Gefährliche Schwärme

Kleine Investitionsbeträge, große Erfolge. So hätten es die Vertreter der Immobilien-Crowdinvestmentbranche gerne. Sie sammeln kleine Beträge bei einer Gruppe von Privatpersonen (Crowd) ein, um mit diesem Geld Finanzierungslücken beim Bau oder Kauf einer Immobilie zwischen Eigenkapital und Bankdarlehen zu schließen.

Sowohl die Mindestanlagesummen als auch das Investitionsvolumen sind gering. Wer möchte, ist ab 250 Euro dabei. Zurzeit wird selten mehr als eine Million Euro pro Projekt eingeworben. Das geht aus einem Report des Finanzierungsberaters Flatow Advisory Partners (FAP) hervor. Fast immer wird das Geld dabei in Projektentwicklungen gesteckt, was riskanter ist, als den Kauf vermieteter Objekte zu finanzieren.

Groß sind hingegen die versprochenen Zinsen: Aktuell werden zwischen fünf und 7,5 Prozent geboten. Groß sind auch die Zuwächse: Die Summe, die bis jetzt in diesem Jahr eingeworben wurde und Stand September noch eingeworben werden soll, beträgt 28,2 Millionen Euro. Der Betrag kann noch höher werden, denn es sind seit September weitere Projekte und an den Markt gekommen und auch noch zusätzliche für dieses Jahr angekündigt.

Verbraucherschützer sind wenig begeistert, aber zumindest froh darüber, dass ohne Prospekt nicht mehr als 2,5 Millionen Euro pro Objekt eingeworben werden dürfen. Denn um diese Prospektpflicht machen die Initiatoren der Schwarmfinanzierungen einen Bogen, was Verbraucherschützern missfällt. „Am liebsten wäre uns eine Prospektpflicht ohne Ausnahmen“, sagt Wolf Brandes der für die Marktwächter den Grauen Kapitalmarkt beobachtet.

Die Marktwächter sind ein Netzwerk der Verbraucherzentralen in Deutschland. Insofern hat Brandes auch kein Verständnis für Forderungen der Branche, den Freibetrag bis zur Prospektpflicht zu erhöhen. iFunded-Chef Stephan hatte sich jüngst in der Immobilien-Zeitung beschwert: „Das richtige Geld wird mit großen Volumina und nicht mit Projekten bis 2,5 Millionen Euro gemacht.“

Doch noch gilt das am 10. Juli 2015 in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz. Um die Prospektpflicht zu umgehen, muss nicht nur das einzuwerbende Volumen unter 2,5 Millionen Euro bleiben, sondern die Anlage pro Person auf 10.000 Euro pro Projekt begrenzt sein. Und Verbraucherschützer Brandes ist ganz froh, dass das wohl noch eine Weile so bleiben wird, weil die Bundesregierung vor den Wahlen im nächsten Jahr das Kleinanlegerschutzgesetz wohl kaum noch einmal anfassen wird.

Anteil am Projektentwicklungsmarkt gering

Mit dem eingesammelten Geld, das an der Gesamtfinanzierung eines Gebäudes selten mehr als zehn Prozent Anteil hat, werden geschätzt Projekte im Volumen von rund 335 Millionen Euro realisiert. Untersucht hat FAP 47 Finanzierungen seit 2012 und zehn Anfang September zur Investition angebotene Projekte. Insgesamt wurden die Daten von 18 Plattformen berücksichtigt.

Der Anteil am deutschen Projektenwicklungsmarkt insgesamt ist bislang noch klitzeklein. Das Volumen des gesamten Marktes wird vom Immobilienmarktforscher Bulwiengesa allein für die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart für dieses Jahr mit rund 122 Milliarden Euro veranschlagt. Dass der Marktanteil bisher verschwindend gering ist, mag auch daran liegen, dass ohne Prospekt nicht mehr als 2,5 Millionen Euro pro Objekte eingeworben werden dürfen.

Die Banken sehen dem Treiben der Crowdfunding-Szene bisher gelassen bis interessiert zu. „Die deutschen Pfandbriefbanken lehnen Crowdfunding nicht generell ab. In Einzelfällen können in Zukunft Kooperationen mit solchen Fintech-Unternehmen sinnvoll sein“, sagt Achim Reif, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung im Verband deutscher Pfandbriefbanken.

Doch Kooperationen mit Banken zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen durch Schwarmfinanzierungen sind Zukunftsmusik. Noch geht es für die Finanzierungsvermittlungsplattformen beispielsweise darum, eine halbe Million Euro für den Umbau eines unter Denkmalschutz stehenden alten Wasserwerkes in ein Bürogebäude in der Kleinstadt Willich zwischen Düsseldorf und Mönchengladbach aufzutreiben.

Nach 15 Monaten will der Initiator dieser Schwarmfinanzierung, Zinsland, das mit sieben Prozent verzinste Nachrangdarlehen zurückzahlen. Dass das Schwarmgeld nachrangig abgesichert wird, ist typisch. Geht etwas schief, bekommt zuerst die Bank ihr Geld zurück und die Schwarminvestoren müssen nehmen was übrig bleibt.

Große Visionen für die Zukunft

Trotz dieser Nachteile erwartet die Branche ein starkes Wachstum. Michael Stephan, geschäftsführender Gesellschafter von iFunded, sagt: „In wenigen Jahren wird die alternative Onlinefinanzierung genauso etabliert sein wie die Finanzierung über Banken oder Mezzanine-Kapitalgeber“. Mezzanine heißt eigentlich Zwischengeschoss. In der Fachsprache der Finanzierer bedeutet es Kapital, das Eigenkapital ersetzt und so die Lücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital füllt.

Noch weiter geht die Vision von Michael Ullmann. Mit seiner Plattform Kapitalfreunde zählt er zu den Pionieren des Immobilien-Crowdfunding in Deutschland. Wenn seine Vision wahr wird, arrangieren Hypothekenbanken künftig Immobilienfinanzierungen für Schwarminvestoren.

Das heißt: Kreditinstitute nehmen Baudarlehen nicht mehr auf die eigene Bilanz, sondern lagern sie samt des Risikos aus an einen Schwarm von Investoren. Die Vorlage dafür gibt es nach Ullmanns Ansicht bereits: CMBS. Dies sind mit Immobilien besicherte Anleihen, in denen Immobilienkredite zusammengefasst und an der Börse platziert werden.

Dies geschah vor der Finanzkrise in großem Stil. Die aufgelegten Anleihen erreichten Milliardenvolumen. Käufer dieser Anleihe, die nach dem Zusammenbruch des Immobilien- und Finanzmarktes 2009 nicht mehr viel wert waren, waren Versicherer und Altersvorsorgeeinrichtungen. FAP sieht den Markt ebenfalls wachsen, auch „in Kombination mit traditionellen Investmentformen“. Aber die Zahl der Anbieter muss deshalb nicht weiter steigen: „Es wird zu einer Konsolidierung des Marktes für Crowdinvesting in Immobilien kommen“, heißt ein Fazit von FAP.

KONTEXT

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu - die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie "Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016" einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen - je nach Objektpreis - zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.