Immobilien: Kaufen besser als Mieten

Mieten steigen beständig weiter an, auch die Immobilienpreise entwickeln sich in den Metropolen nach oben. Eine Studie hat ermittelt, ob sich Kaufen oder Mieten auf lange Sicht besser rentiert.

Engagierte Berater sind auch beim Thema Immobilien gefragt: Dem Investor geht es um den Werterhalt und Wiederverkaufswert der Wohnung, dem vermögenden Wohnungssuchenden um die Frage, ob er sich auf ein Mietverhältnis einlassen oder einen Kauf vorziehen sollte. Einer jüngst veröffentlichten Studie des IVD zufolge haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt um gut 6,5% verteuert. Der Trend zu höheren Kaufpreisen sei ungebrochen, konstatierte IVD-Präsident Jürgen Schick. Gerade in den Metropolen verzeichnete der IVD Preissprünge von über 20%.

Trotz dieser Entwicklung lohnt sich ein Kauf mehr als ein Wohnen zur Miete. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln. Deren Experten verglichen über in einen Zehn-Jahres-Zeitraum die Kosten der Selbstnutzung und der Miete in allen deutschen Kreisen miteinander. Grundlage der Berechnungen war ein Ausgangsszenario, das eine Eigenkapitalisierung von 20% vorsieht; ferner eine Tilgung nach weiteren 25 Jahren. Auf die einmaligen Anschaffungskosten berechneten die Kölner Wirtschaftsforscher Beträge für Instandhaltung, Grundbucheintrag sowie eine prognostizierte Kaufpreisänderung der Immobilie mit ein. Diese Kosten wurden mit den lokalen Mieten. Die Mietpreissteigerung wurde moderat mit 1,5 Prozent angenommen.

Kaufen schlägt Mieten – auch in Großstädten
Als Begründung führt das Wirtschaftsinstitut die unterschiedliche Preisentwicklung an. So seien die Mieten über den Betrachtungszeitraum kontinuierlich angestiegen. Sie kletterten von im Schnitt 5,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2006 auf 7,07 Euro/qm 2017. Das (Shenzhen: 002421.SZ - Nachrichten) entspricht einem Wachstum von 18,6%. Dagegen fiel die Preisvolatilität bei Wohneigentum differenzierter aus. Zwar seien auch dort die Preise bis 2008 auf einen Wert von 8,23 Euro/qm geklettert. 2008 habe allerdings - wegen der Absenkung der Hypothekenzinsen auf ein Niveau von unter 1,5 Prozent - eine Trendumkehr eingesetzt, so dass die Wohnnutzerkosten auf jetzt 4,72 Euro/qm gefallen seien. Daraus ermittelten die Forscher einen geldwerten Vorteil von Kaufen gegenüber Mieten von im Mittel 33 Prozent.

Selbst in den sieben großen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) liegen die Mietkosten deutlich über den Wohnnutzerkosten (siehe Abbildung 1).Als Beispiel führen die Forscher Berlin an. Hier seien die Mietkosten pro Quadratmeter auf 8,12 Euro geklettert. Selbstgenutztes Wohneigentum koste allerdings nur 5,20 Euro/qm. Die Selbstnutzung sei daher 36% günstiger gegenüber der Miete. In Hamburg liegt die Vorteilhaftigkeit sogar bei 40%. Spitzenreiter ist erneut die bayerische Landeshauptstadt München. Die Mietkosten betragen hier im Schnitt 13,05 Euro/qm, die Selbstnutzung 9,84 Euro.

Auch bei Zinserhöhung lohnt das Eigenheim
Unter Berücksichtigung der Annuitäten kommen die Forscher zu einem ähnlichen Ergebnis. Basis ist hier eine Finanzierung mit 22% Eigenkapital. Es werden keine Opportunitätskosten festgelegt und für die ersten zehn Jahre die Höhe der monatlichen Belastung auf der lokalen Miete gesetzt. Für die anschließenden 25 Jahre wurde eine Anschlussfinanzierung mit erhöhten Zinssätzen (Szenario A 3,5%; Szenario B 4,5%) durchgespielt. Trotz des unterstellten Zinsprungs lohnt sich immer noch Eigentum vor Miete. Deutschlandweit sinkt die Vorteilhaftigkeit allerdings von 33% auf 25% ab.

Auch in diesem Szenario lohnen fast alle großen Städte. Nur in München ist die finanzielle Belastung für einen Kauf unter dieser Annahme unvorteilhaft. Mieter zahlen hier auf 35 Jahre gerechnet 14% bzw. 27% weniger pro Quadratmeter als Käufer.

(DW)