Mit kleinem Einsatz auf Renditejagd

Handelsblatt

Aktualisiert 30. August 2016 um 6:40 AM

5,25 Prozent Rendite – wo gibt es das heute noch? Zum Beispiel beim Berliner Start-up Zinsbaustein. Auf seiner Website bietet das Unternehmen Anteile an aktuellen Neubauprojekten schon ab einer Summe von 500 Euro an. Damit können auch Kleinanleger am Boom des Immobilienmarktes teilhaben. Das Geschäftsmodell dahinter läuft so: Zinsbaustein sucht sich einen Projektentwickler, der ein neues Gebäude errichten möchte. Da Banken nie 100 Prozent einer Bausumme finanzieren, müssen die Projektentwickler 10 bis 30 Prozent Kapital selbst einbringen.

Das ist dann nur zum Teil echtes Eigenkapital wie kleine Häuslebauer es haben müssen. Sondern die Projektentwickler greifen auch auf Mezzaninekapital zurück. So nennt man Geld, das sie aus anderen Quellen leihen. Gegenüber der Bank aber zählt es wie Eigenkapital.

Seit seiner Gründung im Frühjahr hat Zinsbaustein auf diese Weise schon drei Immobilienprojekte mit Mezzaninekapital versorgt: Eine Wohnanlage in Forchheim, ein Pflegezentrum bei Nürnberg und ein Bürogebäude in Erlangen. Alle waren innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen. „Wir wurden quasi überrannt, das hat uns überrascht“, sagt Steffen Harting, Geschäftsführer von Zinsbaustein.

So verwunderlich ist das eigentlich nicht. Schließlich lechzt alle Welt in der aktuellen Niedrigzinsphase nach guten Anlagemöglichkeiten. Mezzanine-Darlehen sind aber immer nachrangig. Es werden also erst die anderen Gläubiger bedient. Im schlimmsten Fall ist das Geld futsch.

Ein Beispiel: Ein Entwickler leiht sich acht Millionen Euro für einen Bau, sammelt eine Million Euro Mezzanine-Kapital ein und gibt noch eine Million Euro Eigenkapital hinzu. Wenn er dann pleitegeht – die Gründe müssen gar nichts mit dem Bau selbst zu tun haben – werden Baustelle und Grundstück unter Umständen verkauft. Beträgt der Erlös dann nur sechs Millionen Euro, hat die Bank Anspruch auf die eine Million Mezzanine- und die eine Million Eigenkapital.

Um diesen schlimmsten Fall zu vermeiden, hat sich Zinsbaustein mit dem Projektentwickler Sontowski & Partner Group aus Erlangen zusammengetan. Zwar treffen dabei zwei verschiedene Kulturen aufeinander: Dort die bodenständigen Franken, die gern eine kernige Wurstmahlzeit zu sich nehmen, hier das typische Berliner Start-up mit Vegetariern und Veganern, erzählt Harting.

Aber: „Ein Know-how und ein Netzwerk wie Sontowski & Partner hatten wir als Start-up nicht. Es hilft uns sehr bei der Prüfung der Projekte. Die Zusammenarbeit ist für Zinsbaustein auch sehr hilfreich, um an die qualitativ hochwertigen Projekte zu kommen“, sagt Harting, der zuletzt Vice President Marketing beim Lieferdienst Delivery Hero war. Mit im Boot bei Zinsbaustein ist auch das Unternehmen Finleap, das Start-ups unterstützt und das vom Mehrfachgründer Jan Beckers initiiert wurde. Finleap konzentriert sich auf sogenannte Fintechs. Das sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen online anbieten. Die meisten davon sitzen in Berlin, obwohl doch Frankfurt am Main die Bankenzentrale ist.

Begrifflich läuft die Immobilienfinanzierung im Netz oft unter der Überschrift Crowdfunding. Korrekterweise müsste man aber von Crowdinvestment reden, denn hier gibt es Zinsen als Gegenleistung, während das Crowdfunding meist mit kleinen Geschenken oder Privilegien belohnt wird.

Hauptstadt des Immobiliencrowdfundings: Hamburg

Immobilien sind inzwischen das größte Crowdfundingsegment. Das jedenfalls berichtet das Unternehmen iFunded, das selbst Immobilien über seine Website finanziert. Einem Marktreport für das erste Halbjahr 2016 zufolge haben Kleinanleger in Deutschland online 10,5 Millionen Euro in Immobilienprojekte investiert. Kurz dahinter lagen Projekte im Bereich erneuerbare Energien mit zehn Millionen Euro. Das meiste Crowdfundingkapital für Immobilien in Höhe von 2,1 Millionen Euro floss im ersten Halbjahr 2016 nach Leipzig. Danach folgte Hamburg mit 1,2 Millionen Euro.

Insgesamt ist der Markt schnell gewachsen, berichtet iFunded weiter. Von 2012 bis 2016 habe sich das eingesammelte Kapital mehr als verzwölffacht. Und so steigt die Zahl der Plattformen ständig: Mit Home Rocket aus Graz (es besteht keine Verbindung zum Branchenriesen Rocket Internet) hat sich gerade die nach eigenen Angaben erste international agierende Firma gegründet.

Laut iFunded ist Hamburg die deutsche Hauptstadt des Immobilien-Crowdfundings. Seit 2012 wurden dort 13,3 Millionen Euro eingesammelt. Aufgrund eines Sondereffektes liegt die norddeutsche Gemeinde Weißenhaus mit 7,5 Millionen Euro auf Platz 2. Dort finanzierten Anleger den Ausbau eines Luxushotels mit 7,4 Millionen Euro – das bisher größte Crowdfunding-Projekt in Deutschland. Mit 7,4 Millionen Euro liegen Berliner Projekte auf dem dritten Platz.

Investoren bekommen bei Immobilien-Crowdfunding-Projekten im Schnitt eine Verzinsung von 5,9 Prozent. „Die Spannweite beginnt bei 3,5 Prozent und endet bei 7,25 Prozent“, berichtet iFunded. Hier gilt wie immer: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko.

Verbraucherschützer empfehlen Anlegern, die allgemeinen Regeln der Geldanlage auch beim Crowdinvesting zu beachten. Folgende Fragen sollte man sich stellen: Kann ich einen Totalverlust des investierten Geldes verkraften? Verstehe ich das Projekt? Kann ich die Berechnungen nachvollziehen und beurteilen? Welche Erfahrungen haben andere Nutzer gemacht? „Insbesondere muss klar sein, ob und wie das Geld im Falle einer Insolvenz der Plattform oder gegen Veruntreuung geschützt ist“, schreibt die Verbraucherzentrale NRW auf ihrer Internetseite.

KONTEXT

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem "regelrechten Nachfrageboom" in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

"25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an", sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. "Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird."

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. "Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik", sagt Henger. "Sie wirkt - wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung." Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: "Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt." Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. "In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde", sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. "Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen", sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. "Die Bautätigkeit zieht an." Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

KONTEXT

Preisentwicklung von Luxusimmobilien weltweit (2016)

Vancouver

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 36,4 Prozent

Die Studie vergleicht die Entwicklung der Immobilienpreise für Luxusobjekte (Top-fünf-Prozent des Markts) in 37 Großstädten weltweit. Quelle: Knight Frank

Schanghai

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 22,5 Prozent

Kapstadt

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 16,1 Prozent

Toronto

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 12,6 Prozent

Melbourne

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 11 Prozent

Paris

Die französische Hauptstadt führt die fünf Städte mit der schlechtesten Preisentwicklung an.