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Gefragt, genehmigt – aber nicht gebaut: In diesen Städten ist der Bau-Stau bei Wohnungen am größten

Besonders in den begehrten Ballungsräumen, wie hier in München, werden weniger Wohnungen gebaut, als eigentlich genehmigt sind. - Copyright: picture alliance / SvenSimon | Frank Hoermann/SVEN SIMON
Besonders in den begehrten Ballungsräumen, wie hier in München, werden weniger Wohnungen gebaut, als eigentlich genehmigt sind. - Copyright: picture alliance / SvenSimon | Frank Hoermann/SVEN SIMON

Wird danach gefragt, wie der Wohnungsmangel bekämpft werden soll, dann hört man oft drei Worte: bauen, bauen, bauen. Doch genau dieses Rezept scheint nicht aufzugehen – ausgerechnet dort, wo neue Wohnungen am meisten gebraucht werden, in den Großstädten. Eine Statistik des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt nun einen Überblick darüber, wie viele Wohnungen eigentlich von Bauämtern genehmigt wurden, aber nicht gebaut werden. Diese Differenz nennt man auch Bauüberhang.

Insgesamt betrug waren es laut Statistischem Bundesamt 846.500 Wohnungen, deren Bau genehmigt, die aber nicht fertiggestellt worden sind. Splittet man diese Zahl nach Regionen auf, zeigt sich, dass Berlin mit 65.800 nicht fertiggestellten Wohnungen an der Spitze liegt. Danach folgen München mit 36.600 und Hamburg mit 26.500. Die Zahlen wurden zum Jahresende 2021 erhoben.

Danach folgen die Städte Frankfurt am Main (15.800) und Leipzig (10.500) und die Region Hannover (9400). Aber nicht nur in den Großstädten direkt, sondern auch in ihren Vororten gibt es einen hohen Bauüberhang. Das BBSR hebt hier besonders die Regionen um Berlin und München heraus.

Fast ein Viertel des Bauüberhangs, etwas mehr als 205.000 Wohnungen, auf die 14 deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnerinnen und Einwohnern. 69,5 Prozent des Bauüberhangs (588.300 Wohnungen) entfielen laut BBSR auf Städte, 30,5 Prozent (258.100 Wohnungen) auf ländliche Regionen.

Nach Ansicht des BBSR-Wohnungsmarktexperten Alexander Schürt ist der Bauüberhang auch gestiegen, weil heute länger gebaut wird als früher. Er sagt auch: "Im vergangenen Jahrzehnt hat sich der Anteil des Geschosswohnungsbaus an allen Genehmigungen deutlich erhöht. Solche Bauvorhaben dauern länger. Darüber hinaus bremsen den Wohnungsneubau der Mangel an Arbeitskräften am Bau sowie die höheren Preise für Bauleistungen".

Der Anteil noch nicht begonnener Wohnungen liegt bei 40 Prozent, ein ähnlicher Wert wie in den vergangenen Jahren. Laut mancher Kritiker deutet das darauf hin, dass viele Grundstückseigentümer überhaupt nicht bauen wollen, sondern nur auf den Wertzuwachs des Baugrunds spekulieren. Bei 31 Prozent der genehmigten Vorhaben war der Rohbau bereits fertiggestellt, bei 29 Prozent noch nicht.

Trübe Aussichten bei Neubauten

Aus Sicht von Jan-Marco Luzcak (CDU), baupolitischer Sprecher der Unionsfraktion im Bundestag, hat auch die Ampel-Koalition ihren Anteil daran, dass so viele Bauvorhaben noch nicht fertig sind und damit dringend benötigter Wohnraum fehlt. "Das Hin- und Her bei der KfW-Förderung Anfang des Jahres war Gift für die Planbarkeit in der Baubranche", sagte er Business Insider.

Was nicht ist, kann ja noch werden – oder? Eher nicht – dass in den kommenden Jahren mehr Neubauten fertiggestellt werden, ist nicht zu erwarten. Denn die gestiegenen Zinsen machen die Finanzierung von Gebäuden teurer. Und auch für Baumaterialien wie Holz und Stahl muss man nicht erst seit Beginn des Ukraine-Krieges mehr bezahlen. Die Folge: Es wird weit weniger gebaut. 2021 wurden lediglich 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Dass die Bundesregierung ihr zu Beginn der Legislatur proklamiertes Ziel von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr erreicht, wird inzwischen auch von Ampel-Politikern hinter vorgehaltener Hand bezweifelt.