Investoren würden Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen begrüßen

Investoren halten eine mittelfristige Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia für sinnvoll. Besonders günstig wird eine Fusion aber nicht werden.

Deutschlands größter Vermieter scheiterte 2016 mit einer feindlichen Übernahme von Deutsche Wohnen. Foto: dpa

Ein klares Dementi liest sich anders: „Auf eine etwaige Übernahme der Deutschen Wohnen werden wir immer wieder angesprochen. Generell sind Akquisitionen integraler Bestandteil unserer Strategie und werden fortlaufend geprüft.“ Mit diesen dürren Worten reagierte Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia auf eine entsprechende Meldung der Nachrichtenagentur Bloomberg.

Tatsächlich verdeutlichen Gespräche mit Investoren und Investmentbankern, dass im Konzern – wieder einmal – die Möglichkeiten, Kosten und Synergien einer Übernahme durchgerechnet werden. Ein gemeinsames Unternehmen käme auf einen Marktwert von rund 37 Milliarden Euro.

Durch den aktuell relativ niedrigen Aktienkurs von Deutsche Wohnen ergäbe sich eine gute Übernahmegelegenheit für Vonovia. Der Kurs der Deutsche-Wohnen-Papiere war aufgrund befürchteter negativer Auswirkungen des beschlossenen Berliner Mietendeckels auf die Geschäfte des Vermieters zuletzt gefallen. Denn 70 Prozent der 160.000 Bestandswohnungen von Deutsche Wohnen liegen in Berlin. Von Vonovias 416.000 Wohnungen sind es gerade einmal circa zehn Prozent.

Schlimmstenfalls könnte der Mietendeckel Deutsche Wohnen 330 Millionen Euro kosten, hatte der Konzern selbst vorgerechnet. Allerdings rechne das Unternehmen damit, dass das Bundesverfassungsgericht die Regelung kippen wird.

Nach dem gescheiterten feindlichen Übernahmeversuch 2016 von Vonovia käme heute jedoch nur eine freundliche Übernahme infrage, sagen Großinvestoren. Und so ist es auch im Umfeld der beiden Konzerne selbst zu hören. Besonders günstig wird eine Fusion daher kaum werden: Die Investoren von Deutsche Wohnen würden wohl einen Preis, der unter dem Nettovermögenswert (NAV) je Aktie liegt, ablehnen, sagt ein Investor.

Diese Kennziffer gilt am Kapitalmarkt als fairer Wert für den Aktienkurs eines Immobilienunternehmens. Aktuell notiert die Aktie von Deutsche Wohnen mit 37 Euro rund 30 Prozent unter dem NAV je Aktie.

Deutsche-Wohnen-Aktionären gefällt die Aussicht auf einen womöglich zweiten Fusionsanlauf: Die Aktie kletterte am Tag des Berichts um 3,6 Prozent, während der MDax, in dem das Unternehmen gelistet ist, 0,8 Prozent verlor. Bei Vonovia fielen die Reaktionen durchwachsener aus: Zu Handelsbeginn am 23. April kletterte die Aktie leicht, sie schloss aber 1,9 Prozent im Minus.

Für sinnvoll hält auch ein weiterer Investor, der an beiden Konzernen beteiligt ist, eine mögliche Übernahme: Die letzten Jahre hätten gezeigt, dass das Immobiliengeschäft ein Skalengeschäft ist. Das spreche für immer größere Player. Seiner Ansicht nach könnte ein Deal selbst mit einer Prämie von 30 Prozent über dem aktuellen Deutsche-Wohnen-Kurs zu rechtfertigen sein.

Etwas nüchterner betrachtet Joachim Kregel von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) die Debatte: Er vermutet, dass Vonovia im Vergleich zum ersten Übernahmeversuch kaum einen höheren Preis zahlen wolle. Doch mit einem vergleichsweise niedrigen Angebot „sinkt die Akzeptanz der Deutsche-Wohnen-Aktionäre, die ja sowieso durch den Mietendeckel in Berlin benachteiligt wurden“, sagt Kregel.

Kein schneller Deal

Letztlich scheint die Zeit für einen neuen Anlauf noch nicht reif. „Mich überrascht das Timing. Vonovia war in letzter Zeit sehr zurückhaltend, was den Mietendeckel und den eigenen Bestand in Berlin angeht“, sagt Elias Halbig, Fondsmanager von Union Investment. Zudem seien die Wohnkonzerne gerade mit den Folgen der Coronakrise für das eigene Geschäft beschäftigt. Investmentbanker sehen das ähnlich: „Ein Deal wird sicherlich nicht schnell passieren, sondern kann durchaus zwölf bis 18 Monate dauern.“

Wenn es so weit sei, dann sollte kaum Bares in die Hand genommen werden, höchstens eine kleine Barkomponente eingeschlossen sein. Eine Transaktion dieser Art sei am besten über den Weg eines Aktientauschs möglich. Da mit Blackrock und dem norwegischen Staatsfonds maßgebliche Großaktionäre bei beiden Unternehmen stark engagiert seien, hält das ein anderer Banker für machbar. Ohnehin sei es eine Grundvoraussetzung, dass die Berliner Politik „keine Steine in den Weg legt“.

Nicht vorstellen können sich die Kapitalmarktprofis, dass die beiden Vorstandschefs zusammen an der Spitze des neuen Wohnungskonzerns stehen. Rolf Buch von Vonovia und Michael Zahn von Deutsche Wohnen seien sich zwar trotz der fehlgeschlagenen feindlichen Übernahme im Jahr 2016 „nicht spinnefeind“. Doch an der Spitze von Konzernen funktionierten nur klare Strukturen, wie das Beispiel SAP wieder gezeigt habe. Nach einem Machtkampf musste die Co-Chefin Jennifer Morgan bereits nach wenigen Monaten gemeinsam mit Christian Klein als Führungsduo wieder gehen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) kann einem Wohnriesen aus Vonovia und Deutsche Wohnen indes nichts abgewinnen: „Durch eine Übernahme würde die Gefahr einer übergroßen Marktmacht entstehen, die entsprechend großen politischen Einfluss haben würde. Dies würde weder für den Wohnungsmarkt noch für die Mieterschaft Vorteile bringen“, erklärt Jutta Hartmann, Sprecherin des DMB, auf Anfrage.