Hauen und Stechen um Wohnungen in Berlin

Vor einem Jahr hat Berlin einen Mietendeckel eingeführt, die bundesweit schärfste Mietregulierung. Nun lassen neue Zahlen eine Bilanz zu: So sind die Mieten zwar gesunken, das Angebot aber eingebrochen.

Für viele Beobachter des Immobilienmarktes ist es ein gigantischer Feldversuch: Der Berliner Mieteldeckel, eingeführt am 23. Februar 2020, ist die bisher schärfste Mietenregulierung bundesweit. Nach einem Jahr wird nun Bilanz gezogen - und die fällt, je nach Perspektive, unterschiedlich aus, wie eine neue Analyse des Portals Immobilienscout24 zeigt.

Mit dem Mietendeckel sind bei der Neuvermietung Obergrenzen eingezogen worden, je nach Baujahr der Immobilie. Bei einem solide ausgestatteten Altbau aus der Zeit vor 1918 ist selbst in guter Lage bei 7,19 Euro pro Quadratmeter und Monat Schluss. Zudem wurden alle Mieten, auch Bestandsmieten anfangs auf dem Niveau vom Juni 2019 eingefroren. Im November mussten einige Vermieter dann sogar die Mieten in laufenden Verträgen absenken. Vom Mietendeckel ausgenommen sind seit 2014 gebaute Neubauten. Dieses Jahr soll nun das Bundesverfassungsgericht entscheiden, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist.

Befürworter werden diese Regulierung als Erfolg sehen: Die Angebotsmieten in Berlin sind laut Immobilienscout24 um 7,8 Prozent gesunken. So werden Bestandswohnungen, die vor 2014 fertig gestellt worden sind, im Januar 2021 im Schnitt zu 9,64 Euro je Quadratmeter Miete angeboten. Im Januar 2020 hatte der Wert noch bei 10,46 Euro gelegen. „Auf dem Papier können sich durch die Mietreduzierung tendenziell Menschen mit geringerem Einkommen wieder eher eine Wohnung in begehrten Lagen leisten, als dies vor dem Mietendeckel der Fall war“, sagt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von Immobilienscout24. Genau das war das Ziel des Mietendeckels. Er solle „eine Atempause schaffen, die wir brauchen, um die Angebotslücke durch Neubau zu schließen“, hatte Berlins Bausenator Sebastian Scheel (Die Linke) der WirtschaftsWoche im August 2020 gesagt.

Gegner des Mietendeckels hingegen sehen ihre Befürchtungen komplett bestätigt. So ist das Angebot an neu inserierten Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, um 30 Prozent eingebrochen. Das Angebot an Mietwohnungen insgesamt fiel innerhalb eines Jahres um 19 Prozent. In vielen anderen deutschen Metropolen hingegen stieg das Angebot im gleichen Zeitraum um 11 bis 66 Prozent; nur Hamburg verzeichnete einen minimalen Rückgang.

Schon im Vorfeld der Mietendeckel-Einführung hatte sich diese Tendenz abgezeichnet. Vermieter wandelten Mietwohnungen lieber in Eigentum um, sofern möglich. Teils verkauften sie ihre Wohnungen sogar. Das Angebot an neu inserierten Eigentumswohnungen hat sich von Anfang 2020 bis Anfang 2021 um 19 Prozent erhöht, ihre Preise stiegen um acht bis neun Prozent. Diese Angabe bezieht sich auf vermietete und nicht vermietete Eigentumswohnungen.

Damit profitieren vor allem Bestandsmieter vom Mietendeckel. Sie dürfen sich über Mietsenkungen oder zumindest stabile Mieten freuen. Wer hingegen neu nach Wohnraum sucht, hat noch mehr Schwierigkeiten als vor Einführung des Mietendeckels. Innerhalb eines Jahres stieg die Anzahl an Interessenten pro Objekt bei den unter den Mietendeckel fallenden Wohnungen von im Schnitt 128 auf 214. Am extremsten war die Situation im Stadtteil Britz, wo 417 Bewerberinnen und Bewerber um eine Wohnung buhlten. In Kreuzberg waren es noch 321. Die reale Nachfragesituation sei weiterhin dramatisch, so Schroeter von Immobilienscout24. Interessenten konkurrierten um ein deutlich reduziertes Angebot.

Dabei ist die Rechtsunsicherheit auf allen Seiten groß. Einige Vermieter verlangen Schattenmieten: Sie fordern zwar vorerst nur die Miete laut Mietendeckel ein, wollen aber später Geld nachfordern, wenn der Mietendeckel vor Gericht gekippt werden sollte. Auch Ausweichmanöver stellte Immobilienscout24 fest: So tauchten in Angeboten plötzlich Zusatzposten wie Abschlagszahlungen oder Nutzungsentgelte auf, auch wenn dies insgesamt nur etwa drei Prozent der für den Mietendeckel relevanten Inserate betraf.

Zudem wurden im Januar 2021 noch 76 Prozent der Wohnungen laut Immobilienscout über dem gemäß Mietendeckel eigentlich zulässigen Niveau angeboten, im Schnitt lag der Aufschlag bei 2,76 Euro pro Quadratmeter. Es gebe noch Bestandswohnungen, die zwar unter den Mietendeckel fielen, aber über den erlaubten Mietobergrenzen angeboten würden. Im Stadtteil Frohnau wurden sogar alle unter den Mietendeckel fallenden Inserate eigentlich zu teuer angeboten, in Wilmersdorf waren es 93 Prozent. Viele Vermieterinnen und Vermieter hielten sich jedoch an die Vorgaben. In Haselhorst zum Beispiel wurden nur 32 Prozent der vor 2014 fertig gestellten Wohnungen zu teuer zur Miete angeboten.

Mit dieser zwiespältigen Bilanz dürften nun alle nach Karlsruhe schauen: Je nach Votum der Verfassungsrichter könnte der Berliner Mietendeckel von interessierter Seite auch über die Grenzen der Hauptstadt hinaus Anklang finden. Sollte der Mietendeckel hingegen gekippt werden, dürfte die Suche nach neuen Instrumenten losgehen. Mit einem Votum wurde bislang innerhalb des ersten Halbjahres gerechnet.

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