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Ein Experte empfiehlt Immobilienanlegern: Keine Angst vor Konservatismus

Alexander Harnisch
Alexander Harnisch

Es ist ein Wort mit Sprengkraft, und es ist derzeit wieder in aller Munde: die Immobilienblase. Die Bundesbank hat gerade erst eine Warnung verbreitet. Sie sieht zwar keine Anzeichen für eine Blase, mahnt Investoren aber an, nicht allzu sehr ins Risiko zu gehen – damit es ihnen nicht um die Ohren fliegt, wenn die Zinsen irgendwann wieder steigen. Zwar ist die Gefahr einer Blase tatsächlich gering und es gibt keinen Grund, Panik zu verbreiten. Doch ein sanftes Mahnen ist durchaus angebracht. Gerichtet sein sollte es an institutionelle Immobilienanleger, namentlich an Versicherungen.

Diese nämlich scheinen nicht von ihrem Renditeziel von vier bis fünf Prozent abrücken zu wollen – obwohl sich dieser Anspruch inzwischen nicht mehr mit der Wirklichkeit deckt. Und wenn die Renditeerwartungen der großen Investoren nicht mehr der Realität entsprechen, dann ist das ein Grund, einmal aufzumerken.

Denn um heute fünf Prozent Anfangsrendite zu erreichen, muss man ins Risiko gehen. Mit soliden Objekten in solider Lage sind fünf Prozent schlicht nicht mehr zu erzielen. Wer solche Renditen einfahren möchte, muss sich schon an den Stadtrand begeben oder Abstriche bei der Substanz machen. Oder sich an spezielleren Nutzungsklassen wie Hotels oder Logistik versuchen. So kommt man zwar auf fünf Prozent, doch niemand weiß, was passiert, wenn die Marktdynamik erst einmal nachlässt und aus der Anfangsrendite am Ende ein Verlustgeschäft wird. Das ist gefährlich, dabei sollten insbesondere Versicherungen eigentlich genau das verhindern: Risiko. Höchste Sicherheit ist das, was Kunden erwarten, und Versicherungen dementsprechend auch liefern sollten.

Privatanleger sind realistischer als institutionelle Anleger

Interessanterweise sind viele Privatanleger risikoscheuer, um nicht zu sagen realistischer unterwegs. Mit zwei bis drei Prozent Anfangsrendite geben sie sich zufrieden, und sie tun gut daran. Sie wissen, dass der kluge Anleger nicht allein auf die Anfangsrendite schaut, sondern auf den Wertzuwachs. Ein sicheres und langfristig erfolgreiches Investment zeichnet sich dadurch aus, dass mit einer Steigerung des Marktwertes und der Mieterträge zu rechnen ist. Am wahrscheinlichsten ist das bei soliden Objekten in sehr guten Mikrolagen attraktiver Städte, und dort vor allem bei stabilen und transparenten Nutzungsklassen wie Wohnen. Dieser Zielmarkt mag konservativ sein, aber er ist vernünftig.

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