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Diese Finanzplanerin hat sich ein Eigenheim gekauft – und erklärt, warum sie es bereut und nun lieber zur Miete wohnt

·Lesedauer: 8 Min.
Chloe A. Moore
Chloe A. Moore

Für viele ist der Kauf eines Eigenheims die Erfüllung eines Traums. Außerdem gilt Wohneigentum als einer der Schlüsselfaktoren für den Aufbau von Wohlstand. Viele gehen an die Grenzen ihres Budgets und geben oft mehr aus, als sie für Mietpreise zahlen würden. Als Finanzplanerin sieht Chloe Moore genau das nicht nur immer wieder bei ihren Kunden, sondern hat es auch selbst aus erster Hand erfahren.

Schon früh in ihrer Karriere mit 27 Jahren hat sie sich selbst ein Haus gekauft und war überzeugt, dass Mieten Geldverschwendung sei. Nachdem sie darin neun Jahre lang gelebt hatte, beschloss sie, ihr Haus zu verkaufen und ihren Wohnraum zu reduzieren. Heute bevorzugt sie es, wieder in einer Mietwohnung zu leben.

Der wahre Preis des Traums vom Eigenheim

Ein eigenes Haus zu besitzen kann weitaus teurer sein als Miete zu zahlen, wenn man alle Kosten zusammenrechnet. Als Moore sich ihr Haus kaufte, leistete sie eine Anzahlung von dreieinhalb Prozent und zahlte mehrere Tausend US-Dollar an Abschlusskosten – etwa Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklergebühren. Ein guter Schätzwert für die Abschlusskosten liegt laut Moore bei zwei bis fünf Prozent des Hauswertes.

Neben der Hypothekenzahlung war Moore auch für die private Hypothekenversicherung, die Grundsteuern und die Hausbesitzerversicherung verantwortlich, die fast zehnmal so hoch gewesen sei wie der Preis ihrer früheren Mieterversicherung. Abhängig von der Höhe der Anzahlung und der Kreditwürdigkeit könnte dies bis zu zwei Prozent der Hypothek kosten.

In den USA erhebt die Wohnungseigentümergemeinschaft HOA zudem Gebühren, die bei Abschluss fällig wurden. Außerdem zahlte Moore jährliche HOA-Beiträge, die damals in der Nachbarschaft erheblich stiegen. Ihr wurde eine Sonderzahlung für die aufgeschobene Instandhaltung der gemeinsamen Grundstücke in Rechnung gestellt. Alles in allem sei ihre Hypothek (einschließlich Kaution, Grundsteuer und Versicherung) zu diesem Zeitpunkt 30 Prozent höher gewesen als ihre Miete. Natürlich schloss das nicht die laufende Instandhaltung des Hauses ein.

Selbst der Verkauf ihres Hauses konnte die Kosten, die zuvor entstanden sind, nicht mehr ausgleichen

Als sie einzog, begannen sich die Kosten zu summieren. Ihr Haus war doppelt so groß wie ihre vorherige Wohnung und besaß einen offenen Grundriss mit vielen Fenstern. Dies führte in den Spitzenzeiten der Sommer- und Wintermonate zu hohen Nebenkosten. Die regelmäßige Wartung kostete jedes Jahr Tausende von US-Dollar und umfasste Hofarbeiten, Schädlingsbekämpfung, Dachrinnenreinigung und die Klimaanlage.

Zusätzlich musste sich Moore auch um einige aufgeschobene Wartungsarbeiten kümmern und in den neun Jahren mehrere Reparaturen durchführen. Als alleinstehende Frau wurde sie mehrmals finanziell betrogen, trotz ihrer Bemühungen, mehrere Angebote in Betracht zu ziehen und Ratschläge von Freunden einzuholen. Sie bezahlte Tausende von US-Dollar für schlechte Arbeit, einiges musste nachgebessert werden. Menschen, die immer noch am Traum vom Eigenheim festhalten, schlägt Moore vor, jährlich ein bis zwei Prozent des Hauswertes für Unterhalt und Reparaturen zurückzulegen.

Als Moore 2018 ihr Haus verkaufte, war der Verkaufspreis um etwas mehr als 100.000 US-Dollar höher als das, was sie noch für die Hypothek zahlen musste. Die Immobilienprovisionen und Schließungskosten betrugen etwas mehr als 20.000 US-Dollar. Die Finanzplanerin meinte, dass der Geldbetrag, den sie in den neun Jahren für die Anzahlung, die Schließungskosten und die Instandhaltung des Hauses ausgegeben habe, insgesamt nicht mehr finanziell ausgeglichen werden konnte. Der Wertzuwachs des Hauses betrug im Durchschnitt etwa drei Prozent pro Jahr, was dem nationalen Durchschnitt für Immobilien in den USA nahe kommt.

In ihrer Mietwohnung ist Moore zufriedener und weniger gestresst

Der Kauf eines Eigenheims sei fast immer teurer, als es die aktuelle Lebenssituation ihrer Kunden hergibt. Viele würden die wahren Kosten des Wohneigentums unterschätzen. Außerdem verbringen viele ihrer Kunden Jahre damit, genug Geld für eine Anzahlung anzusparen, und verlieren so die Möglichkeit, zu investieren. Einige, die eine Verschuldung vermeiden wollen, sind versucht, all ihre zusätzlichen Ressourcen zu nutzen, um ihre Hypothek vorzeitig abzubezahlen, und geraten beim Aufbau von Altersvorsorgekapital in Rückstand.

Als Mieterin seien die monatlichen Ausgaben von Moore den monatlichen Kosten für ihr ehemaliges Eigenheim sehr ähnlich. Allerdings sind sie vorhersehbarer und unkomplizierter, weil Moore nur ein paar Rechnungen pro Monat zu bezahlen habe. Wenn etwas kaputt geht, ist sie nicht mehr dafür verantwortlich, jemanden zu finden, der es repariert, und es gibt keine überraschenden Rechnungen. Außerdem habe sie ihren Wohnraum verkleinert, damit sie nicht mehr einen so großen Raum putzen und pflegen muss. Insgesamt sei sie damit zufriedener und weniger gestresst.

Eines der Argumente für den Kauf eines Eigenheims ist, dass die Miete jedes Jahr steigt. Das Kapital und die Zinsen für die Hypothek bleiben im Gegensatz dazu Jahr für Jahr gleich. Wenn das Haus an Wert gewinnt, steigen wahrscheinlich auch die Vermögenssteuern und Versicherungen. Aber wenn das Haus älter wird, werden auch die laufenden Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten zunehmen. Es kann sein, dass im Laufe der Jahre Geld für Renovierungen ausgegeben werden müssen, was nicht unbedingt eine gute Investitionsrendite ist.

Eigenkapital (und Vermögen) aufbauen

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, mit einem Hauptwohnsitz Eigenkapital aufzubauen: die Rückzahlung der Hypothek und die Wertsteigerung des Hauses. Wenig oder gar kein Geld auf ein Haus zu setzen und sich nur auf den Wertzuwachs zu verlassen, ist laut Moore keine gute Strategie.

Während in einigen Gebieten eine höhere Wertsteigerung von Wohnimmobilien zu verzeichnen ist als in anderen, liegt der nationale Durchschnitt in den USA bei drei bis fünf Prozent pro Jahr. Bei der traditionellen Hypothekentilgung zahlen Hausbesitzer anfangs mehr Zinsen als Kapital. Es dauert Jahre, bis man an den Punkt gelangt, an dem man beginnt, das Kapital in einem besseren Tempo abzubezahlen. In jedem Fall müsste man fast zehn Jahre lang in einem Haus bleiben, bevor ein bedeutendes Eigenkapital aufgebaut werden kann.

Ein Eigenheim kann zwar eine gute Möglichkeit sein, Reichtum aufzubauen, aber es kann Finanzen auch sabotieren. Einer der größten finanziellen Fehler, den Moore häufig sieht, sei der Kauf von zu vielen Häusern. Schlimmer noch, wenn man nach der Anzahlung keine oder nur geringe Ersparnisse hat, kann dies zu mehr Schulden führen. Mehr Schulden bedeuten mehr Fixkosten und mehr finanziellen Stress.

Ein Hauskauf macht nur Sinn, wenn die Besitzer auch lange genug darin wohnen

Die Finanzberaterin hätte auch gesehen, wie Leute bei der Refinanzierung das Eigenkapital ihres Hauses vernichtet haben. Wenn das Eigenkapital des Hauses durch Bargeld-Refinanzierungen abgebaut wird oder das Eigenkapital im Haus zur Schuldenkonsolidierung verwendet wird, ist es schwieriger, durch das Haus Wohlstand aufzubauen. Selbst bei einer Refinanzierung, um den Zinssatz zu senken, beginnt der Tilgungszyklus so von vorn und verlängert höchstwahrscheinlich die Kreditlaufzeit. Wenn die Abschlusskosten in das Darlehen einbezogen werden, haben die Hausbesitzer am Ende einen höheren Hypothekensaldo.

Der Aufbau von Eigenkapital in einem Haus kann also beim Aufbau von Wohlstand helfen, aber es funktioniert nur, wenn Hausbesitzer lange genug im Haus bleiben, damit der Wert steigen kann, und wenn sie sich nicht gegen das Eigenkapital verschulden.

Moore ermutigt Kunden, ein Haus zu kaufen, wenn diese bereit sind, mindestens sieben Jahre lang dort zu leben. Alles darunter, und ihr Eigenkapital könnte durch Immobilienprovisionen und Abschlusskosten beim Verkauf wegfallen.

Wohneigentum muss zum Lifestyle passen

Moore empfiehlt die Einrichtung eines soliden Notfallfonds zusätzlich zu den Ersparnissen, die für den Kauf des Hauses benötigt werden. Gesunde Finanzen für den Hauskauf können viel unnötigen Stress und Sorgen ersparen. Ein niedriges Schulden-Einkommens-Verhältnis und gute Kredite sind laut der Finanzberaterin ein Muss.

Potenzielle Hauskäufer sollten auch in der Lage sein, mindestens zehn Prozent einzusparen. Eine Anzahlung von 20 Prozent ist ideal, um hohe Wohneigentumskosten zu vermeiden, aber zehn Prozent ermöglichen es, mit etwas Eigenkapital ein Eigenheim zu kaufen, und zeigen, dass man als Hausbesitzer finanziell vorbereitet ist.

Wohneigentum sollte allerdings zum Lifestyle und den Bedürfnissen passen. Wenn Menschen eine Familie gründen, Haustiere haben, ein Eigenheim einrichten oder sich sesshaft fühlen wollen, ist Wohneigentum laut Moore eine gute Wahl.

Ein Eigenheim steigert nicht wirklich den finanziellen Reichtum

Hauskäufer sollten auf die Verantwortung eines Eigenheims vorbereitet sein. Laut Moore sei dies nichts für unvorbereitete oder schwache Herzen. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser sind weniger wartungsintensiv als ein Einfamilienhaus, aber auch sie bringen ein gewisses Maß an Verantwortung mit sich.

Jetzt, da Moore älter (und weiser) sei, ist sie der Meinung, dass der Kauf eines Eigenheims eher eine Lifestyle-Entscheidung und weniger eine Investitionsentscheidung sein sollte. Investitionen bieten Einkommen oder steigern den Wert im Laufe der Zeit, während ein Hauptwohnsitz einen kontinuierlichen Cashflow erfordert, um ihn zu erhalten. Mieten gebe ihr die Möglichkeit, mehr zu sparen und zu investieren. Wahrscheinlich werde sie irgendwann wieder ein Eigenheim, aber kein Einfamilienhaus mehr besitzen. In der Zwischenzeit genieße sie das stressfreie – und vorhersehbare –Leben als Mieterin.

Dieser Artikel erschien bei Business Insider bereits im Februar 2020. Er wurde nun erneut geprüft und aktualisiert.

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