„Wir sind froh, dass wir nicht gekauft haben“

Die Immobilienbranche ist vom britischen Abschied aus der Europäischen Union überrascht worden – das ist der einhellige Tenor auf der Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft am Mittwoch in Hamburg. Der Brexit trifft auch Privatanleger, die in den vergangenen Monaten in offenen ein Mittel gegen Nullrenditen bei Sparanlagen gesehen hatten und Milliarden investiert haben.

Immobilien in müssten von den Fonds abgewertet werden. „Zehn Prozent werden es sein“, sagt Frank Pörschke, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters JLL. Offene Immobilienfonds für Kleinanleger haben rund acht Milliarden Euro in Großbritannien investiert, weit überwiegend in London. Für sie bedeutet der Brexit also einen zumindest zeitweisen Wertverlust von etwa 800 Millionen Euro.

Wer jüngst Objekte geprüft hat, kann durchatmen, wenn er nicht zugeschlagen hat. „Wir haben uns Projekte in London angesehen, die noch nicht vermietet waren“, so Frank Billand, Manager beim Fondsanbieter Union Investment Real Estate der Volks- und Raiffeisenbanken. „Wir sind froh, dass wir sie nicht gekauft haben.“

Das Pfund hat seit vergangener Woche rapide an Wert verloren und notiert am Mittwoch bei 1,3425 Dollar nach noch 1,50 Dollar vor weniger als einer Woche. Außerdem sind Zweifel laut geworden, dass London vor allem für die Finanzbranche an Attraktivität verlieren könnte. Das heißt, das wichtige Mieter aus der Londoner City abwandern könnten.

Für Blackstone-Deutschland-Vertreter Andreas Hardt wird London trotz des schwachen Pfunds kein Schnäppchenmarkt für neue Käufe – auch wenn London derzeit für Investitionen billiger sei als München, sagte er auf der Konferenz. Einzig mittelfristig werde London ein wichtiger Markt für die Branche bleiben, hieß es auf der Tagung.

Grund für die Verunsicherung: Die Briten hätten offensichtlich keinen Plan haben, wie es weitergehen solle. Andreas Hard, Geschäftsführer Blackstone PM (Germany) und Union-Geschäftsführer können sich ein zweites Referendum vorstellen, in dem über die Abkehr vom Ausstieg entschieden werden könnte.

Trotz des Chaos in der britischen Politik und der Unruhe an den Finanzmärkten, versicherte JLL-Manager Pörschke: „Es droht kein neues 2008.“ Die Pleite der US-Investmentbank Lehmans hatte im Herbst 2008 die Finanzmärkte ins Chaos gestürzt und die Immobilienmärkte mitgerissen. Deutsche Immobilien-Kleinanleger traf die Schließung mehrerer offener Immobilienfonds besonders hart. Sie mussten später abgewickelt werden, ein Prozess der bis heute noch nicht abgeschlossen ist. Anleger verloren bis zur Hälfte ihres Immobilienfonds-Vermögens.

Mieten für Büros steigen langsam

Der Grund für die weniger pessimistische Erwartung: Die Branche rechnete bereits vorher mit einem Rückgang der Transaktionsvolumina in diesem Jahr gegenüber 2015. In seien die Umsätze im Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Quartal bereits um ein Drittel zurückgegangen, so Pörschke. JLL-Wettbewerber BNP Paribas Real Estate ermittelte sogar ein Minus von fast 40 Prozent Minus auf 13,9 Milliarden Euro auf dem britischen Gewerbeimmobilienmarkt. Wenn die Branche von Großbritannien spricht, meint sie im Grunde genommen London – den mit Abstand umsatzstärksten Markt in Europa.

Das Investitionsvolumen geht aber nicht aus Mangel an Mitteln zurück. „Geld ist im Überfluss vorhanden“, so Pörschke. Die Kassen der großen Immobilienkäufer, etwa der von Finanzinvestoren, sind unverändert prall gefüllt. Mit den fünf größten Immobilientransaktionen waren im ersten Quartal 14,6 Milliarden Euro umgesetzt worden, doppelt so viel wie im Jahr zuvor. Investierten Versicherer in Europa im Jahr 2006 noch rund sieben Milliarden Euro direkt in europäische Gewerbeimmobilien, waren es 2015 laut JLL fast dreimal so viel.

Darüber hinaus kaufen Versicherer auch indirekt über Fonds Gebäude – in Deutschland häufig über offene Spezialimmobilienfonds für Profi-Anleger, deren Anlagevolumen seit Jahren wächst. Ein Beispiel für die Lust auf Immobilien ist die Allianz, einer der größten Investoren unter den Versicherern weltweit. Die Münchener wollen mittelfristig ihr weltweites Immobilienvermögen einschließlich Immobilienkredite von 45 auf 60 Milliarden Euro erhöhen, sagt Annette Kröger, Chefin von Real Estate Germany.

Die Allianz stößt dabei wie alle anderen auf ein knappes Immobilienangebot. Und die Nachfrage wird weiter zusätzlich durch die niedrigen Zinsen gepuscht. Auch daran wird sich so schnell nichts ändern. „Der Brexit wird zu einer Verlängerung der Niedrigzinsphase führen“, erwartet Michael Hüther, Direktor Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Je länger die Niedrigzinsphase daure, desto größer sei das Risiko von Fehlallokation von Kapital. Dies gelte vor allem dann, wenn das Immobilienangebot nicht ausgeweitet werde. Allerdings stellte Hüther auch klar: „Wir sehen keine Blase.“

Aber es ist damit zu rechnen, dass die Mietrenditen weiter abnehmen, weil die Immobilienwerte stärker steigen als die Mieten. Pörschkes Einschätzung für deutsche Büroimmobilien: Die Kapitalwerte steigen um fünf Prozent, die Mieten nur um zwei Prozent.

Die Mietrenditen fallen bereits seit mehreren Jahren. In den fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München steuert die durchschnittliche Mietrendite für Spitzenbüroobjekte auf die vier Prozent-Marke zu, ist damit aber auch vier Prozentpunkte höher als die sich um null Prozent bewegende Rendite zehnjähriger Bundesanleihen.

KONTEXT

So verteilt sich das Vermögen auf deutsche Haushalte

5. Perzentil - ärmste fünf Prozent

Bruttovermögen: 100 Euro Nettovermögen: minus 3.000 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 7.500 Euro

Das 5. Perzentil bedeutet: Haushalte unter dieser Schwelle, gehören zu den ärmsten fünf Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

10. Perzentil

Bruttovermögen: 700 Euro Nettovermögen: 0 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 9.600 Euro

Das 10. Perzentil bedeutet: Haushalte unter dieser Schwelle, gehören zu den ärmsten zehn Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

20. Perzentil

Bruttovermögen: 5.200 Euro Nettovermögen: 2.400 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 14.300 Euro

Das 20. Perzentil bedeutet: Haushalte unter dieser Schwelle, gehören zu den ärmsten 20 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

30. Perzentil

Bruttovermögen: 14.200 Euro Nettovermögen: 10.700 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 17.800 Euro

Das 30. Perzentil bedeutet: Haushalte unter dieser Schwelle, gehören zu den ärmsten 30 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

40. Perzentil

Bruttovermögen: 33.200 Euro Nettovermögen: 27.100 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 21.100 Euro

Das 40. Perzentil bedeutet: Haushalte unter dieser Schwelle, gehören zu den ärmsten 40 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

50. Perzentil (Median)

Bruttovermögen: 77.200 Euro Nettovermögen: 60.400 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 23.900 Euro

Der Median teilt Deutschland in zwei Hälften: Wer mehr hat, gehört zu reicheren Hälfte. Wer weniger hat, gehört zur ärmeren Hälfte. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

60. Perzentil

Bruttovermögen: 142.700 Euro Nettovermögen: 111.900 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 27.800 Euro

Das 60. Perzentil bedeutet: Haushalte über dieser Schwelle, gehören zu den reichsten 40 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

70. Perzentil

Bruttovermögen: 216.100 Euro Nettovermögen: 174.900 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 33.100 Euro

Das 70. Perzentil bedeutet: Haushalte über dieser Schwelle, gehören zu den reichsten 30 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

80. Perzentil

Bruttovermögen: 315.600 Euro Nettovermögen: 274.700 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 39.600 Euro

Das 80. Perzentil bedeutet: Haushalte über dieser Schwelle, gehören zu den reichsten 20 Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

90. Perzentil

Bruttovermögen: 522.000 Euro Nettovermögen: 468.000 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 50.300 Euro

Das 90. Perzentil bedeutet: Haushalte über dieser Schwelle, gehören zu den reichsten zehn Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.

95. Perzentil - reichste fünf Prozent

Bruttovermögen: 816.500 Euro

Nettovermögen: 722.000 Euro Jährliches Nettoeinkommen (Selbsteinschätzung): 60.000 Euro

Das 95. Perzentil bedeutet: Haushalte über dieser Schwelle, gehören zu den reichsten fünf Prozent in Deutschland. Quelle: Bundesbank, Daten beziehen sich auf das Jahr 2014.