erfolgversprechender?
Die beiden Systeme sind von der Wahl der Mittel unterschiedlich und lassen sich deshalb nur schwer miteinander vergleichen. Insbesondere die Zielrichtung der Maßnahmen ist eine andere. Durch den Berliner Mietpreisdeckel wird ja nichts am Status Quo verändert und kein neuer bezahlbarer Wohnraum für sozial schwache Mitbürger geschaffen. Man könnte sich sogar auf den Standpunkt stellen und sagen, dass das Berliner Modell investitionsfeindlich ist. Das Münchener Modell hat hingegen eine komplett andere Zielrichtung und ich wage zu behaupten, dass das Münchner Modell im Gegensatz zum Berliner Modell vorwärtsgerichtet ist. Mit der Anleihe sollen am Kapitalmarkt Mittel aufgebracht werden, die dazu dienen, neuen sozialen Wohnraum zu erschließen – und nicht den Bestehenden zu regulieren. Was allerdings beiden Modellen gemein ist: Die Instrumente sollen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen. Für München heißt das, dass es in Zukunft in dieser Stadt mehr sozialen Wohnraum im Wert von 120 Millionen Euro geben wird. In Berlin sollen hingegen die Mieten nicht erhöht werden. Zumindest wenn das Verfassungsgericht dem Mietpreisdeckel zustimmt.

Gibt es denn Erfahrungswerte aus anderen Städten, die solche Social Bonds für den sozialen Wohnbau aufgelegt haben?
München ist, soweit ich weiß, die erste Großstadt in Europa, die dieses Finanzinstrument für den sozialen Wohnungsbau gewählt hat. Damit steht München an der Spitze der europäischen Großstädte, die solche Anleihen emittieren wollen.