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Investoren suchen Renditen im Umland der Metropolen

Immobilienanleger werden sich 2020 auf sinkende Renditen einstellen müssen. Vor allem in Großstädten steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten.

Superzyklus nennen die Immobilienprofis das, was sich seit mehr als einem Jahrzehnt auf dem deutschen Häusermarkt beobachten lässt: Die Nachfrage boomt, das Angebot bleibt knapp, Preise und Mieten steigen. Ein ideales Umfeld also für all jene, die mit Immobilien Geld verdienen wollen.

Die Frage ist nur: Lässt sich mit Gebäuden überhaupt noch Rendite erzielen – und, wenn ja, wo und mit welchen? Denn längst kennen Anleger die Kehrseite des Immobilienbooms: Sie müssen sich mit immer weniger Rendite zufriedengeben. Käufer von Top-Bürogebäuden in erstklassigen Lagen deutscher Großstädte etwa akzeptieren aktuell notgedrungen gerade einmal drei Prozent Rendite pro Jahr. Bei Wohnimmobilien liegt der Wert noch einen halben Prozentpunkt niedriger. Zieht man alle Kosten für Ankauf und Betrieb der Immobilie ab, nähert sich die jährliche Verzinsung solcher Immobilieninvestments der Ein-Prozent-Marke.

Wer allerdings glaubt, dass sich Anleger durch solche Minirenditen vom Hauskauf abhalten lassen, dürfte sich täuschen. Kaum ein Marktbeobachter erwartet, dass die Nachfrage nach Mietshäusern oder Eigentumswohnungen abnehmen wird: „Die Fundamentaldaten sprechen für weitere Investments in den deutschen Wohnungsmarkt“, argumentiert etwa Matthias Pink, Research-Leiter für Deutschland beim Immobilienberatungshaus Savills. Er ist sicher: „Der Superzyklus läuft 2020 weiter – und es ist sogar möglich, dass das Ende des Zyklus zumindest finanzmarktseitig noch lange nicht erreicht ist.“

Anhaltend hohe Nachfrage

Seinen Optimismus begründet Pink mit der anhaltend lockeren Geldpolitik: Die lange erwartete Zinswende sei ausgeblieben. Und mehr noch: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre Geldpolitik wieder gelockert. „Für die Euro-Zone gilt eine Leitzinserhöhung vor dem Jahr 2022 als nahezu ausgeschlossen“, sagt der Savills-Analyst. Deshalb stecken Anleger weiterhin im Dilemma: Wer eine laufende, sichere Rendite sucht, findet sie kaum noch in Anleihen – und weicht deshalb auch künftig in die Immobilienanlage aus, so die Überlegung der meisten Beobachter.

Wer also mit dem Gedanken spielt, ein Mietshaus oder auch eine einzelne Wohnung zu erwerben, wird sich auch künftig auf viel Konkurrenz gefasst machen müssen. Und das inzwischen nicht mehr vornehmlich in den Metropolen, zeigt ein aktueller Marktbericht des Maklerhauses von Poll.

Die Immobilienspezialisten ermittelten, wie sich die Zahl der Verkäufe von klassischen Wohn- und Geschäftshäusern zur Kapitalanlage zwischen 2012 und 2018 in 25 Großstädten entwickelte, und verglichen dies mit den Zahlen für alle deutschen Stadt- und Landkreise.

Mit überraschenden Ergebnissen: So stiegen die Verkäufe in ganz Deutschland in diesem Zeitraum um mehr als 15 Prozent. In die andere Richtung ging es in den 25 Großstädten: Dort fielen sie um gut elf Prozent. Der jährlich erscheinende Marktbericht untersucht für die Großstädte die Jahresmietfaktoren sowie die Kaufpreise für Renditeobjekte.

„Der Trend raus aus der Stadt zeigt sich auch bei Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern“, kommentiert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter von von Poll Immobilien die Analyseergebnisse. Wie Käufer, die für sich selbst oder die Familie ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung suchen, weichen längst auch Investoren ins Umland aus, um dort günstigere Einstiegspreise zu finden.

Das gelingt offenbar mit Erfolg. Wie von Poll ermittelte, lag der Durchschnittspreis eines Objekts in den 25 untersuchten Städten 2018 bei 2,4 Millionen Euro – 22 Prozent mehr als im Jahr zuvor. In den deutschen Stadt- und Landkreisen gaben Käufer im Mittel nur 854 000 Euro aus – und mussten gegenüber 2017 auch „nur“ einen Anstieg von zwölf Prozent verkraften. Von-Poll-Experte Ritter hält die Strategie der Käufer nur für logisch. Denn auch immer mehr Mieter weichen in Lagen im Umland von Metropolen aus.

Die Risiken für Käufer hält Ritter für überschaubar: Die hohe Nachfrage werde in den Speckgürteln „für geringe Leerstandquoten und damit für stabile Mieteinnahmen sorgen“. Er ist überzeugt, dass Anleger auch in „B- und C-Lagen überdurchschnittliche Renditen erzielen können“, meint Ritter, mahnt aber zu einer eingehenden Prüfung des Angebots und der Rahmenbedingungen.

Denn trotz ihres Optimismus sind die meisten Marktbeobachter auch davon überzeugt, dass sich der lang anhaltende Immobilienzyklus auf einem Hoch befindet und insbesondere auf dem Mietwohnungsmarkt die Dynamik deutlich nachlässt.

Mieter zu halten lohnt sich

So sind in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten im vierten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal gesunken, zeigt die jüngste Untersuchung des Analysehauses F+B. Im Herbstquartal 2019 betraf dies erst 15 Städte. Bundesweit gaben die Angebotsmieten auf Jahressicht leicht um 0,3 Prozent nach. Eigentümer senken also offenbar bei der Neuvermietung ihre Ertragserwartungen, kommentierte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner die Ergebnisse.

Wer seine Mieter hält, hat hingegen offenbar bessere Aussichten auf höhere Erträge. Das legt die F+B-Analyse jedenfalls nahe. Denn während die Neuvertragsmieten stagnierten, verteuerten sich die Mieten in bestehenden Verträgen zwischen den letzten Quartalen 2019 und 2018 um 1,4 Prozent. „Das bedeutet, dass sich die Bestandsmieten als deutlich wachstumsstärker erweisen als die Neuvertragsmieten“, folgert der F+B-Gründer. Er prognostiziert, dass der Anstieg der Bestandsmieten sogar noch an Dynamik gewinnen könnte.