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Wenn Eigentümer zum Verkauf gezwungen werden
Kommunen nutzen Enteignungen und das Vorkaufsrecht für Immobilien, um die Rechte der Eigentümer einzuschränken. Betroffene können sich dagegen wehren und finanziell mehr für sich herausholen.
In Berlin will der rot-rot-grüne Senat freien Zugang für alle Bürger zu den Gewässerufern im Stadtgebiet durchsetzen. Notfalls will die Landesregierung ihr Vorkaufsrecht nutzen, um private Ufer-Grundstücke an Spree oder Havel zu erwerben. Auch Enteignungen sind nicht ausgeschlossen. Einen entsprechenden Antrag auf „Rückgewinnung der Ufer“ beschlossen die Fraktionen von Rot-Rot-Grün Ende April.
Das Vorkaufsrecht ist kein Berliner Sonderweg. Seit Jahren praktizieren dies Kommunen in vielen Regionen Deutschlands. Anfangs ging es meist um Bauland für Neubaugebiete. Inzwischen wird das Vorkaufsrecht vor allem in Milieuschutzgebieten in den Großstädten eingesetzt. Mit dem Milieuschutz wollen Kommunen verhindern, dass finanzschwache Mieter aus ihren angestammten Vierteln verdrängt werden.
Einige Eigentümer wehren sich gegen das Vorkaufsrecht. Denn sie müssen ihre Immobilien oft zu einem niedrigeren Preis an die Gemeinde verkaufen, als der meistbietende private Interessent zahlen würde. In Berlin beispielsweise klagte der Verkäufer von drei Immobilien gegen den Bezirk Berlin-Schöneberg. Ein Käufer hatte ihm 7,8 Millionen Euro geboten. Er erhielt den Zuschlag. Der Bezirk griff ein, zog sein Vorkaufsrecht und wollte nur 6,3 Millionen Euro zahlen.
Das Landgericht Berlin hielt dagegen 7,8 Millionen Euro als Verkehrswert für die drei Immobilien für angemessen. Es sei nicht zu vermuten, dass der Käufer wegen eines überhöhten Preises eine Luxussanierung beabsichtige, so das Gericht. Erst wenn der Kaufpreis um mindestens 25 Prozent über dem Verkehrswert liege, dürfe der Bezirk eingreifen (O 2/15 BauI). Weitere Informationen zum Vorkaufsrecht und Tipps, wie Eigentümer darauf reagieren sollten, erhalten Sie in unserem Newsletter „Recht & Steuern“, den Sie unter wiwo.de/recht abonnieren können.
Vorkaufsrechte gibt es auch im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Wenn beispielsweise der Eigentümer eines Mietshauses die Wohnungen in Eigentum umwandeln und verkaufen will, haben Mieter den ersten Zugriff. Dieses Vorkaufsrecht lässt sich nicht mit Klauseln im Mietvertrag ausschließen. Verkauft der Eigentümer die Wohnung an Angehörige, dann gibt es allerdings kein Vorkaufsrecht für Mieter.
Mitunter gehen Kommunen noch einen Schritt weiter und enteignen die Eigentümer von Immobilien. Dann steht diesen eine Entschädigung zu. Ist die steuerliche Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen, müsste der Verkäufer den Gewinn eigentlich versteuern. Bei einem erzwungenen Verkauf durch eine Enteignung gelten jedoch andere Steuerregeln.
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