Deutschland: Keine Immobilienblase

Eine aktuelle Studie zum Immobilienmarkt in Europa zeigt: In Norwegen und Schweden gibt es klare Signale für Preisübertreibungen. In Deutschland kann jedoch von einer flächendeckenden Preisblase keine Rede sein.

In deutschen Städten herrscht Wohnungsnot. Die bundesweite Leerstandquote von Wohnimmobilien liegt laut Statistik des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) derzeit bei drei Prozent. In Berlin hat sich die Leerstandquote in den vergangenen sieben Jahren von 2,6 auf aktuell 1,2 Prozent mehr als halbiert. Und in München sind sogar nur noch 0,2 Prozent der Wohnungen nicht vermietet. Auch in Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart liegt der Wohnungsleerstand heute unter der Fluktuationsreserve, die allgemein als notwendig für einen funktionierenden Wohnungsmarkt gilt.

Trotzdem werden nach wie vor zu wenige Wohnungen neu gebaut. So kommt es, dass die Top-7-Städte zwar als gefährdet für eine Blasenbildung am Immobilienmarkt gelten. Schließlich sind die Kaufpreise dort in den vergangenen sieben Jahren im Durchschnitt um 48 Prozent gestiegen. Doch die Wohnungsnot treibt die Preise weiter.

Natürlich stellt sich angesichts dieser Entwicklung die Frage: Wie lange kann das noch gut gehen? Um die Antwort darauf zu finden, hilft ein Blick auf die Immobilienmärkte in Europa. Auch hier gilt zwar: Vor allem Immobilien in Metropolregionen haben sich zum Teil massiv verteuert.

„Dass es jedoch keine flächendeckende Wohnpreisinflation in Europa gibt, zeigt sich, wenn man den Blick von einzelnen Standorten abwendet und die durchschnittliche reale Hauspreisentwicklung ganzer Länder betrachtet“, sagt Senior Analyst Manfred Binsfeld von der Scope Investor Services.

Basis von Binsfelds Aussage ist eine Marktstudie von Scope, in der die Ratingagentur 16 europäische Wohnimmobilienmärkte analysiert hat. Die Ergebnisse überraschen zum Teil…

Boom vor der Finanzkrise, Konsolidierung danach

Die erste Überraschung: Zwischen 2000 und 2007 haben sich der Studie zufolge die Kaufpreise für Wohneigentum im Durchschnitt der betrachteten 16 europäischen Länder zwar um real rund 35 Prozent erhöht. Seit Ausbruch der Finanzkrise sind die Preise jedoch im Durchschnitt um knapp zehn Prozent gefallen. Hinter diesem erstaunlichen Durchschnittswert verbirgt sich eine sehr heterogene Entwicklung: In den Jahren bis 2007 stieg das Preisniveau vor allem in Süd-Europa. Seit 2008 hingegen steigen die Preise für Wohneigentum vor allem in den nordischen Ländern und in den DACH-Staaten (Deutschland, Österreich, Schweiz).

Norwegen und Schweden: drohende Preisübertreibung

Die zweite Überraschung: Die skandinavischen Länder stehen traditionell eher für Solidität und Stabilität. Doch ausgerechnet in Schweden und Norwegen stiegen die Preise für Wohneigentum zuletzt deutlich schneller als in allen anderen Ländern – und auch schneller als die Mieten. Das Verhältnis von Preisen zu Mieten befindet sich in beiden Ländern auf dem höchsten Stand seit 1980.

Die Entkoppelung von Kaufpreisen und Mieten ist vergleichbar mit der Situation in Spanien und Irland unmittelbar vor dem Platzen der Immobilienblasen.

Dazu passt auch, dass in Norwegen und Schweden die sogenannte Debt-to-Income-Ratio – ein wichtiger Indikator zur Prognose von Preisblasen – seit 2007 signifikant gestiegen ist: In Norwegen beträgt die Schuldenlast der privaten Haushalte mittlerweile rund 220 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. In Schweden sind es rund 180 Prozent.

Auch bei der „Household-Debt-Service-Ratio“, die den tatsächlichen Schuldendienst der privaten Haushalte aus ihrem laufenden Einkommen ausdrückt, liegen Norwegen (15%) und Schweden (10%) im europäischen Vergleich in der Spitzengruppe.

Wenn von einer drohenden Immobilienblase in Europa die Rede sein kann, dann vor allem also hier in diesen beiden skandinavischen Ländern.

Deutschland: moderat steigende Preise, sinkende Schuldenlast

Die dritte Überraschung: Deutschland ist von einer flächendeckenden Immobilienblase weit entfernt. Die Preisübertreibungen in einzelnen Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin sind zwar Realität, wie eingangs erwähnt. Doch für den deutschen Wohnimmobilienmarkt in seiner ganzen Breite geben die von Scope analysierten Kennzahlen Entwarnung.

Der (Shenzhen: 002631.SZ - Nachrichten) durchschnittliche reale Preiszuwachs von knapp 20 Prozent seit 2008 kann den Preisrückgang der Jahre 2000 bis 2007 gerade einmal kompensieren. Das (Shenzhen: 002421.SZ - Nachrichten) aktuelle Preisniveau für Wohneigentum liegt damit sogar nur geringfügig über dem Niveau des Jahres 2000.

Auch andere Kennzahlen klingen eher entspannt: Die deutschen Haushalte müssen im Durchschnitt nur rund sechs Prozent ihres verfügbaren Einkommens aufbringen, um ihre Schulden zu bedienen. Von skandinavischen Verhältnissen ist man hierzulande also weit entfernt.

Verantwortlich für den im europäischen Vergleich niedrigen Wert sei die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Doch damit alleine lasse sich das Phänomen nicht erklären. Auffällig sei nämlich, dass die durchschnittliche „Household-Debt-Service-Ratio“ in Deutschland – als einzigem Land in der EU – heute niedriger ist als im Jahr 2000, schreiben die Analysten von Scope.

Fazit: Die Deutschen investieren verstärkt in Immobilien, aber mit Maß. Sie verschulden sich nicht so hoch wie andere Europäer. Und sie achten darauf, dass ihnen genug zum Leben bleibt. Die Immobilienpreisentwicklung in den Top-7-Metropolen in Deutschland spielt allerdings eine Sonderrolle.

(MvA)

Die vollständige Analyse zu europäischen Wohnimmobilienmärkten als PDF-Dokument.